ג'ורג' אוגולבה: "אנחנו מאמינים שעדיף לנכסים להיות בידיים פרטיות כי יש לנו ניסיון רע עם מדינה שמנהלת אותם"

מי שיבדוק את האתר של המשרד לפיתוח כלכלי בגאורגיה באופן קבוע צפוי לקבל מנה קבועה של מכרזים למכירת נדל"ן. במחצית הראשונה של אוקטובר לבדה סגר המשרד יותר מעשרים מכרזים. מתחילת 2007 הוא מכר כ-2 מיליון מ"ר. איך נהפכה גאורגיה בתוך שלוש שנים ממדינת עולם שלישי, ללא תשתיות בסיסיות של מים, חשמל וגז, ליעד אטרקטיווי בעבור משקיעים זרים? מה ממגנט אל המדינה הזאת את המשקיעים הישראלים, שנוהרים אליה בהמוניהם?



"כשעלינו לשלטון התחלנו במדיניות אגרסיווית של הפרטה בצורה של מכרזים, ואנחנו מבטיחים שהתהליכים האלה יהיו שקופים והוגנים ושכולם יוכלו להשתתף בהם ולזכות. אנחנו מאמינים שמוטב לנכסים ולתשתיות להיות בידיים פרטיות. ברגע שמשקיע משלם את מחיר השוק בעבור הנכס הוא מפתח אותו במהירות, והמשמעות היא פעילות כלכלית, יצירת מקומות עבודה ופיתוח", מסביר ראש עיריית טביליסי, בירת גאורגיה, ג'ורג' אוגולבה.



אוגולובה הגיע בשבוע שעבר לירושלים כאורחו של אורי לופוליאנסקי במסגרת כנס ראשי ערי בירה. לדבריו, לא רק נדל"ן מוצע למכירה, אלא גם תשתיות, בנקים וחברות ממשלתיות. "אנחנו מאמינים שעדיף לנכסים להיות בידיים פרטיות כי יש לנו ניסיון רע עם מדינה שמנהלת אותם. בשנות ה-90, כשהמדינה החזיקה בכל התשתיות, לאנשים לא היה חשמל וחימום בחורף".



לא מטריד אתכם שכל הנכסים יהיו בידיים זרות?



"אין לנו הפוביה הזאת. יש רגולציה ברורה. ברגע שחברות נהפכות לפרטיות, נפסקות הסובסידיות והן יכולות לעמוד בפני עצמן. ההבדל הוא שלפני כן הן סובסדו מתקציב המדינה ועכשיו הן צריכות להיות רווחיות. בשנות ה-90 היו לנו בעיות עם אספקת המים, החשמל והגז בעיר. הבעיות נפתרו לחלוטין - חוץ מהפצת המים, שנמצאת בתהליך הפרטה. זה אחד מההישגים הגדולים של הממשלה שלנו".



עם אילו אתגרים התמודדתם בתחום הנדל"ן?



"עד לפני שלוש שנים לא היה רישום טוב של הנכסים. התחלנו לייצר את כל המידע ושיפרנו את הרישום. גיאורגיה הגיעה למקום ה-11 בעולם ברישום נכסים על פי הבנק העולמי.



"לפני ההפרטה לא היתה שקיפות במחירי הנדל"ן. המדינה היתה קונה בעצמה את הנכסים במחירים מאוד נמוכים. כיום המחירים שקופים, בנינו אטלס מחירים שהגדיר מחירי מינימום למכירת נכסי נדל"ן בטביליסי לפני שהם יוצאים למכרז. בדרך כלל יש תחרות נאה במכרזים, והמחירים עולים".



האם היית מופתע מההתעניינות הגדולה בנדל"ן הגיאורגי?



"לפעמים זה מאוד מפתיע. פירסמנו מכרז למכירת קרקע בשטח 1,000 דונם. ציפינו למכור ב-60 מיליון לארי (כ-35 מיליון דולר) ומכרנו ב-110 מיליון לארי (כ-65 מיליון דולר). כלומר, המחיר כמעט הוכפל".



"לטביליסי יש פוטנציאל עצום, וכל הרפורמות הכלכליות מכוונות למשוך את המשקיעים הזרים לגאורגיה. בזכות זה, הצמיחה השנתית המינימלית שלנו היא 10%-12%. ב-2007 צפויה צמיחה של 13%-14%".



איך אתה מסביר את ההתנפלות הישראלית?



"אני אוהב את הישראלים. בניגוד להרבה אירופאים, יש להם החזון לבוא ולהשקיע בגאורגיה. הישראלים מאמינים בעתיד של גאורגיה והם לוקחים סיכון כדי להרוויח. חברות ישראליות מוכנות להסתכן. יש כאלה שיגידו שזה רע לעסקים, אבל אני אומר שזה בדיוק הפוך: אם לוקחים סיכון מרוויחים יותר".



"נתקלתי גם בתופעה מאוד יוצאת דופן בהרי גאורגיה, טסתי לשם וזה אזור די מבודד. פתאום משום מקום הופיעו שני סטודנטים ישראלים שטיילו שם במשך חודשיים. זו תופעה מאוד לא שגרתית כי אין מסביב כלום".



להערכתך, כמה פרויקטים נבנים עכשיו בטביליסי?



"כרגע יש שלושה-ארבעה פרויקטים גדולים למגורים וכמה קטנים - גדול משמעו 80 אלף מ"ר ומעלה - ועוד שלושה או ארבעה מרכזי קניות נמצאים בשלבי בנייה. 90% מהבנייה הם למגורים. לא רק גיאורגים קונים את הדירות והנדל"ן, אלא גם גיאורגים שחיים מחוץ למדינה ומשקיעים חיצוניים. הם קונים נכסים להשקעה כי שוק הנדל"ן עולה כל הזמן".



