כדאי למדינה להגביר המעורבות בשוק השכירות?

בשבוע שעבר הגישו חברי הכנסת חיליק בר (העבודה), סתיו שפיר (העבודה) ואורלי לוי-אבקסיס (ישראל ביתנו) הצעת חוק חדשה במטרה להסדיר לראשונה את שוק השכרת הדירות בישראל. ההצעה מגדירה לראשונה מהי דירה ראויה למגורים, תעודד השכרת דירות לטווח ארוך ותגביל בעלי דירות בבואם להעלות את שכר הדירה (לכל היותר 2% בשנה).

ואכן, סקירה עולמית מגלה כי רגולציה ברורה תורמת לצמיחת ענף הדיור להשכרה. במדינות מפותחות, יחד עם פיקוח על מוצרים כמו לחם וגבינה, קיימות שיטות לפיקוח רמות השכירות בשוק הפרטי. באותן מדינות, הדעה הרווחת היא שדיור, בדומה למוצרי מזון, הינו משאב ציבורי ורק אחר כך מוצר ספקולטיבי.

הצעה: משכירים לא יעלו שכ"ד ביותר מ-2% בשנה

השפעת הרגולציה מתבטאת בעיקר בשיעור הדירות המושכרות. בגרמניה ובניו יורק, שם הדירות המושכרות נמצאות תחת פיקוח וכפופות להגבלות שונות, שיעור השוכרים מגיע לכ-60% ו-68% מהאוכלוסיה, בהתאמה. בישראל, כ-32% מהמשפחות גרות בשכירות (כ-600 אלף דירות להשכרה).

בחודשים האחרונים פורסמו מכרזים ראשונים להקמת דירות להשכרה - במסגרת חזון שר האוצר להקמת 150 אלף דירות כאלו בעשור הקרוב. רבע מהן מיועדות להיות תחת פיקוח. מהלכים אלו מזכירים במידה מסוימת את המתרחש מעבר לים, אך עדיין חסרה החקיקה שמסדירה את יחסי הכוחות בין השוכרים לבין בעלי דירות וכן חסרה יכולת להכיל חוקי דיור נאותים על כלל הדירות ולא רק על דירות חדשות. המסלול החדש מאפשר למכור את הדירות לאחר עשרים שנות השכרה.

הבדל מהותי נוסף הינו גודל השוק המפוקח. בעוד שבגרמניה 100% מהיצע הדירות להשכרה הן תחת פיקוח, ובניו יורק כ-45% מהדירות תחת פיקוח, בהתבסס על תוכנית שיווק הדירות להשכרה בישראל לעשור הקרוב, על בסיס היקף הדירות כיום, בישראל רק כ-2% מהיצע הדירות צפוי להיות תחת פיקוח.

בעולם נוהגים להשתמש בשלושה כלים רגולטוריים עיקריים לצורך פיקוח על מחירי הדירות. הרגולטור יכול לקבוע רף מקסימלי לשכר הדירה באותו שוק, כפי שנהוג לדוגמה בנורבגיה. לחילופין, הרגולטור יכול לקבוע הגבלות על שיעור העלייה השנתית של שכר הדירה, כפי שנהוג בגרמניה ובניו יורק.

בגרמניה הוחלט כי שכר הדירה הראשוני יכול להיקבע ללא מחיר מקסימום מוגדר, אך קיים איסור לעבור ביותר מ-20% את רמת השכירות הממוצעת באזור לדירה בת השוואה. במהלך השכירות ניתן לעלות פעם בשנתיים את שכר הדירה, רק אם הוא נמוך משמעותית מול רמת השכירות המקומית. בכל מקרה, שיעור העלייה המרבי במשך תקופה של שלוש שנים לא יעלה על 20%.

יתר על כן, לאחרונה התקבלה החלטה בנוגע לשלוש הערים הגדולות בגרמניה - ברלין, המבורג ומינכן, בהן בעלי הדירות לא יוכלו לגבות בחוזה שכירות חדש תעריף הגבוה ביותר מ-10% מממוצע לדירה בת השוואה באזור, ולא ניתן יהיה לעלות ביותר מ-15% את רמות שכר הדירה בתקופות של שלוש שנים.

