אם רוצים להמחיש את השינוי הדרמטי שחל במפת הבנייה בישראל, לא צריך אלא להשוות בין נתוני התחלות הבנייה ברבעון הראשון של 2011 לנתוני אותו רבעון ב-2008. ב-2008 הובילו את התחלות הבנייה בישראל (לפי הסדר): ירושלים, ראשון לציון, תל אביב, פתח תקוה ונתניה. השנה, לעומת זאת, מובילות את הטבלה אשקלון ויבנה, ורק אחריהן באות ירושלים, תל אביב ופתח תקוה. עיון מעמיק יותר מראה, שיישובים רבים נוספו למפת הבנייה, בעיקר מדרום לתל אביב.
נחזור למובילת הטבלה - אשקלון. עד לפני כמה שנים העיר הדרומית אוזכרה בחדשות בעיקר בהקשרי קטיושות, ואולם בשנים האחרונות היא נהפכה ליעד נדל"ני מבוקש הן בקרב משקיעים הן בקרב משפחות המעוניינות לרכוש לעצמן דיור במחירים נוחים יחסית לשוק הנדל"ן באזור המרכז. השכונה הבולטת מבחינת היקפי הבנייה היא ברנע, שנמצאת בצפון מערב העיר ובה כ-20 אלף תושבים, שאליהם מתוכננים להצטרף כעשרת אלפים נוספים בשנים הקרובות.
בשנתיים האחרונות הוקמו בעיר קרוב ל-3,000 יחידות דיור, מתוכן כ-90 בתים צמודי קרקע. בשנתיים הקרובות, מעריכים בעירייה, צפויות להיבנות יותר מ-2,500 יחידות דיור נוספות.
מחכים למסילת הברזל
מחירי הדירות באשקלון נוחים מאוד במונחים של מרכז הארץ: כ-900 אלף שקל לדירת 4 חדרים ו-1.1-1.15 מיליון שקל לדירות 5 חדרים מהווים 60%-70% ממחירי דירות חדשות במקומות כמו קריית השרון בנתניה, אם המושבות בפתח תקוה ומודיעין. עם זאת, מי שרכש במקום דירות לפני שלוש שנים עשה עסקה טובה, משום שאז מחירי דירות 4 חדרים הגיעו לרמות של 600 אלף שקל בלבד.
יש לקחת בחשבון כי מסילת הברזל החדשה, שתקשר את העיר עם תל אביב דרך ראשון לציון מערב וחולון, ותחסוך את כל העיקוף שנעשה כיום דרך לוד, תהפוך את העיר הגדולה לנגישה בהרבה מהיום. נסיעה ברכבת מאשקלון לתל אביב, לאחר פתיחת המסילה החדשה, תימשך כ-40 דקות, לעומת שעה כיום, וכך גם אנשים שעובדים בעיר הגדולה יוכלו לעבור להתגורר באשקלון.
ככל הנראה, הציבור אכן קולט את המסר, ועם התקדמות המסילה, גם שוק הנדל"ן בעיר התקדם בצעדי ענק, עד לשיא הנוכחי. מסקר הלמ"ס עולה, שמינואר עד למארס השנה נרשמו באשקלון 791 התחלות בנייה חדשות - עלייה של 64% לעומת הרבעון המקביל אשתקד. בכך "תורמת" הבנייה בעיר 7% מסך כל התחלות הבנייה החדשות בישראל בתקופה האמורה. מי היה מאמין לנתון הזה רק לפני שנתיים-שלוש?
נראה שהדוגמה של אשקלון, ואולי גם יבנה, שנמצאת במקום השני בטבלה ואשר תחובר גם היא לקו רכבת חדש, היא אחת המובהקות ביותר לגבי התועלת האדירה שטמונה בפרישה נכונה של מסילות הברזל. מצפון לתל אביב המסילה כבר מוסדרת, מה שהאיץ את עליות המחירים במקומות כמו בנימינה וסביבתה ובפרדס חנה-כרכור. יחד עם זאת, עם התרבות הנוסעים הוברר במהרה ששירותי הרכבת, נכון לעכשיו, אינם ברמה מספיקה.
