הנדל"ן באופקים מתעורר לחיים

בסוף השנה שעברה נבקע סדק בשוק הנדל"ן הקפוא של אופקים. אחרי יותר משלוש שנים שבהן לא שווקה קרקע לבנייה בעיר, נמכרו קרקעות לכמעט 100 יחידות דיור: חברת מרחיבים אופקים של עמותת אפיקי אורות רכשה קרקע בשכונת מישור הגפן ל-70 דירות בכ-13 מיליון שקל, וחברת האחים אוזן רכשה קרקע בשכונת שפירא ל-26 קוטג'ים בכ-850 אלף שקל. שתי העסקות סימלו את התעוררות השוק לאחר תרדמה ממושכת.

אופקים מוכרת כחלק מקבוצה של שלוש ערים סמוכות בנגב המערבי. השתיים האחרות, נתיבות ושדרות, ידועות הרבה יותר - נתיבות בשל הפעילות הדתית ושדרות בגלל הקסאמים. אופקים נדחקה לקרן זווית.

אופקים נוסדה ב-1955 כמרכז עירוני להתיישבות הכפרית שסביבה, והוכרזה כעיר ב-1995. היא משתרעת על שטח של כעשרת אלפים דונם ומתגוררים בה 27 אלף תושבים - בעיקר מסורתיים, דתיים וחרדים, כשבעירייה מעריכים כי החרדים מהווים כחמישית מאוכלוסיית העיר. אופקים קלטה גם עולים רבים ממדינות חבר העמים לשעבר, והם מהווים כשליש מהאוכלוסייה.

בשלוש השנים האחרונות אופקים מנוהלת בידי ועדה ממונה מטעם משרד הפנים, לאחר ששר הפנים לשעבר מאיר שטרית הדיח את ראש העירייה הנבחר אבי אסרף בעקבות כשלים שהתגלו בהתנהלות העירייה. ב-2007 מונה אריה אזולאי, ראש עיריית אשדוד לשעבר, לראשות הוועדה וביולי 2008 הודיע על התפטרותו.

את מקומו תפס צביקה גרינגולד, הידוע בכינוי "כוח צביקה" בשל הצטיינותו בקרבות השריון שהתנהלו במלחמת יום הכיפורים ברמת הגולן. גרינגולד מספר כי קיצוצים חוזרים ונשנים בתקציבי הסיוע הממשלתיים לעירייה פוגעים קשות בתפקודה. לפני כחודש לא קיבלו עובדי העירייה שכר ופתחו בעיצומים. לאחר כשבוע שילמה להם העירייה את שכרם, אלא שהבעיה, לדברי גרינגולד, לא נפתרה משום שחלק ניכר מהתקציב מסתמך על הסיוע הממשלתי - סיוע שחיוני לשיקום העיר - מה שמחייב את הממשלה להחזירו למתכונתו הקודמת. במשרדי האוצר והפנים לא מקבלים גישה זו.

החודש מסכם גרינגולד שנתיים בתפקיד. לדבריו, תהליכים חיוביים עוברים על העיר, אם כי המשבר בעירייה מעיב על המשך פיתוחה: "נקודת הכשל המרכזית שאיתרתי בעיר היתה הגירה שלילית של הצעירים, שהביאה לכך שנותרה אוכלוסייה חלשה בלא מנהיגות. המטרה, לכן, היא לגרום למשפחות צעירות להגיע לעיר, להישאר בה ולהקים מנהיגות מקומית".

אלא שמימוש תוכניותיו של גרינגולד מחייב השקעה גדולה ופיתוח שירותים מוניציפאליים שיגדילו את האטרקטיביות של העיר. ברוח זו פועלת העירייה ליצירת מנהיגות עתידית בקרב הצעירים המקומיים. גרינגולד אומר כי כבר רואים ניצנים של שינוי: "קבוצת צעירים שישבו על הגדר ואף עזבו את העיר חוזרים לעשייה, וזה מתבטא בפעילות קהילתית ובמרכז לצעירים שהקמנו".

גרינגולד מתכוון, בין השאר, להגרלה שהתקיימה לפני כחודשיים ל-70 מגרשים בשטח חצי דונם בשכונת מישור הגפן. בניגוד להיענות הנמוכה, אם בכלל, שהורגלו אליה באופקים בשנים האחרונות, הוגשו לא פחות מ-500 הצעות לרכישת המגרשים. בסופו של דבר זכתה בכל המגרשים עמותת אפיקי אורות - עמותה של דתיים לאומיים שעם חבריה נמנים רופאים מבית חולים סורוקה, עורכי דין ואנשי היי-טק.

