בשבוע שעבר התבשרנו שגם יזמי הבנייה והקבלנים הורידו (כצפוי) רגל מהגז. על פי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, התחלות הבנייה ירדו במחצית הראשונה ב-11%, ל-20,850 דירות. העצירה המשמעותית ניכרה ברבעון השני, אז נרשמו בסה"כ 9,311 התחלות בנייה (בהשוואה ל-11,539 ברבעון ראשון), והצפי הוא לנתונים עגומים עוד יותר ברבעון שלישי.
יחד עם זאת, צריך לדעת שהקבלנים "תקועים" כרגע עם הרבה מאוד קלפים פתוחים. על פי נתוני הלמ"ס, בסוף יולי נותר למכירה בכל הארץ מספר שיא של 27,240 דירות חדשות, 22% יותר מהתקופה המקבילה אשתקד. 14% מהדירות במחוז תל אביב ועוד 37% נמצאות ביישובים אחרים במרכז הארץ.
ואיך כל זה משפיע על שוק היד השנייה? על פי נתוני לוח הומלס, מחירי הדירות המבוקשות הציגו מגמה שלילית קלה בחודש אוגוסט, אבל ללא זעזועים משמעותיים. הסנטימנט השלילי החריף ביותר נרשם בדירות הקטנות (3 חדרים), עם ירידות ב-8 מתוך 15 האזורים שנבדקו.
גם אזור הדרום שמר על חסינות יחסית, ללא מגמה מובהקת. פער המחירים מול מרכז הארץ, הביקוש מצד "ציידי מציאות" שמחפשים דירות דווקא בימי ובאזורי מלחמה והאפשרות לקבל תשואה של 4% מהשכרת דירה (לעומת 3% בתל אביב), מנעו "זריקת סחורה" בכל מחיר.
מנגד, כדאי מאוד לשים לב למה שקורה ועוד יקרה בחודשים הקרובים בעיר מודיעין. רשות מקרקעי ישראל החלה להוציא מכרזים ראשונים לבנייה בשכונת נופים החדשה, שתכלול 1,850 דירות. בנוסף, עוד ארבע שכונות יקומו בשנים הבאות בפאתי העיר, והן יכללו כ-12 אלף יח"ד ויגדילו משמעותית את היצע המגורים. יתרה מכך, עוד לפני שנסגרו המכרזים הראשונים, יצאו מארגני קבוצות רכישה בהבטחות לשיווק דירות בשכונה החדשה במחירים של מעט יותר ממיליון שקל לדירה, מה שמוביל ככל הנראה ללחץ מחירים בעיר.
ע"פ נתוני הומלס, מודיעין היא העיר היחידה שהציגה באוגוסט ירידה במחיר המבוקש בכל סוגי הדירות. מחיר מבוקש לדירת 3 חדרים (מוצר נדיר יחסית) עומד בממוצע על 1.26 מיליון שקל, אחרי ירידה של 1.1% בחודש החולף, ומחיר דירת 5 חדרים עומד על 2.08 מיליון שקל, אחרי ירידה של 1.8% באוגוסט. מי שמאמין לקבוצות הרכישה (שבינתיים רק אוספות חתימות ודמי רישום, בלי שידוע אם הן יזכו במכרזים ובאיזה מחיר), יכול לקנות מהן דירות "על הנייר" בעשרות אחוזים פחות.
מתודולוגיה:
להבדיל מהלוחות האינטרנטיים האחרים, אתר הומלס גובה כסף מכל אחד מאלפי המפרסמים בלוח, מה שכמובן מייצר מחיר מתוקנן ביחס לציפיות של כל מוכר פוטנציאלי ומנטרל "טרמפיסטים".
המדד מציג 2 פרמטרים - המחיר המבוקש לדירה והתשואה הממוצעת בכל אזור, בהינתן מחיר השכירות.
חשוב לזכור, שמחיר השכירות הוא ברוטו. חודש ללא שוכר, הוצאה לתחזוקת הנכס, מיסוי (במידה והשכירות גבוהה מכ-4,500 שקל לחודש) ועוד עשויים לגרוע כ-10% בממוצע.
המדד מציג את התשואה לדירה - שקלול של מחירה מול מחיר השכירות. גם בהנחה שיש הטיה במחירים המפורסמים למכירה או להשכרה, הם אמורים להתקזז משמעותית במונה מול המכנה.