מלחמתו של הנגיד פישר בשוק הנדל"ן

לאחרונה, חווים ורואים כולנו את צעדיו של הנגיד פישר במלחמתו בעליות המחירים החלות בשוק הנדל"ן: "בחשש" מהיווצרותה של בועה נדל"נית.

ציינתי את המילה חווים, זאת מאחר וצעדיו של פישר אינם צעדים וירטואליים אלא ממשיים, פרטנים ופוגעים בסופו של דבר בכיס של כולנו.

ראשית חשוב לדעת כי מתנהלת מלחמת עולם בין שלושה משרדים: האוצר, השיכון ובנק ישראל בכל הקשור בזהות המוביל את המלחמה בעליות המחירים בשוק הנדל"ן, כל משרד רוצה להוביל וכל משרד רוצה לקבל קרדיט על צעדיו.

משרד השיכון הצהיר עוד לפני שנתיים כי, הוא יוביל את המלחמה באמצעות היצף השוק בקרקעות, הצהרות נשפכו בכל עיתון, כותרות עלו חדשות לבקרים, כנסים ומאמרים אינסופיים בכל כלי מדיה אפשרי והתוצאה – כ-17,000 יחידות דיור שיצאו לשוק באמצעות מכרזי מנהל, כשמרביתם באזורי הפריפריה ומיעוטם באזור הביקוש, המשמעות – המחירים רק המשיכו לעלות שכן לאור הרעב לקרקע שלא שווקה לשוק ע"י המדינה בתקופה של למעלה משנתיים קודם, גרמה לחוסר היצע אשר התפוצץ למשרד השיכון בפנים באמצעות כמות הצעות אסטרונומית על כל מכרז ובמחירי שיא, דוגמת: נתניה, יבנה, ראשון לציון ועוד. בכל מכרז שייצא ולמרות גודלם, הוגשו עשרות הצעות.

משרד האוצר ומשרד ראש הממשלה גם הם הכריזו על מלחמה באמצעות הניסיון לקצר תהליכי תכנון וקיצור של חסמים בירוקרטים בסיוע משרד ראש המשלה שהצהיר על פעולה זו כיעד עילאי שלו, התוצאה – חוק תכנון והבנייה החדש תקוע כבר למעלה משנה בצינורות הבירוקרטיה וכל הניסיונות להקל על הליכי רישוי אינם מתקדמים, עובדה אשר תוקעת ועוצרת תוכניות רבות אשר עשויות להקל על מלאי מצוקת הקרקעות הקיים. פקידי המנהל מתלבטים היום באישורן של תוכניות לפי החוק הקיים או הישן. המשמעות – עצירה כמעט מוחלטת ואי הפשרתם של קרקעות לשוק, עובדה היוצרת מחנק וגורמת לעליית מחירים.

ואחרון חביב, בנק ישראל שגם הוא הכריז על מלחמה בשוק הנדל"ן וגם הוא נוקט בצעדים, אך לצערנו הכלי היחידי כמעט העומד לרשותו הנו הטיפול בצורך ולא בהיצע – מאחר ואין בידיו של בנק ישראל את הכלים ואת הסמכות והאחריות לטפל במקרקעין עצמו קרי, בהיצע, מנסה לטפל בנק ישראל בבעיה באמצעות הביקושים קרי, כלפי הצרכנים ולכן נוקט בצעדים של עלייה בריבית, הורדת אחוזי המימון, פגיעה במסלולי משכנתא שונים ועוד.

לא יעזור לנו שום דבר, מאחר ובישראל קיימת דרישה טבעית הנובעת מהגידול הטבעי באוכלוסיה של כ–40 אלף דירות בממוצע בשנה וכניסה של זוגות חדשים לשוק, ומה אפשר לעשות שמלאי הדירות הזמין עומד על כ–9,000 דירות כיום והתחלות הבנייה בקצב של כ–20 אלף בשנה, לרבות חוסר של עשרות אלפי יחידות דיור בשנים בהם המדינה לא הוציאה מכרזים גורמת ללחץ ביקושי רב על השוק מול היצע מועט. יחד עם זאת העלאת הריבית פוגעת ראשית בלוקחי המשכנתאות בהווה ובעבר בעיקר, שכן מרביתם לקחו בשנתיים האחרונות הלוואות בריבית שאינה צמודה וכל עלייה ולו קטנה בריבית פוגעת ומעלה באופן דרמטי את ההחזר החודשי שלהם. הזוגות הללו לקחו ריביות ומסלולים אלו על מנת להקטין החזר חודשי לאור עליית המחירים של הדירות למכירה ועלייה מקבילה גם בשכר הדירה, פשוט לא נותר לזוגות אלו ברירה ובהם הפגיעה היא הקשה ביותר.

