היום (ד') אמורה להתקיים ישיבה ראשונה של קבינט הדיור בראשות שר האוצר יאיר לפיד, שתעסוק בתוכניתו לבניית 150 אלף דירות להשכרה ב-10 שנים. לפיד צפוי להציע ש-25% מהם ייועדו עבור זכאים לדיור בר השגה. הדיון צפוי לעסוק בקריטריונים הבסיסיים לזכאות זו. במפתיע, מסתמן דווקא שיתוף פעולה חיובי בין שרי האוצר, הפנים והשיכון.
לאור כישלון המכרזים לדיור להשכרה (שבסופו שווקו בפועל רק 90 דירות במסגרת דיור בר השגה להשכרה), "גלובס" מציע מבנה מומלץ לפרויקטים מסוג זה, המשלבים שכירות במחירי שוק ושכירות מוזלת לזכאים העומדים בקריטריונים הממשלתיים.
1. סקר צרכים, איסוף מידע
הצעד הראשון, החיוני, הוא לאסוף מידע מהימן על מחירי שכירות ולבצע סקר צרכים ארצי, בעיקר במעגל הביקוש במרכז, סמוך למרכזי תעסוקה, השכלה ותחבורה. הצעתו של לפיד להשתמש בקרקע חקלאית בשולי הערים כרוכה בקשיים תכנוניים ואף עלולה להיתקע בעקבות תביעות פיצוי של חקלאים.
מסקרים שכבר נעשו עולה בבירור שרוב השוכרים הם הורה יחיד או זוג עם ילד או שניים, פחות מ-4 נפשות בממוצע, ואוכלוסייה זו מעדיפה במובהק דירות קטנות של 2-3 חדרים ששטחן 40-60 מ"ר. הביקוש לדירות 4 חדרים נמוך באופן משמעותי.
2. מינימום 50 דירות בפרויקט
לצורך ניצול מיטבי של משאב הקרקע והתאמת הפרויקט לאופי ההשקעה ארוך הטווח של המוסדיים, יש לקבע בחוזה תקופת פרויקט ארוכה כך שיותר משפחות יוכלו לעשות בו שימוש. על מינהל התכנון ליצור ייעוד קרקע חדש וקשיח לצורכי השכרה למגורים, שלא ניתן לשנותו אלא בהחלטה של המועצה הארצית לתכנון ובנייה.
המודל הנכון לפרויקטים מסוג זה הוא מכרז לזיכיון BOT, להקמה והפעלה ל-30 שנה, שבסיומן ייערך מכרז להארכת הזיכיון. פרויקט מינימלי יכלול 50 דירות, מה שיאפשר גמישות תכנונית ויקל על מוסדיים שיחששו מסיכונים גדולים. כדאי לעודד שימושים מסחריים רלוונטיים בקומת הקרקע, כמו פעוטונים וגני ילדים או שירותי כביסה.
השוכר הזכאי יקבל חוזה של 5 שנים ואופציה ל-5 שנים נוספות. בפרויקט יהיו רק דירות להשכרה: 50% לזכאים לדיור בר השגה ו-50% להשכרה במחירי שוק. בתמהיל הדירות יהיה רוב מכריע לדירות 2-3 חדרים, והוא יותאם לממצאי סקר הצרכים האזורי.
מבין השיטות לקביעת שכ"ד לזכאים, שברובן מתבססות על אחוז מסוים מהכנסת התא המשפחתי ברוטו, יש לבחון את השיטה הבאה: שכ"ד לזכאים יהיה זול ב-30% משכר הדירה הממוצע לאותו טיפוס דירה באותו פרויקט (כולל תחזוקה).
3. הטבות מיסוי ומע"מ
כדי לעודד גופים מוסדיים לחבור ליזמים במימון ובניהול פרויקטים כאלה בתשואה של 8%-10% נטו, שעדיפה באופן מובהק על פני אג"ח מדינה ל-30 שנה, יש להבטיח להם פטור ממס על הכנסות משכ"ד.ניתן גם לאפשר לבנקים לממן בנייה להשכרה תמורת הטבות מס (לפי המודל האמריקאי לפרויקטים של השקעה בקהילה). כאשר הבנק מממן, הפרויקט לא ייחשב במסגרת מגבלות האשראי הבנקאיות לענף הנדל"ן של אותו בנק (דרושה הסכמה של בנק ישראל).