דוגמאות מהעבר הקרוב מלמדות כי ערים שהתפתחו בקצב מהיר פיגרו מאוד בהקמת תשתיות של מבני ציבור וחינוך, מה שגרם לבעיות מול התושבים החדשים. גם באשקלון, הגידול המשמעותי בבנייה יביא אוכלוסייה שתהיה זקוקה למבני ציבור וחינוך חדשים כבר בשנתיים הקרובות.
ראש עיריית אשקלון, בני וקנין, אמר בתגובה לנתונים כי "אין ספק שתושבי המדינה גילו את היתרונות העצומים שיש בעיר אשקלון המהווה עבורם יעד אטרקטיבי, ואני מדבר על כל המערכות: חינוך, איכות סביבה, איכות חיים, ומחירי דירות סבירים ונוחים. העירייה והחברות העירוניות הכינו תוכניות מבעוד מועד ומשקיעות סכומים ניכרים בתשתיות ופיתוח, מה שמאפשר מתן היתרי בנייה מיידיים".
מנצלים את עתודות הבנייה
כאמור, במקום השני מדורגת יבנה, עם כ-680 התחלות בנייה ברבעון הראשון של 2011 - עלייה של 192% לעומת הרבעון הראשון אשתקד. חלק גדול מהתחלות הבנייה הללו נעשה בשכונת יבנה הירוקה. השכונה, שהחלה להיבנות באחרונה, תכלול עם השלמתה 2,900 דירות, וכן מבני ציבור, מסחר ומשרדים. דירות 4 חדרים במקום עולות 1.2-1.3 מיליון שקל. מדובר אמנם ברמות מחירים גבוהות מאוד יחסית למה שהיה נהוג בעיר עד לפני כמה שנים, אך יחסית לקירבה של יבנה לתל אביב, מדובר ברמות מחירים סבירות, שדומות לאלה הנהוגות בקריית השרון בנתניה.
עיר נוספת שנכנסה לטבלת התחלות הבנייה היא רמלה (מקום 6), שבה בולטים שני מקומות. הראשון הוא הפרויקט של גינדי השקעות, שיכלול 270 דירות, והשני מושב מצליח, שנמצא בשטח המוניציפלי העירוני, ושבו אמורה להתבצע מרבית הבנייה ברמלה בעתיד הקרוב - כ-2,300 דירות, בשני מתחמי המושב, הצפוני והדרומי.
השוק הגיב בחיוב, במיוחד למצליח, אולי משום שמדובר באזור שמנותק מהעיר רמלה, ומחירי הקרקעות במקום עלו בכ-80% מ-2009 ועד היום. מחירי דירות 4 חדרים בדרום השכונה מגיעים לכ-1.1 מיליון שקל, ומחירי דירות 5 חדרים ל-1.3 מיליון שקל.
גם במקרה של מצליח ניתן לייחס חלק מההצלחה הגדולה להימצאות תחנת רכבת בסביבה. כמו כן, השכונה סמוכה לצירי תחבורה מרכזיים, בהם כביש 1, חוצה ישראל (כביש 6), וכביש 40.
מבחינה מסוימת יש דמיון בין מצליח לבין מה שקורה ביישוב גני תקוה, שנמצא בין קריית אונו לפתח תקוה, למרות הבדלי המיקום ופערי המחיר. מדובר בשני יישובים צנועים, שהמשותף ביניהם הוא עתודות הקרקע הגדולות, שמנוצלות בתקופה האחרונה, לפרויקטים צפופים.
השכונה שהופכת את גני תקוה לאחד המקומות המובילים בארץ מבחינת היקפי בנייה היא שכונת גנים, שהקמתה החלה ב-2004 והיא נמשכת בימים אלה. החלק הוותיק של השכונה כולל כ-500 דירות ברבי קומות. החלק החדש של השכונה, שמכונה שכונת גנים צפון, יכלול 513 דירות בשמונה מגדלים בני 17-19 קומות; במקביל מקדמת חברת דוניץ תוכנית להקמת מגדלים של 23 קומות שבהם 350 דירות במרכז היישוב, ואשדר וצמח המרמן יקימו גם הן 350 דירות (ביחד). מחירי הדירות במקום קפצו ב-60% בתוך 7 שנים. דירות 4 חדרים ביישוב עולות כ-1.8 מיליון שקל ודירות 5 חדרים - 2.2 מיליון שקל.