וואלה!
וואלה!
וואלה!
וואלה!

וואלה! האתר המוביל בישראל - עדכונים מסביב לשעון

רוצים תשואה? קחו סיכון

חיים לוי

14.3.2009 / 8:51

דירה זולה או יקרה? היכן כדאי לבצע השקעה בנדל"ן מניב: ת"א או נתיבות?המסע הישראלי בעקבות התשואה

תשואה היא הרווח הצפוי המתקבל באחוזים ממחיר הנכס או מההון העצמי שהשקענו. את התשואה על הנכס קל לחשב: סך ההכנסות השנתיות מהנכס חלקי עלותו הכוללת. לדוגמה, דירת 2.5 חדרים במרכז תל אביב, שעלותה הכוללת (בתוספת מסים, עורך דין ומתווך) היא 1.3 מיליון שקל ומושכרת בשכר חודשי של 4,000 שקל, תניב תשואה שנתית גולמית של כ-3.7%. דירה דומה במרכז לוד תניב תשואה של כ-8% בחישוב זהה. האם ההשקעה בנכס בלוד עדיפה על זו במרכז תל אביב? מובן שהתשובה אינה חד משמעית, ותלויה במספר רב של גורמים ובהם הסיכון, התשואה המתקבלת מהשבחת מחיר הנכס ועוד.

מה תהיה התשואה בתל אביב?

כאמור, בחישוב התשואה על הנכס יש לקחת בחשבון גם את התשואה המתקבלת מהשבחת ערך הנכס ומכירתו ברווח הון. לדוגמא, מחירי נכסים במרכז תל אביב התייקרו בכ-30% בשלוש השנים האחרונות, ולכן בחישוב הכולל יש לשקלל עליית מחיר זו. מה יהיה מחיר הנכס בתל אביב בעוד שלוש שנים? קשה לענות על כך, והתשובה מושתתת על הנחות סובייקטיוויות: חלק יאמרו שהמחירים יעלו, וחלק יטענו את ההפך. לכן בחישוב התשואה על נכס דומה, שברצוננו לרכוש כיום, נתבסס בעיקר על התשואה המתקבלת מדמי השכירות.

התשואה על הנכס היא מדד שאינו לוקח בחשבון פרמטרים חשובים אחרים, כמו אחוז ההון מתוך סך ההשקעה, שיעור הריבית על המשכנתא ומשך תקופת ההלוואה. מדד אחר - מדד התשואה על ההון - מבטא את הרווחיות החזויה על ההון העצמי הכולל שהושקע בעסקה, ולכן נתפש כמדד איכותי יותר מקודמו. עם זאת, נדרש ידע מימוני לשם הבנת מדד זה, ולכן קשה יהיה להסבירו במסגרת מאמר זה.

היכן להשקיע: תל אביב או נתיבות?

מהו אם כך האזור המועדף לביצוע ההשקעה? האם כדאי לבחור בעיר או אזור הנחשבים סולידיים, כמו תל אביב, רמת גן, ורעננה, או אזורים הנחשבים יותר מסוכנים להשקעה כמו לוד, שדרות ונתיבות? כלל ידוע בהשקעות הוא שסיכון וסיכוי הולכים יד ביד. ככל שגדל הסיכון כך גדל הסיכוי לתשואה גבוהה, ואילו השקעה בסיכון נמוך תניב תשואה נמוכה.

ממה נובע הסיכון שבהשקעה מניבה מעין זו? המשתנים העיקריים הם סוג השוכרים והאוכלוסייה המיועדת, הביקוש לשכירות בנכס המדובר, והיכולת שלנו לממש את הנכס בקלות ובמהירות. סביר להניח שהשוכרים הפוטנציאליים בדירת 5 חדרים ברעננה הם ממעמד סוציו-אקונומי גבוה, וסביר שהביקוש לשכירות בנכס זה יהיה גבוה - ואם נרצה למכור ולממש את ההשקעה נצפה לביקוש ער. עם זאת, התשואה משכירות מניבה של הנכס לא צפויה להיות גבוהה מזו שציינו בהתייחס לדירה בתל אביב.

סיכון מול סיכוי

ההחלטה על סוג הנכס המתאים לנו להשקעה דומה מאוד להחלטה על השקעה בשוק ההון. רכישה של תיק נכסים מנייתיים מציגה לרוב סיכון ותנודתיות גבוהה לצד תשואה גבוהה. השקעה בפק"מ או אפילו באג"ח מדינה תגלם סיכון נמוך על ההון המושקע, ותניב תשואה נמוכה אף היא. בכדי לקבל החלטה על אזור ההשקעה ופרופיל הנכס המיועד יהיה עלינו להגדיר את מאפייני הסיכון הרצוי של ההשקעה, שממנו תיגזר התשואה החזויה.

היכן אם כך כדאי להשקיע כיום במדינת ישראל? "ציידי התשואה" שבינינו לא ימצאו את מבוקשם ב"מתחם הנדל"ן של המדינה", שנמתח מנתניה עד אשדוד, להוציא כמה כיסי נדל"ן בערים כמו לוד. משקיעים אלה יידרשו לכתת את רגליהם באזורי הפריפריה הרחוקים מהמרכז.

מי שחשקה נפשו בהשקעה סולידית, תוך המתנה להשבחה מעליית ערך הנכס, ימצא את מבוקשו באזורי הביקוש המרכזיים, תוך ציפייה לתשואה שנתית של 4%-5% בממוצע על הנכס.

* הכותב הוא מומחה בהשקעות בנדל"ן מניב, יועץ, מרצה ומחבר הספר: "נדל"ן בג'ינס". שאלות ותגובות באתר: www.REJ.co.il

טרם התפרסמו תגובות

הוסף תגובה חדשה

+
בשליחת תגובה אני מסכים/ה
    2
    walla_ssr_page_has_been_loaded_successfully