אפיקי אורות הוקמה לפני 13 שנה בידי משה אוחיון, במטרה לחזק את אופקים באמצעות עידוד בני המקום להשתקע בעיר ומשיכת תושבים מבחוץ. "העמותה נושאת אופי דתי-לאומי, אבל תנאי הכניסה היחיד שלנו לעמותה הוא לא לחלל שבת בפרהסיה, ולכן יש אצלנו גם כאלה שאינם חובשי כיפות", מספר אוחיון.

לדברי אוחיון, חברי העמותה הגיעו למסקנה כי הדרך היעילה ביותר לעמוד ביעדים שהציבו היא לרכוש קרקעות ולהקים עליהן בתים, מה שאכן קרה בסוף שנה שעברה. כדי שרבים ככל האפשר יוכלו להשתלב בפרויקט חילקו אותו לשניים: בנייה עצמית בשיטת בנה-ביתך ובנייה מרוכזת בידי קבלן אחד של כמה דגמי דירות, כדי שכל משפחה תוכל לבחור את הדגם הרצוי. חברי העמותה חוסכים כסף רב בעלויות התכנון והבנייה - מדובר, למעשה, בגישה דומה לשיטת קבוצות הרכישה. כדי לעודד זוגות צעירים להשתלב בפרויקט ייסדה העמותה קרן סיוע בעבורם, שמממנים אנשי עסקים.

חברי העמותה רכשו את המגרשים ב-180-230 אלף שקל, כולל פיתוח. ההערכה היא שעלות ההקמה של בית פרטי תתחיל ב-650 אלף שקל לקוטג' דו-משפחתי קטן ותגיע ל-800-900 אלף שקל בעבור בית צמוד קרקע של 200 מ"ר.

אחרי שנים של קיפאון כמעט מוחלט בבנייה, משהו זז באופקים בחודשים האחרונים - אם כי לא מדובר עדיין בבנייה אינטנסיבית.

נכנסים לאופקים מכביש 241 לרחוב הרצל, שחוצה את העיר מצפון לדרום. בתיה הראשונים הוקמו בחלק הצפון-מערבי (בצפון-מזרח פועל אזור התעשייה העירוני), ברחובות קיבוץ גלויות, הנשיא והרב קוק - פחונים וצריפים של 32 מ"ר על שטחים של דונם שנבנו בשנות ה-50. עם השנים הם נהפכו לבתים צמודי קרקע, אם כי רובם כבר מיושנים. באזור זה מתבצעות מעט עסקות. בית של 120 מ"ר על מגרש של דונם מוצע למכירה במיליון שקל. עם זאת, קשה לראות את העסקה הזו יוצאת לפועל במחיר המבוקש.

רחוב הרצל כולל שימושים מעורבים של מגורים, מסחר ומשרדים, והוא משמש מרכז העסקים הראשי של אופקים. בסוף שנות ה-50 הוקמו בו וברחובות הסמוכים שיכוני רכבת. דירות 3-4 חדרים באזור נמכרו עד לפני שנה ב-120-160 אלף שקל. באחרונה זינק מחירן לרמות של 200-250 אלף שקל.

הסיבה העיקרית לעלייה החדה במחירן של הדירות הזולות היא ההגירה החרדית שפוקדת את העיר, כולל מבני ברק ומירושלים, בשל מצוקת הדיור והמחירים הגבוהים של הדירות בריכוזים הוותיקים של האוכלוסייה החרדית. החרדים מרוכזים בעיקר בשכונת הרי"ף ובאזור רחוב גיבורי ישראל. דירות 3 חדרים באזורים אלה נמכרות ב-320-360 אלף שקל - לעומת כ-250 אלף שקל לפני חצי שנה בלבד.

מכיוון שהעיר התפתחה היסטורית מצפון לדרום, השכונה הדרומית, שפירא, היא המודרנית ביותר. הוקמו בה קוטג'ים רבים בשיטת בנה-ביתך וגם פרויקטים של חברות יזמיות. חברת האחים אוזן רכשה במקום קרקע לפני כחמש שנים ומכרה קוטג'ים טוריים של 100 מ"ר כבר בשלבי השיווק הראשונים ב-700 אלף שקל (אוכלסו באחרונה). הקוטג'ים החדשים שבונה החברה כבר גדולים יותר, 135 מ"ר, ומחירם מגיע ל-950 אלף שקל.

