כרסום במעמד המחייב של "הטאבו"

מעשה בכנר מפורסם (שלמה מינץ) שגילה להפתעתו כי הדירה שבבעלותו נמכרה ללא ידיעתו. מדובר היה למעשה בשתי עסקאות נפרדות שמר מינץ לא היה מודע לקיומן: בעסקה הראשונה, אדם כלשהו (שנעלם בינתיים) התחזה לבעלים ומכר את הדירה באמצעות מסמכים מזויפים למר מרדכי בוהדנה. לטובת בוהדנה נרשמה הערת אזהרה על הדירה.

בעסקה השנייה ביקש מר בוהדנה למכור את הדירה למשפחת איסחקוב. עו"ד שטיפל בעסקה הסב את תשומת לב הצדדים כי העסקה הראשונה טרם הושלמה ברישום במרשם המקרקעין, והמליץ לצדדים לעצב את הסכם המכר כך שהחלק הארי של התמורה ישולם לאחר השלמת הרישום. כך סוכם וכך נעשה. הרישום על שם מר בוהדנה הושלם תוך מספר שבועות, וכחודשיים לאחר מכן הושלמה עסקת המכר השנייה ברישום. כחמישה חודשים לאחר השלמת העסקה השנייה התגלתה התרמית למר מינץ שמיהר להגיש תביעה להסרת ידם של משפחת איסחקוב מדירתו.

על מנת להגביר את אמינות מרשם המקרקעין ("הטאבו") והוודאות לכל הצדדים לעסקאות נדל"ן, מרשם המקרקעין הוא מרשם קונסטיטוטיבי, קרי - יוצר זכויות, וזאת להבדיל ממרשמים אחרים המתנהלים על-פי דין שהם דקלרטיביים בלבד. כחלק ממגמה זו, נקבע בחוק המקרקעין כי אדם שרכש זכות במקרקעין מוסדרים בתמורה תוך שהוא מסתמך בתום לב על הרישום במרשם המקרקעין, תעמוד לו הזכות שרכש גם אם הרישום במרשם המקרקעין היה שגוי. כלל זה קרוי תקנת השוק במקרקעין. בפסק דין שניתן לאחרונה קבע בית המשפט העליון כי לא ניתן להחיל את תקנת השוק על אף אחת מהעסקאות כי יש להחזיר את הבעלות בדירה לידי מר מינץ.

אכן, אין בכוחה של תקנת השוק לסייע לרוכש הראשון (מר בוהדנה) שכן בעסקה הראשונה מרשם המקרקעים שיקף מהימנה את מערך הזכויות בדירה, והדירה נמכרה בהסתמך על תעודת זהות מזויפת של המוכר. אולם נדמה כי אין זה המצב ביחס לעסקה השנייה. בית המשפט נימק את שלילת תחולת תקנת השוק בעובדה כי במועד חתימת ההסכם הקונים לא יכלו להסתמך על המרשם שכן למוכר היתה בשלב זה הערת אזהרה בלבד. עוד קבע בית המשפט כי בנסיבות העסקה אי ביצוע בדיקות ראויות בקשר עם עסקת היסוד (העסקה הראשונה) עולה כדי עצימת עיניים מצד הקונים ושוללת את תום ליבם הסוביקטיבי. מדובר לטעמי בגישה מעט פורמליסטית שאינה מפנימה באופן מלא את הצורך באמינות המרשם בחיי המסחר השוטפים.

אכן, במועד כריתת החוזה היתה למוכר הערת אזהרה בלבד, מצב שכיח בעסקאות נדל"ן, אבל מטעם זה בדיוק, ביקשו הקונים להקנות ודאות לעסקה באמצעות התניית תשלום מרבית התמורה בהשלמת הרישום - זו בדיוק התכלית לשמו נועד מרשם המקרקעין – משעה שהושלם הרישום על שם המוכר, ובהסתמך על רישום זה, שילמו הקונים את התמורה המלאה בגין הדירה.
מהמועד בו הושלם הרישום על שם המוכר, רשאים הקונים להסתמך על הרישום, זו האמינות שהמרשם מבקש להעניק. בהעדר חשד קונקרטי, קונים אינם נדרשים לבלוש אחר עסקאות קודמות בנכס.

שלילת תחולת תקנת השוק בנסיבות אלה, מכרסמת באמינות של מרשם המקרקעין ובוודאות המסחרית, וצפויה להחזיר לחיים את שיטת שטרי הקניין שנהגה בתקופת השלטון העות'מאני.

*עורך דין דורון קילשטיין מחלקת הליטיגציה במשרד תדמור ושות'