נושאים חמים

שיקום קרקעות - פוטנציאל לפתרון משבר הנדל"ן

הצורך בהורדת מחירי הדירות מוסכם לכל אורך הקשת הפוליטית. ד"ר גלעד גולוב סבור כי שיקום קרקעות מזוהמות יפנה אלפי דונמים לבנייה

חדשות מתפרצות לפני כולם הורידו עכשיו הורידו עכשיו להורדת האפליקציה מ-Google Play להורדת אפליקציה מ-AppStore

הצורך במציאת פתרון למשבר הדיור בישראל נחשב זמן רב לאינטרס לאומי חוצה מפלגות, כאשר עיקר הדיון הוא סביב איתור הפתרון היעיל ביותר להגדלת היצע הדירות והוזלת מחירן. באופן טבעי, כחודש לפני הבחירות הדיון הציבורי מתעצם, כך שניכר כי אין נושא הזוכה לקונצנזוס רב יותר בקרב המפלגות השונות מאשר ההכרח במציאת פתרון למשבר. אחד מהפתרונות המתבקשים שלא קיבל במה בשיח הציבורי הנוכחי הינו הגדלת מלאי הקרקעות לבניה באזורי הביקוש באמצעות שיקום קרקעות שזוהמו.

במדינת ישראל קיימים אלפי דונמים של קרקעות המזוהמות בפסולת חומרים מסוכנים שעומדות נטושות שנים רבות, מרביתן בבעלות המדינה. שיקום הקרקעות והכשרתן לבנייה למגורים צפויים לתרום להגדלת היצע הקרקעות לשיווק, ולעלייה משמעותית בהתחלות הבנייה ובהכנסות המדינה. על אף האמור, המציאות מלמדת כי המדינה נמנעת משווק קרקעות מזוהמות ליזמים בשל שני חששות. ראשית, בהעדר הערכה מבוססת בדבר היקף עלות השיקום, המדינה חוששת משיווק הקרקע המזוהמת במחיר המגלם עלות שיקום גבוהה מזו שתידרש בפועל.

שנית, קיים חשש בקרב חלק מרשויות השלטון לפיו שיקום אתרים מזוהמים על-ידי יזמים פרטיים עלול להביא לתכנון תהליך שיקום לא ממצה, להתנגשות עם הגורמים האמונים על הגנת הסביבה ולהתמשכות תהליך השיקום לשנים ארוכות. כתוצאה מכך, נמנעת הגדלה משמעותית של היצע קרקעות באזורי ביקוש, קרקעות ששטחן הכולל מוערך באלפי דונמים.

הצעד הראשון ליישום תהליך שיקום קרקע מזוהמת הוא ביצוע סקר, שמטרתו למפות את מקור הזיהום, מיקומו המדויק והיקפו, וכן לאפשר הערכה איכותית של עלות השיקום. הניסיון מלמד כי לרוב, עלות ביצוע סקר היא זניחה בהשוואה לעלות השיקום והטיפול במקורות הזיהום, וזניחה אף יותר ביחס לתמורה הצפויה להתקבל ממכירת הקרקע המשוקמת.

כך למשל, במתחם תע"ש רמת השרון המזוהם, המשתרע על שטח של כ-7,000 דונם, פוטנציאל לבנייה של כ- 45 אלף יחידות דיור, שטחי מסחר ופארקים, כאשר שווי הקרקע נאמד בהיקף של 40-60 מיליארד שקל. באשר לעלות השיקום, על-פי הערכות עלות השיקום צפויה להסתכם בכ-2 מיליארד שקל ותחת הנחות מאוד מחמירות בכ-4 מיליארד שקל - פחות מ-10% מהתמורה שהמדינה צפויה לקבל בגין שיווק הקרקע.

בנוסף להיקף העצום של התמורה הכספית הצפויה להתווסף לקופת המדינה בתום תהליך השיקום כתוצאה משיווק הקרקע ליזמים, הקדמת מועד השיקום צפויה להקטין את ההשפעות השליליות שמקורן בזיהום המתפשט. בדיקות שנעשו לאורך השנים העלו כי הקרקע במתחם זוהמה במגוון רחב של מזהמים ובהם, חומרי נפץ, מתכות כבדות, ממיסים רעילים ומסרטנים. דחיית מועד השיקום, מאפשרת את התפשטות מקורות הזיהום בקרקע ובמי התהום, תוך הגדלת היקפו והסיכון לבריאות התושבים החיים בסמוך.

שיקום קרקעות מזוהמות כאמצעי להגדלת היצע הקרקעות לבנייה באזורי ביקוש, ראוי שיהיה נדבך מרכזי מתוכנית לפתרון משבר הדיור של הממשלה הבאה שתקום. השלב הראשון וההכרחי הוא מתן אור ירוק לביצוע סקרי קרקע באתרים המזוהמים. ממצאי הסקרים צפויים להסיר את חוסר הוודאות בקשר להיקף הזיהום ועלות תכנית השיקום, והם צפויים במקרים רבים אף לזרז את תהליך השיקום.

על מנת להתגבר על חסמים העשויים לעכב את תהליך השיקום, מוצע לאמץ את המודלים המיושמים כיום במדינות המפותחות, לפיהן ביצוע הסקרים ושיקום הקרקעות הנמצאות בבעלות המדינה נעשה על-ידי רשויות השלטון הרלבנטיות, בין אם באופן ישיר ובין אם באמצעות גופי סמך הנמצאים באחריותם והמשמשים כזרועם הארוכה.

ד"ר גלעד גולוב, מנכ"ל החברה לשירותי איכות סביבה

כנס "סביבה 2050" ייערך ב-25 בפברואר במלון הילטון בתל אביב במעמד סגן השר להגנת הסביבה אופיר אקוניס ושר הפנים גלעד ארדן.