יורם אוזן, מבעלי החברה: "בעשר השנים האחרונות בנינו כאן 200 דירות. אני מאמין בעיר הזו כבר הרבה שנים וכאן גם בנינו את המשרדים הראשונים שלנו ב-1989. נכון להיום חסרות דירות לזוגות צעירים במקום, כי אנחנו היחידים שבונים פה, ולכן אני לא מתפלא שהמחירים עולים".

חברה נוספת שגלה עניין באופקים, אם כי בינתיים על "אש נמוכה", היא י.ח. דמרי שבשליטת יגאל דמרי. החברה מחזיקה מאות דונמים בדרום-מזרח העיר ומשלימה הכנות להקמת שכונה של 1,155 וילות וקוטג'ים, שתהיה קרובה יחסית לבסיס חצרים. התוכנית נמצאת בשלבים סופיים לפני הפקדה. דמרי מבסס את תוכניתו על סלילת כביש באורך שישה קילומטרים, שיחבר בין דרום אופקים לבאר שבע בנתיב ישיר ומהיר דרך השדות הסמוכים לחצרים.

בעיריית אופקים עושים גם מאמצים לשנות את כיוון ההתפתחות של העיר, כולל קידומה של תוכנית מתאר חדשה. מהנדס העיר, חזי בליישטיין, מעוניין "למשוך" את העיר לכיוון מזרח, בצורה שתנצל טוב יותר את הפארק העירוני הגדול שלה כמשאב מושך תושבים.

פארק אופקים, שהנחלים פטיש ואופקים עוברים בו, כולל חורשת קק"ל יפה שאפילו הקיץ הכבד שפקד אותנו השנה לא העלים את צבעה הירוק. בעירייה רואים בחורשה, שבמרכזה מצודת פטיש העותומאנית, ריאה ירוקה ומתכננים להקים בסמוך שכונה של כ-5,000 בתים צמודי קרקע. בסך הכל, תוכנית המתאר "מדברת" על הכפלת מספר תושבי העיר לכמעט 60 אלף איש.

בעיריית אופקים מייחסים חשיבות רבה גם לתוואי הרכבת העתידית בין אשקלון לבאר שבע, שאמור לעבור בצפון אופקים ומתכננים להקים באזור מרכז תעסוקה מודרני. "תחנת הרכבת תמוקם במרחק 300 מטר מלב העיר, שזה דבר נדיר", מדגיש גרינגולד.

בעירייה גם "בונים" על שיפור הנגישות בין אופקים לבאר שבע, כחלק מהחזון של גרינגולד, שרואה באופקים פרבר של באר שבע. כיום נמשכת הנסיעה דרך כביש 241 כ-20 דקות. באופקים היו שמחים לראות כביש מקשר בין שתי הערים, שהתוואי שלו יעבור בסמוך לחצרים. הכביש אמור לקצר את זמן הנסיעה בעשר דקות ולהוביל את הנוסעים בו ישירות לאזורי התעסוקה של באר שבע.

האם כל התוכניות אכן יתממשו? הדבר תלוי בגורמים רבים. חלקם חיצוניים ואינם קשורים ישירות לאופקים, כמו התחרות מול שדרות ונתיבות, הסיוע הממשלתי לעיר וגם קידום הפרויקטים התחבורתיים באזור. קיימים גם גורמים פנימיים, כמו התחרדות העיר, שעלולה להרתיע אוכלוסייה חזקה, חילונית ודתית-לאומית. פקטור נוסף, שחיוני להצלחת פיתוחה של העיר, הוא יכולת העירייה לספק שירותים מוניציפאליים ברמה נאותה, ובעיקר לפתח מערכת חינוך חזקה.

גורם אחר, לא פחות חשוב, הוא שוק הנדל"ן. מה שעורר את אופקים במידה רבה היה המראת השוק באזור המרכז, שהתפשטה לדרום ותרמה להפרחת השממה הנדל"נית במקומות רבים, כולל באופקים. עצירת מומנטום זה עלולה לפגוע גם במימוש התוכניות באופקים.