לאחרונה הכריז קבינט הדיור הממשלתי על פתרון יצירתי נוסף למצוקת הדיור - הקמת "רשות ממשלתית להתחדשות עירונית". המטרה? קידום פרויקטים של "פינוי-בינוי". הממשלה תקצה משאבים רבים לטובת העניין. כדוגמה אחת, מאות מיליוני שקלים יושקעו בתהליך מסורבל של רכישת דירות חלופיות כעידוד לדיירים שהסכמתם נדרשת לפרויקטים של פינוי-בינוי.
לעיתים מתקשים למצוא יזם
בהחלט ייתכן שפינוי ובינוי יתגלה כפתרון בטווח הארוך. אולם נכון לעכשיו, חרף הפניית מיטב המשאבים לפרויקטים אלו, הרי מרביתם נשארים בחזקת פוטנציאל בלבד. הסיבות לכך רבות. כדי שפרויקט כזה "יתרומם", יש צורך בהסכמה ובשיתוף פעולה בין מספר רב של גורמים: פרטיים, ממשלתיים ועוד. אך מצוקת הדיור זועקת כאן ועכשיו. האם לא נדרש שהממשלה תתמקד בטווח הקצר? קיים פתרון אחר. זמין ומידי יותר. מדובר במתכונת ה"צנועה" יותר של פינוי ובינוי - גלגולה הנוכחי של תכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה - תמ"א 38/3 - הריסה ובניה, שעשויה להגדיל באופן ניכר את היצע הדירות. עידוד פרויקטים של תמ"א 38/3 עשוי להיות הפתרון המעשי יותר.
האות למפנה בתמ"א 38 ניתן כשהורחבה התכנית לזו הנודעת כיום כתמ"א 38/2 ובמתכונתה העדכנית משנת 2012 - תמ"א 38/3 ובעיקרה - הריסת בניין ישן (בדרך כלל, מלפני 1980) והקמת בניין חדש תחתיו, תוך גריעת זכויות הדיירים בשטחים המשותפים והעברתם ליזם, שבונה עליהם יחידות דיור רבות בבניין החדש. בכמה יחידות דיור חדשות מדובר? ברמת-גן למשל, שבה כ- 3,400 בנייני מגורים שלהם פוטנציאל לתמ"א 38, הופקדה ביולי האחרון תכנית מתאר מקומית (מס' רג/מק/340/ג/53), המציעה "מכפיל" (יחס הריסה: בניה) של 1:3 עד 1:5.25 בהתאם לחלוקה לאזורים שונים בעיר.
למרות הפוטנציאל הרב, בבניינים רבים שבהם התגבש הרוב מקרב בעלי הדירות הדרוש לאישור פרויקט תמ"א 38/3 (עניין לא פשוט לכשעצמו ולראיה, כמות פסקי הדין שניתנו לאחרונה כנגד תופעת "הדייר הסרבן"), הופתעו הדיירים המאושרים למצוא עצמם "מחזרים" נואשות אחרי יזמים נטולי עניין, הטוענים שפרויקט תמ"א 38/3 בבניין שלהם פשוט "אינו כלכלי". כדוגמה, לא מעט יזמים ידחו פרויקט תמ"א 38/3 המגלם פוטנציאל להקמת בניין בן כ- 9 קומות ו- 32 יחידות דיור בעיר במרכז כנגד הריסת בניין ישן בן 9 יחידות דיור קיימות. הבעיה מחריפה כשמדובר בפריפריה.
התוצאה עגומה. תמ"א 38 מגלמת לכאורה הטבות מפליגות לטובת פרויקטים של הריסה ובניה. למרות כל זאת אנו צפויים למצוא רחובות שלמים שבהם רק בבניין אחד יקום פרויקט תמ"א 38/3. בניינים אחרים, כגון אלו שנבנו על מגרש קטן יותר, או כאלו שבהם מספר גדול יחסית של יחידות דיור קיימות (מה שהופך את הפרויקט ללא מספיק אטרקטיבי ליזם) יוותרו בפועל ללא פתרון, גם אם מדובר בבניינים מראשית שנות החמישים. זוהי תוצאה אבסורדית.
פרויקטים של תמ"א 38 - הריסה ובניה - עשויים להוות מנוע צמיחה להקמת אלפי יחידות דיור מודרניות ולהתחדשות המרקם העירוני בתקופה קצרה יחסית. קיים כמובן הערך המוסף כשמביאים בחשבון את המטרה הראשונית חיזוק מבנים כנגד רעידות אדמה. ערך נוסף עשרות מונים התברר כאקוטי, לצערנו, בקיץ האחרון תוספת ממ"ד. ייתכן שדי בכך כדי לעורר מעורבות ממשלתית שתתמוך בפרויקטים אלו.
פעמים רבות, כל שדרוש הוא זריקת דחף אחרונה כדי שפרויקט תמ"א 38 גבולי יהפוך לאטרקטיבי ובר ביצוע, אך בלעדיה הוא לא יוקם. כך למשל, ניתן היה לחשוב על פתרונות של הגדלת הטבות מס. פתרון אפשרי אחר הנו תכניות מקומיות, דוגמת זו הנזכרת לעיל שהופקדה ברמת-גן. אלא שתכנית זו, עורכת התאמה של הוראות התמ"א לרמת-גן ולאזוריה השונים, אך מנגד, גם מגבילה ולמעשה, מעקרת מתוכן חלק משמעותי מהוראות התמ"א, באופן שאינו מאפשר ליישמה, עד כדי סיכול פרויקטים. מן הראוי שתכניות מקומיות יוסיפו ולא יגרעו מהוראות התמ"א. ייתכן שלשם כך דרושה התערבות ממשלתית.
רשות ממשלתית להתחדשות עירונית עשויה, אם כן, להיות הצעד הנדרש לפתרון, ככל שהיא תטפל גם בבעיות המובנות שקיימות בתמ"א 38 ובאפשרויות יישומה בפועל וייתכן שאף תפקח ותתערב בשיקול הדעת של הרשויות המקומיות.
הכותב הוא עו"ד גדעון גולדשטיין, שותף במחלקת הליטיגציה המסחרית במשרד עורכי הדין פרל כהן צדק לצר ברץ, המלווה פרויקטים נדל"ניים לרבות פינוי-בינוי ותמ"א 38