הגיאורגים לא כועסים על הפלישה הזרה שמעלה את המחירים? הם בכלל יכולים לעמוד במחירים החדשים?



"אני לא מאמין. אם יש דרישה, השוק יספק אותה. אם תהיה דרישה לבתים זולים - מישהו יבנה בזול. העיקר ליצור אווירה ידידותית, יציבה מבחינת מס, חקיקה וביטחון, ואז השוק יעשה רגולציה לעצמו. יש גיוון, יש דירות יוקרה ויש דירות זולות יותר. מבחינה פסיכולוגית, אם לגיאורגים יש כסף, הדבר הראשון שהם יקנו זה דירה".



האם הציבור שמח על השינוי?



"חלקם מאושרים וחלקם פחות. זה שינוי מאוד גדול, ואנחנו כלכלה במעבר - מכלכלה מתוכננת לשוק חופשי. המשמעות של כלכלה במעבר זה לעשות רפורמות מכאיבות שלא בהכרח מניבות תוצאות טובות בטווח המיידי. זה האתגר עמו מתמודדות כל המדינות שעשו את הטרנספורמציה הזו, אבל זו הדרך היחידה להיהפך למדינה מודרנית, מכובדת ונורמלית. סקר שביעות רצון הראה שרוב הציבור מבין שצריך זמן כדי להשיג את התוצאות האמיתיות ואת הרווחה".



האם יש סיכוי שנשיא אחר ירצה להלאים בחזרה את כל הנכסים?



"אנחנו כמובן לא נחיה לנצח, אבל זו לא השקפה אישית שלי. זו מדיניות שלעולם לא תשתנה, כי כולם מבינים שאם רוצים לשרוד ולהיות מודרניים, אי אפשר לסגור את הדלתות".



עסקות ישראליות בגאורגיה



? בספטמבר רכשה חברת ורדינון נדל"ן קרקע חקלאית בשטח של עשרה דונם בטביליסי תמורת 1.1 מיליון דולר. הקרקע נמצאת ברובע דיר'ומי (Diromi) שבפרברי טביליסי, שאליו עברה גם שגרירות ארה"ב. הרכישה התבצעה באמצעות חברה מקומית שעתידה להירכש על ידי ורדינון.



? חברת גירון פיתוח רכשה כ-33% מחברה זרה, שזכתה במכרז של עיריית טביליסי לרכישת קרקע בשטח של 1,200 דונם באזור דיר'ומי בצפון טביליסי, תמורת 62.5 מיליון דולר.



? הכשרת הישוב שבבעלות עופר נמרודי השלימה ביוני רכישת קרקע בשטח של 70 דונם בקרבת אגם ליסי בטביליסי תמורת 1.3 מיליון דולר. הקרקע מיועדת לבנייה למגורים. בימים אלה מתכוונת החברה לקנות נכסים בגיאוגריה.



? ב-2005 נכנסה קרדו קפיטל לשותפות עם יזם מקומי, שרכש קרקע חקלאית בשטח של 340 דונם בצבקיסי. כיום נבנית על הקרקע שכונת יוקרה של 168 וילות. מדובר בשכונה יוקרתית וסגורה, והיא תכלול מבני ציבור, מסחר וספורט. עד כה נמכרו 100 וילות במחירים שהתחילו ב-777 דולר למ"ר ומגיעים כיום לכ-1,000 דולר למטר. חשוב לציין שבגאורגיה מחירי הדירות הן למעטפת (שלד) ולא לדירה גמורה.



? קרקע בשטח של 60 דונם המיועדת לחלק השני של פרויקט צבקיסי ואלי נרכשה לפני חצי שנה ב-2 מיליון דולר. כיום הקרקע נמצאת בשלבי תכנון לשכונה של 148 בתים. בימים אלה מתנהל מו"מ לרכישת קרקע נוספת בשטח 35 דונם לטובת השלב השלישי של הפרויקט, שייקרא צבקיסי הילסייד, תמורת כ-2.5 מיליון דולר.



? בנוסף רכשה הקבוצה קרקע בשטח של 37 דונם תמורת כמיליון דולר במחלף הנמצא כעשרה ק"מ צפונית לטביליסי, סמוך לעיר מצחטה. על הקרקע מתוכננים מתחם קניות, מתחם בידור ומלון.



? קבוצה בריטית בראשות אייל עופר רכשה את "הסופרמרקט המרכזי" בעיר טביליסי תמורת 22 מיליון דולר. המבנה ישופץ בעלות של כ-30 מיליון דולר וייהפך למרכז קניות מודרני עם חנויות של מותגי אופנת עילית כמו גוצ'י, שאנל פראדה.



? חברת רילון שבשליטת אלדן-טק רכשה קרקע חקלאית בשטח של 600 דונם תמורת כ-5 מיליון דולר. בנוסף מנהלת החברה מו"מ לרכישת קרקע סמוכה בשטח של 400 דונם.



? קבוצת משקיעים ישראלים נוספת בוחנת רכישת מתחמי קרקע בגאורגיה וצבקיסי. עו"ד גיורא אגמון, יזם נדל"ן בגאורגיה המקורב לקבוצה, מספר כי המצב במדינה השתפר מאוד בשנים האחרונות. משקיעים מקומיים וזרים, כמו גם רשתות בתי המלון הגדולות בעולם, גילו את הפוטנציאל הטמון בגאורגיה. רשויות האוצר והכלכלה במדינה מפעילות מדיניות ידידותית מאוד למשקיעים: הפרטה, צמצום המסים המוטלים על המשקיעים ומיגור השחיתות.