מחירי הנדל"ן המאמירים בישראל, המחלוקת סביב מדיניות מע"מ אפס והקושי ההולך וגובר של זוגות צעירים לרכוש דירה למגורים, מחדד את הצורך הדחוף בתכנית הממשלתית לבניית דירות להשכרה. ההכרה הזו לא פסחה גם מעל ראשי הקודקודים, אלא שכמו תמיד במדינת ישראל- תכניות לחוד ומציאות לחוד.
בארה"ב השוק מפותח
הוועדה הבין-משרדית למכרזי דיור להשכרה ארוכת טווח הוקמה על ידי שר האוצר לפיד לפני כשנה, על מנת לענות על הצורך הזה בדיוק. שנים עשר חודשים לאחר מכן נראה שהתקווה נגוזה. רק השבוע נודע כי תיבת המכרזים להגשת הצעות לאחד הפרויקטים בחיפה נותרה ריקה ומיותמת איש לא הגיש הצעה. האשם, כפי שניתן לנחש, הוא לא ביזמים הישראלים שמוותרים בקלות על פוטנציאל רווח של מיליוני שקלים.
הבעיה, אם כך, היא בתנאי המכרז. די בהצצה חטופה של עין מקצועית כדי להבין שגם הפעם לא נעשה מצד המדינה ניסיון אמתי לייצר פלח שוק חדש לאורך זמן, אלא רק לפתור באופן מידי את סוגיית המימון. הפרויקט בחיפה מציע 200 יחידות דיור בלבד, מתוכן כרבע יוצעו לשוכרים במחיר מפוקח. מכאן, שכדאיות ההשקעה בפרויקט עבור חברת הנדל"ן, מוטלת בספק. יזמים, בעיקר המנוסים והטובים שבהם, לא ממהרים להיכנס לסוג חדש ולא מוכר של מודל, שרווחיותו טרם הובררה. גם בשוק הקיים, אנו עדים לקשיים משמעותיים של חברות הבנייה, אשר לוקחות סיכון משמעותי ברכישת קרקע יקרה מאד ומימון הבניה והשיווק. המכרז בחיפה, אם כך, לא מציע אלטרנטיבת השקעה אטרקטיבית מספיק עבור החברות הפרטיות.
כיוון נוסף בו מנסה המדינה לתקוף את סוגיית יחידות הדיור להשכרה הינו הקמת החברה הממשלתית החדשה שזכתה לשם החביב "דירה להשכיר". חברה ממשלתית שכזו תצליח אולי להרים פרויקט אחד או שניים, אבל ספק אם יהיה בכוחה לשנות באופן מהותי את מפת הנדל"ן בישראל ולהציע אלטרנטיבת מגורים ריאלית לאלפי בתי אב.
אלא משרד האוצר ומשרד השיכון לא צריכים לנסות ולהמציא מחדש את הגלגל. נכסים שנבנים לצורך השכרה בלבד הם מודל קיים ואף נפוץ מאד בעולם המפותח, והם מתנהלים בשוק הפתוח ללא צורך בהתערבות ממשלתית. ארה"ב היא דוגמא טובה לשוק בריא בתחום זה: 35% ממשקי הבית האמריקאים מתגוררים בנכס מושכר, וכמחצית ממספר זה בדירות (להבדיל מבתים פרטיים). בעוד שאת הבית הפרטי שוכרים לרוב מבעליו הפרטי, אחוז משמעותי מאד מהדירות מושכרות מחברות ניהול שהן בעליו של בניין או קומפקס שלם ובו דירות רבות.
גלי ההגירה שאפיינו את אמריקה שלאחר מלחמות העולם, יצרו צורך בפתרון לדיור בר השגה לעשרות אלפי משפחות בערים. בניינים רבים נבנו מראש במטרה להיות מושכרים לאורך שנים וכך נולד שוק חדש שהולך וצומח עד היום.
למעשה, כיום היצע הדירות להשכרה במתחמים סגורים ובנייני מגורים הוא רחב מאד החל מדירות למעמד הנמוך ועד מתחמי פאר הכוללים שירותים שמוכרים בישראל רק במגדלי היוקרה של תל אביב. המשותף לכולם הוא שהם תוכננו ונבנו למטרת השכרה, ושהדיירים שלהם נהנים מאפשרות לשנות בקלות מקום מגורים בהתאם למצבם המשפחתי, מקום העבודה ובעיקר גובה ההכנסה. הנטייה לדחות את רכישת הנכס למגורים עולה ברציפות מאז המשבר של שנת 2008, ולכן שוק הדירות להשכרה שובר שיאים בשנים האחרונות.
בארה"ב, יש לציין, המדינה לא נדרשת להתערב בשוק ולממן אותו, והיא לרוב מפעילה רגולציה רק על קצב העלייה של שכר הדירה שהיא מאפשרת לחברות המנהלות את הנכסים לגבות מהדיירים. אז נכון, ישראל היא אינה ארה"ב וכאן נדרשת מעורבות ממשלתית שתניע את שוק הדיור להשכרה ושלאחריה יתפתח כאן שוק חדש וחופשי.
המכשול העיקרי שעומד בפני החזון נכון להיום, בדומה לשוק הדירות למכירה, הינו עלות הקרקע הגבוהה, שלרוב גם נמצאת בבעלות המדינה. המשך מכירת קרקע לכל המרבה במחיר לא תאפשר התנעה של שוק להשכרה.
על המדינה לאתר את נקודת האיזון ולהפיק מכרזים עם מחיר נקוב, כשהיזם הזוכה ייקבע לפי עמידה בתנאי תכנון התואמים את צרכי אוכלוסיית היעד, תוך התחייבות להגבלת גובה שכר הדירה. לאחר שהשוק יתבגר במעט, המדינה תוכל בהדרגה למשוך ידה מההתערבות בו, ולתת לו להתנהל עצמאית. כך למשל, ניתן יהיה לחייב את גופי התכנון העירוניים לשלב אחוז מוגדר של פרויקטים מסוג זה בכל תוכנית התרחבות.
על התועלות בפיתוח שוק הדירות להשכרה, כלכליות וחברתיות כאחד, אין הרבה מחלוקת. מיזם כזה יקרב את מקום המגורים למרכזי התעסוקה ויחד עם התחדשות עירונית והצערת האוכלוסייה, יצמצם שימוש בתחבורה. הנכסים עצמם הופכים לעסק רווחי המניב תשואה לבעליו ומחירם מושפע ישירות מהתפוסה ותשלום השכירות - דבר שכמובן דוחף את בעלי הנכס לספק שרות מעולה לדיירים, כפי שכבר יודעים מאות אלפי אמריקאים.
הדרך לדיור בר-השגה רצופה כוונות טובות, אך הישועה לא תגיע ממכרז הפסדי לבניית 200 דירות בחיפה או בבאר שבע. רק תכנית מהפכנית שתמצב את הדיור להשכרה כאלטרנטיבה אטרקטיבית לאזרחים תצליח לחולל שינוי שישפיע לטובה על המשק כולו.
רועי מרציאנו, מנכ"ל משותף בחברת CityR המתמחה בהשקעות במתחמי דיור להשכרה בארה"ב