כדי למנוע מצב שבו בעל דירה יפנה שוכר כאשר מצא אחר במקומו, הרגולטורים בכמה מדינות הגדירו את משך חיי החוזה המינימלי לשוכר. לדוגמה, בגרמניה, שוודיה, הולנד ובדירות תחת פיקוח בניו יורק, החוזה חייב להיות לתקופה בלתי מוגבלת וניתן לחידוש לפי בקשת השוכר.

במקומות אחרים באירופה, כמו בצרפת ואיטליה, חוזי השכירות הן לתקופה של כמה שנים עם אופציה לחידוש לתקופה דומה.

יחד עם שליטה על מחירי השכירות ומשך חיי החוזה, הרגולטור באותן מדינות, נוהג לתת סובסידיות והקלות מס ומגדיר גם את חובות שני הצדדים.

כמו כן, ישנה אפשרות להעלאת שכר הדירה בתמורה להשקעות הוניות בנכס, כדי להבטיח מוצר נאות ומניעת הזנחת נכסים. כך לדוגמה, בדירות תחת פיקוח בניו יורק, בעל הדירה מחויב לדאוג לתקינות הדירה. אם הוא כשל בכך, השוכר יכול לפנות לגוף מפקח ולגרום להורדת שכר הדירה. מנגד, בעל הדירה יכול להביא להעלאת שכר הדירה במקרה של שיפוץ חזית הבניין. בנוסף, שווקים אלה יחסית יעילים בפינוי דיירים שלא עמדו בתשלומי שכר הדירה.

המסקנה היא שכאשר חוקי המשחק ידועים, קל יותר לשחקנים להשתתף במשחק. להערכתנו, התרומה הגדולה של הרגולציה במדינות המפוקחות הייתה ביצירת שוק יעיל של דירות להשכרה, שייתכן שלא היה נוצר אלמלא התערבות רגולטורית. חוקים ברורים אשר חלים על היצע גדול של דירות מביאים להגברת השקיפות ולהורדת אי הוודאות, הן של המשכיר והן של השוכר.

לפי מדד השוואתי של ה-OECD, ישראל היא אחת המדינות שבהן לבעלי הדירות יש יכולת גבוהה לעשות כרצונם בכל הנוגע להעלאת שכר הדירה ולקביעת משך חיי החוזה, ולכן בעיני רבים מדובר על שוק פרוץ לחלוטין. זהו משפיע לרעה על הביקוש המקומי להשכרת דירה.

המדינות שהוזכרו לעיל השכילו, מבעוד מועד, ליצור היצע רחב של דירות להשכרה תחת רגולציה, ויצרו ענף שלם בתחום הנדל"ן. מנגד, ישראל לא הצליחה לייצר היצע דירות מהותי מסוג זה, וכשיצרה, כגון עמידר, הרוב נמכר לשוכרים.

על מנת ליצור תמריץ ליצירת מגוון דירות כאלו, יש צורך ברגולציה. על פי ניסיון העבר, זו תאיץ ותגדיל את הביקוש להשקעה בדירות להשכרה.

גולדשטיין הוא ראש תחום נדל"ן בחברת מידרוג. דרנוב הוא אנליסט הנדל"ן בחברה

החלום לראות מוסדיים בענף השכירות למגורים פורח בעולם. כ-25% מהדירות בגרמניה הן בבעלות חברות למטרת השכרה. כך גם בשוק מקבצי הדיור הפרטי בניו יורק, שבה קיימת מעורבות של קרנות הון וחברות גדולות להשכרת דירות.

בקרב אותן חברות ניתן למצוא גם מספר נציגות בעלות קשר לשוק ההון הישראלי, כגון ADO ובראק פרופרטיז הפועלות בגרמניה, ודה זראסאי הפועלת בניו יורק. לפי סקירה של CBRE על שוק הדירות להשכרה בגרמניה, במחצית הראשונה של 2013 רכשו קרנות הפנסיה והביטוח כ-40% מסך הדירות להשכרה שנמכרו באותה תקופה. יחד עם גופים אלה, חברות ציבוריות, קרנות ריט וקרנות לניהול נכסים הן השחקניות העיקריות בשוק ואחראיות ל-80%-90% מהעסקאות בענף בשנים האחרונות.