בעניין המע"מ, יש להעניק ליזם פטור ולהתיר ניכוי מלוא המע"מ בגין עלויות הבנייה. שווי המע"מ מוערך ב-1%-2% תשואה. כדי לעודד השקעות בפרויקטים, יש לשקול הענקת רשת ביטחון של המדינה על מרכיב הדירות לזכאים בפרויקט, על בסיס פיצוי בגין תת תפוסה, כמו המנגנון בכביש 6 (שאינו מופעל לאור הביקוש).
4. יחסי משכיר-שוכר
בתחום הרגיש של יחסי משכיר-שוכר בפרויקט חברתי, יש מקום לדרישות סבירות מהצדדים. מומלץ לדרוש מהשוכר ערבות בנקאית בגובה 3 חודשי שכירות, וערבות בגין נזקים לדירה. בנושא העדין מכול, פינוי סרבני תשלום, יש לאפשר מנגנון פינוי של השוכר אם לא שילם שכר דירה במשך 3 חודשים ברציפות. מצד אחר, יש לדרוש מהמשכיר תנאים קשוחים לתחזוקה נאותה של הדירות ותיקון ליקויים.
5. תפקיד מרכזי לעיריות
לרשות מקרקעי ישראל אין די קרקעות אטרקטיביות לפרויקטים במרכזי הערים המבוקשות. לעיריות יש קרקעות כאלה, והן מכונות "קרקע חומה" - המצועה במקומות הנכונים מבחינה אורבנית. אם העיריות יעורבו בפרויקטים אלה, לא יהיה צורך לנגוס בגנים ציבוריים אלא ייבנו בניינים להשכרה מעל גן ילדים, מתנ"ס או חניון עירוני.
כשהפרויקט שוכן על קרקע מדינה, ואחרי שהמועמדים עברו את סף הקריטריונים הממשלתיים העיקריים (החדשים), יוכלו העיריות להקצות עד מחצית הדירות לזכאים (25% מסך הדירות) לפי קריטריונים עירוניים, למשל של מקצועות מועדפים (אחיות, כבאים וכו').
כאשר העירייה מקצה "קרקע חומה" שלה, כל הדירות לזכאים לפי בקריטריונים הממשלתיים (50% מסך הדירות) יוקצו עם עדיפות לקריטריונים העירוניים הנוספים.
תמורת עדיפות לעיריות, הן יכולות להקל את הקמת הפרויקטים בקידום תכנון ומתן הקלות, ויתור על היטלי השבחה, הנחות באגרות בנייה והיטלים, הנחה בארנונה לזכאים וגם הקלה בתקן החניה של חניה אחת לדירה.
6. עד עשירון 8-7
הקריטריונים לזכאות לשכר דירה מוזל, עם גיל מינימום של 25, חייבים לכלול את מיצוי כושר ההשתכרות, בין 50% ל-75% ליחיד עם ילד ו-125% לזוג, ברמת הכנסה של עד עשירון 7-8, והכנסה ברוטו למשק הבית בגובה 15-16 אלף שקל לחודש.
נוסף על כך, יש לכלול קריטריון של היעדר בעלות על דירה לפחות בכמה שנים האחרונות וכן לכלול מבחן הון ונכסים של לא יותר מ-250-300 אלף שקל. קריטריון שירות צבאי/אזרחי מעורר קושי ובכל מקרה הוא צריך להיות בעל ניקוד נמוך. יש להעדיף ניקוד גבוה יותר עבור מקסימום שלושה ילדים. ניקוד לפי ותק שנות נישואין אינו רלוונטי ומפלה בבירור לטובת החרדים.
והעניין החשוב ביותר: יש להקים מינהלת ביצוע עם מומחיות וסמכויות מול גופי התכנון ומול רשות מקרקעי ישראל, אשר כפופה לקבינט הדיור, שמטרתה להוציא את הפרויקטים האלה אל הפועל.