סעיף 14 (ב) (1) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה קובע כי "החייב בהיטל רשאי, אם אין הוא חולק על החיוב כשלעצמו, לפנות, בתוך התקופות האמורות בסעיף קטן (א), לפי העניין, ליושב ראש מועצת שמאי המקרקעין בבקשה שימנה שמאי מכריע לצורך הכרעה בעניין גובה החיוב". כבר מהוראה זו ניתן לראות כי פניה למסלול של "שמאי מכריע" עשויה להעמיד את הנישום במצב שבו אין הוא יכול לחלוק על עצם החבות בהיטל השבחה, אלא רק על גובה החיוב. וגם כאן יש לשים לב, שכן לטעמנו הפניה למסלול של "שמאי מכריע" עשויה להקים מחסום פרוצדוראלי להעלות טענות ביחס לעצם החבות, אף אם טענה מסוג זה מתייחסת רק לחלק מהחיוב בהיטל ההשבחה.
לפעמים גם השמאי נחוץ
למעשה, מטרתה של הוראה זו להבהיר כי המסלול השמאי מיועד להעלאת טענות שמאיות מובהקות ביחס לגובה החבות בהיטל ההשבחה. ככל שלנישום טענות משפטיות ביחס לעצם החיוב בהיטל השבחה (או חלק ממנו), טוב יעשה אם יפנה לעורך דין שישקול האם היתרון שבמסלול השמאי מצדיק ויתור על טענות משפטיות שניתן להעלותם במסלול של פניה ישירה לוועדת הערר לפיצויים והיטל השבחה.
דוגמאות לסיטואציה שבה לנישום יש טענות משפטיות כלפי עצם החבות בהיטל השבחה ניתן למצוא למכביר. כך למשל כאשר היטל ההשבחה מוטל על מי שבמועד ההשבחה לא היה בעל המקרקעין; כך לגבי מי שחויב בהיטל השבחה בגין שימוש חורג מהיתר, בעוד השימוש עצמו מותר על פי התכנית; כך כאשר בעל הנכס מחויב בגין תוספת שטחי שירות שהיו ניתנים ממילא גם לפני "ההשבחה"; כך לגבי מי שאחוזי הבניה שנוספו לו אינם ניתנים למימוש לפי התכנית "המשביחה"; וכך לגבי מי שזכאי לפטור מלא או חלקי מכוח סעיף 19 לתוספת השלישית.
רשימת המקרים המעוררים מחלוקת משפטית הראויה להתברר לפני ועדת הערר לפיצוים והיטל השבחה, כערכאה ראשונה (ולא לפני שמאי מכריע) אינה רשימה סגורה. מדובר ברשימה ארוכה מאוד שניתן לכלול בה כל מחלוקת משפטית הנוגעת להיטל השבחה. ככל שלנישום יש טענות משפטיות ושמאיות, עליו לשקול להביא את העניין בפני ועדת הערר אשר תדון בהם במאוחד ותמנה שמאי מייעץ.
אין פירושו של דבר שלא נדרש שמאי בהתמודדות עם חיובי היטלי השבחה. סביר להניח כי גם מי שחולק על עצם החיוב מחזיק באמתחתו טענות שמאיות ביחס לגובהו. ויתכן אף כי לנישום אין טענות משפטיות וכל חיציו מכוונים לעניינים שמאיים. במקרים אלה בוודאי שיש צורך בחוות דעת שמאית, אולם רצוי שזו תיעשה לאחר קבלת חוות דעת משפטית אשר תשלול טענות משפטיות או תשקלל את התועלת שפניה לשמאי מכריע אל מול החסרונות שבמסלול ועדת הערר כערכאה ראשונה. קיומה של מחלוקת שמאית אינה מייתרת אפוא את הצורך בייעוץ משפטי ביחס למסלול שבו יש לחלוק על החיוב, וככל שקיימות טענות משפטיות כנגד החיוב, אם או בלי טענות שמאיות, יתכן והדרך הנכונה היא לדלג מעל השמאי המכריע היישר אל ועדת הערר לפיצויים והיטל השבחה.
לכל אחד ממסלולי התקיפה יתרונות וחסרונות בולטים, אשר עורך הדין הוא הגורם המקצועי המכיר אותם והוא זה שמתאים יותר מכל לייעץ בעניינם לנישום. פניה לשמאי מקרקעין היא לעיתים המעשה הנכון, אולם כשמדובר בבחירה מוטעית היא עלולה לעלות ביוקר רב והנישום עשוי למצוא עצמו כמי שמושתק להעלות טענות משפטיות טובות כנגד החבות בהיטל ההשבחה.
עו"ד עדי מוסקוביץ, בעל משרד עו"ד המתמחה במיסוי עירוני, אגרות והיטלים וחיובי רשויות מקומיות