"הנדל"ן בישראל מזכיר את ארה"ב לפני המשבר"

פרופ' סטיוארט גבריאל מאוניברסיטת UCLA רואה את הזינוק במחירי הנדל"ן בישראל ונזכר במשבר הגדול בארה"ב. "מחירי הדירות בישראל רק עולים, בניגוד למקומות אחרים בעולם"

פרופ' סטיוארט גבריאל, ראש מרכז זימן לחקר הנדל"ן באוניברסיטת UCLA, רואה את שוק הנדל"ן המבעבע בישראל ונזכר בימים שלפני קריסת מחירי הנדל"ן בארה"ב. "מחירי הדירות בישראל רק עולים בשנתיים האחרונות בניגוד למקומות אחרים בעולם. המצב שבו אנשים מאמינים כי מחירי הדירות רק עולים, ואין אפשרות שיירדו, הוא מצב מסוכן", אומר גבריאל.

לדבריו, "כל הגורמים שהובילו למשבר בארה"ב היו תוצר של האווירה הכללית, שמזכירה את המצב בישראל כיום. אנשים ראו בנדל"ן את ההשקעה הבטוחה ביותר, שלא ניתן להפסיד ממנה, קיבלו בהבנה את עליות המחירים הקיצוניות וגילו נכונות לשלם מחירים מופקעים".

גבריאל מזהיר גם את הבנקים בסוגיית המשכנתאות: "כשאני מסתכל על המחירים בישראל, אני סבור שמסוכן לתת משכנתאות למי שאינו מסוגל לעמוד בהחזרים. מי שלא שם הון רציני על השולחן - אסור לתת לו משכנתא".

ומי אשם, לדבריו, במצב בישראל? "מינהל מקרקעי ישראל חוטא בכך שהוא אינו משחרר את הקרקעות שברשותו, כי רק היצע עשוי להוריד מחירים. העובדה שאנשים בגיל 40 לא יכולים להגיע לבית בבעלותם המלאה יוצרת מצב מסוכן ומעודדת הגירה שלילית", הוא אומר.

"כל המערכת היתה חולה"

גבריאל, 56, יהודי תושב קליפורניה, נולד בניו יורק ולמד בשנות ה-70 כלכלה באוניברסיטה העברית בירושלים. כיום הוא גם מרצה אורח בבית הספר למינהל עסקים על שם רקנאטי באוניברסיטת תל אביב.

גבריאל התארח בכנס הדו-שנתי לנדל"ן המשותף לאוניברסיטה העברית, אוניברסיטת תל אביב, הטכניון והאוניברסיטאות האמריקאיות UCLA וברקלי. את הכנס אירח השנה מרכז פישמן לנדל"ן בבית הספר למינהל עסקים באוניברסיטה העברית.

לטענתו, הנדל"ן עומד כיום בלב המחקר האקדמי בוול סטריט ובמוסדות בנקאיים בארה"ב מאחר שהוא היה במוקד ה"פאשלה", כפי שהוא מגדיר את המשבר הכלכלי. "המשבר נבע ממחסור חריף בשוק הדיור ומתנאי קבלת המשכנתאות בבנקים - ככל שהם היו ליברליים יותר, זה העמיק את המשבר".

המחסור החל, לטענתו, ב-2004. "בעבר אנשים רכשו דירות כדי לגור בהן ולצרוך את מה שסביבת הנכס מציעה, כמו חינוך ותחבורה. ב-2004 אנשים ראו לפתע בדיור לא רק צורך קיומי אלא גם השקעה שמטרתה רווח כספי, מה שהיווה קרקע בטוחה לנפילה הגדולה".

ניתן כיום להצביע על נורות אזהרה שיכלו לרמוז על הנפילה?

"הליברליזציה במתן המשכנתאות נתנה לגיטימציה לאותה אווירה. בתקופה שבה מחירי הדירות היו בשיאם אפשר היה לקבל משכנתא של 100% ויותר ממחיר הדירה, ללא בדיקה של יכולת ההשתכרות וההחזר של האנשים. תנאי האשראי היו כל כך גמישים שלא הייתי צריך להראות כמה אני מרוויח. אנשים כמובן ניצלו את המצב והפריזו בנטילת המשכנתאות".

הגורם השני, לדבריו, היה תמריצי מיסוי מצד המדינה. "הממשלה החלה לעודד רכישת דירות באמצעות הטבות מס והנחות בריבית. היא חיפשה מכשירים פיננסיים (mbs) שבסיסם הוא משכנתאות שניתן להשקיע בהן. המשכנתאות ניתנו לאנשים בהנחה שמחירי הדירות ימשיכו לעלות וברגע שהם הפסיקו - אנשים הפסיקו לשלם את החזרי המשכנתא, והמוסדות שנתנו את ההלוואות נפגעו. השוק היה כל כך חם שאנשים התייחסו לרכישת דירה כאילו הם קונים נייר בבורסה - מחזיקים שבוע ומוכרים"

מי נושא בעיקר האחריות לכך?

"זו לא רק אחריות הממשלה, הבנקים או הציבור. כל המערכת היתה חולה. הבנק המרכזי והמפקח על הבנקים לא עשו את העבודה".

"לא בטוח שלקחי המשבר נלמדו"

המשבר נמצא מאחורי העם האמריקאי, או שהוא ימשיך ללוות אותו עוד שנים רבות?

"המשבר לא נגמר והמצב כיום עדיין קשה מאוד. כרגע שוק הנדל"ן בארה"ב נמצא בתחתית. יש מקומות שאנשים חשבו שהמחירים שם לעולם לא יירדו, והם ירדו ב-50%. הסיבה לכך היא בדיוק אותו היפוך שאנשים עשו במעבר מרכישה לצורך מגורים לרכישה לצורך השקעה.

"הבעיה המרכזית בארה"ב היא אבטלה שנעה סביב 10%, שהם 8 מיליון מובטלים. על פי הערכות, יחד עם המובטלים שאינם רשומים מגיע שיעור המובטלים ל-17%. שיעור הבנייה בארה"ב כיום הוא הנמוך ביותר מאז מלחמת העולם השנייה, ובהמשך לכך גם שוק המשכנתאות נמצא בשפל".

הלקח בעקבות המשבר נלמד?

"כלל לא בטוח שלמדו את הלקח פרט לניסיונות המאומצים לבנות מחדש את הפיקוח על הבנקים. ישנם שינויים רציניים בכל מערכת המשכנתאות וגם בפיקוח על השוק המשני של המשכנתאות. הבעיה היא שככל שהמשבר עובר, הפוליטיקאים פונים לנושאים אחרים ולא נכנסים לעומק העניין כדי לנסות למנוע מקרים כאלה בעתיד. לאובמה הכי חשוב עכשיו להקטין את שיעור האבטלה, ובצדק - לכן ההתאוששות מהמשבר בארה"ב אטית ותימשך עד שבע שנים".

כדאי למשקיעים ישראלים לרכוש בתים בארה"ב שמוצעים להם כהזדמנויות נדל"ן מניבות?

"לדעתי זו תקופה טובה לקנות נדל"ן בארה"ב, המחירים בתחתית. אך השאלה היא באיזה קצב השוק יתאושש. מי שחושב להשקיע ולקנות היום כדי למכור מחר - שוגה. ייקח זמן עד שהשווקים יחזרו לעצמם. המשקיע חייב להבין את כל המרכיבים המרחביים - הוא לא יודע אם הממשלה משקיעה בשכונה מסוימת, או מה ההיסטוריה של המחירים בה".

    קניות

    עבור לאתר המלא להורדת האפליקצייה
    חזור לאתר המותאם