תשואת שכר הדירה בערים המרכזיות בגרמניה ובניו יורק נעה בשנת 2012 בטווח של 3.5%-5%, תלוי במיקום, במצב הבניין ובשירותים נוספים. אך יש לזכור כי חברות גדולות, הנהנות מיתרונות לגודל וצוברות ידע ניהולי ותפעולי, יודעות בדרך כלל להוציא שיעורי תשואה גבוהים יותר.

עד כמה מדובר בנכס בטוח? בגרמניה, למשל, שיעורי התפוסות הממוצעים בתחילת שנת 2012 של דירות להשכרה היו בין 88% ועד ל-99.5%. בערים הגדולות אנו עדים לשיעורי התפוסה גבוהים במיוחד. הממוצע הגרמני לתחילת שנת 2012 היה 96.6%, ובערים הגדולות נרשמו שיעורי תפוסה גבוהים יותר-בברלין 97.7%, בהמבורג ומינכן למעלה מ-99%. גם בניו יורק שיעורי התפוסה גבוהים במיוחד: במנהטן שיעור התפוסה הממוצע בסוף 2013 היה 97.2% ונע בין 96.3% ועד 99.65%. הנתונים הללו על הדירות להשכרה ועל שיעורי התפוסות לדירות תחת פיקוח שואפים ל-100%, היות ששכר הדירה נמוך יותר.

שוק הדיור להשכרה אמור היה למשוך את תשומת הלב של גופים עסקיים ומוסדיים גם בישראל כאפיק השקעה נוסף, עקב מאפייני הפעילות הכוללים בין היתר, מח"מ נכסים ארוך, רמות תפוסה גבוהות וביקוש קשיח, המבטיחים תזרים יחסית יציב, גם בתקופות משבר. בהשוואה למקורות ההכנסה של שוק המשרדים, המרוכזים במספר מצומצם של ענפים, כמו הייטק ופיננסים, שוק המגורים מתאפיין בתמהיל שוכרים מפוזר מאוד, שמקטין את החשיפה למשברים בענפים כלכליים ספציפיים. עם זאת, כיום המעורבות של גופים אלה כמעט ולא קיימת.

למרות התשואה הנמוכה, בהשוואה לשוק המשרדים או המרכזים הלוגיסטיים, נראה כי הסיכון הגלום בשוק השכירות למגורים נמוך יחסית. לדוגמה, השינוי במחירי השכירות של דירות מפוקחות בניו יורק הינו תנודתי פחות בהשוואה לשינויים במחירי השכירות של דירות לא מפוקחות, גם בעתות משבר. כך למשל, בתקופת משבר הסאב-פריים, מחירי השכירות של דירות לא מפוקחות בניו יורק ירדו בשנת 2009 ב-5% בממוצע, בעוד שמחירי השכירות של דירות מפוקחות דווקא עלו ב-1% בממוצע.

שטחי מסחר - חנויות, מכולות ושירותים יומיומיים לתושב העיר, כגון מספרות ומכבסות, רגישים להתייקרות שכר הדירה יותר מדירות למגורים. דירה היא מוצר שיש לו תחליפים, אולי עם יותר מדרגות לטפס, פחות חניה ויותר רחוק מההורים; ואולם עסקים תלויים בקונים שרגילים למיקומם, והחלפת המיקום משמעותה בניית מוניטין מהתחלה, וקניית לקוחות חדשים. לכן, בעל בית יכול להקפיץ את שכר הדירה, בידיעה שבעל העסק שבוי בידיו בגלל תלותו בקהל הקונים הקבוע. סגירת חנות בגלל שכר דירה שעלה פוגעת בעסק, אך גם פוגעת קשות בציבור. אבל חנות אופניים שנסגרת ובמקומה נפתח בוטיק אופנה, וקליניקה של רופא משפחה שנהפכת לגלריית עיצוב יוקרתית, פוגעים בבבת אחת בתושבים רבים. מכולת ותיקה שנסגרת ובמקומה נפתחת מסעדה, מורידה את איכות החיים לתושבים שהתרגלו לערוך קניות בקרבת מקום. לכן, אם שוקלים פיקוח על שכר הדירה שיפגע ב"זכות הקניין" הקדושה, כדאי לתת את הדעת לפיקוח על שכר דירה בשטחי מסחר, כי כאשר זה מתייקר, בסך הכול נפגעים הרבה יותר אנשים.