בנוסף, ראוי גם לציין, כי המדינה מוצאת את עצמה בסיטואציה מורכבת. מחד, רוצה המדינה למכור קרקעות ובזול ומצד שני מקבלת מחירי שיא בעבור הקרקע. נשאלת השאלה, אז מה באמת המדינה רוצה יותר? לסייע באמת לשוק ולחסרי הדיור או ליהנות מהכנסות גבוהות בגין מחירי הקרקע שרק הולכים ותופחים ומעשירים את קופתה? כפי שמסתמן מהמציאות בה אנו חיים, כנראה בחרה המדינה באפשרות השנייה.

כנגזרת מכך, כנראה שלמדינה אין באמת פתרון לבעיית המחירים, שכן יכולה לטפל באמת רק מצד הביקוש, קרי העלאת ריבית הפוגעת כאמור בשכבות החלשות יותר.

ההישג היחידי אולי להם זוכה בנק ישראל, זהו צמצום אוכלוסיית המשקיעים אשר רכשה דירות רבות (כ–30 אלף יחידות שבעיקרן מיד שנייה במהלך 2009), ושהרגישות לעלות המימון חשובה מבחינתם, שכן תהליך קבלת ההחלטות של משקיע מבוסס על כדאיותה הכלכלית של העסקה, בניגוד לשיקולים אמוציונאליים מצד זוגות צעירים.

חוסר התיאום ושיתוף הפעולה בין המשרדים מזיק בסופו של דבר לצרכנים הסופיים ובעיקר לזוגות הצעירים להם אין פתרון משמעותי ואף סכומי הזכאות שהגיעו להם פעם, נעלמו כלא היו.

לסיכום אני אומר, כי התרבות והמנטאליות בה אנו חיים כישראלים, הנה רכש של דירות ולא השכרה של דירות כפי שמקובל בעולם המערבי וכתוצאה מכך, שאיפתו של זוג צעיר הנה לגור בישראל ובדירה בבעלותו. שורש הבעיה הוא שהסיוע שנתנה המדינה בעבר, נעלם כלא היה, עובדה המקרינה ומשפיעה על זוגות צעירים שהנם הגלגל הראשון בשוק ומרע את יכולתם להגיע לדירה.

שאיפתם של מרבית רוכשי הדירות, הינה מגורים באזור גוש דן רבתי, אך הבעיה שבאזור זה מלאי הקרקעות צומצם מאוד והמדינה חסרה במיקומים אלו קרקע זמינה לבנייה. עובדה זו, בין היתר יוצרת את עלייה המחירים האחרונות, ובעיקר מצד בעלי הקרקע הפרטיים.

צמצום מלאי קרקעות הזמינות לבנייה, למול ביקושים קבועים ולמול חוסר במלאי הנגזר מאי שיווק של קרקע במשך שנים, יוצר לחצי ביקוש כבדים על השוק שייפתרו אך ורק משחרור של חסמים בירוקרטים ושחרור קרקעות זמינות לבנייה לשוק, שאם לא כן, אנו עשויים לראות את המחירים הולכים ומאמירים.

ישראל היא לא אמריקה ואמריקה זה לא פה, בעיקר כשמנתחים את הסיבות למשבר הנדל"ן האמריקאי ומשווים אותו לישראל. המשבר באמריקה אירע מסיבות שונות לחלוטין ביחס למציאות הישראלית ולכן יש להימנע מהשוואות או מנקיטת צעדים דומים לשוק האמריקאי, שנתוניו אינם זהים במרבית הפרמטרים לנתוני הפתיחה או המציאות בה אנו חיים (לא מהיבט האשראי, אחוז המימון, שווי הריבית ועוד).

אז באם לא יחול שינוי אמיתי באחד, או בכל הפרמטרים שצוינו ובאם חס וחלילה לא נחווה משבר כלכלי או בטחוני שאינו תלוי בנו ושאין לנו עליו יכולת השפעה, מחירי הדירות אמנם לא יעלו כפי שעלו בשנתיים האחרונות, אבל לבטח שלא צפויים לרדת, כך שכל צעדי בנק ישראל בימים אלו הינם כמזיגת שמן רותח על המדורה אבל לא מים לכיבוייה.


*הכותב הוא הבעלים והמנכ"ל של המכון למחקר וייעוץ אסטרטגי VCELL.