העלויות הכבדות שנוטים לשכוח בדרך לדירה

אין זה סוד שקשה מאוד לרכוש דירה בישראל. המחירים הגבוהים, בצירוף השכר הנמוך יחסית ויוקר המחיה הכללי, הופכים את חלום הדירה לכמעט בלתי מושג. אלא שגם מי שטרח וערך חישובים רבים, הצליח לאתר דירה במסגרת התקציב העומד לרשותו ואפילו זכה למשכנתא - עלול לגלות בסופו של דבר שהסכום האמיתי הדרוש גבוה בעשרות עד מאות אלפי שקלים. הסיבה: עלויות המתווספות לשלבים שונים בתהליך הרכישה, שהיקפן עלול להגיע לכ-6%-5% ממחיר הדירה.

"נתקלתי בעבר בלקוחות שלא הביאו בחשבון את העלויות הנלוות, ולפתע גילו שאין להם מספיק ונאלצו לסגת מהעסקה", מספר צפי צרפתי, זכיין רשת התיווך לנדל"ן אנגלו סכסון ברמת השרון. ירון נפרסטק, כלכלן בכיר ומנהל מחלקת יועצי משכנתאות ב-AMG משכנתאות, ממליץ לרוכשי הדירות שלא להשקיע את מלוא חסכונותיהם בנכס, ולהשאיר בצד לפחות 50-20 אלף שקל להוצאות נלוות, חלקן לעתים בלתי ידועות או צפויות. הנה רשימת ההוצאות המלאה – וטיפים כיצד למזער נזקים:

אם נעזרתם בשירותי תיווך בעת חיפוש דירות, הרי שהוחתמתם על חוזה המחייב אתכם בדמי תיווך. דמי התיווך הם לרוב בשיעור של 2%-1% ממחיר הדירה פלוס מע"מ (18%), ולפיכך ככל שמחיר הדירה גבוה יותר – כך תשלמו יותר למתווך, עם חתימת העסקה.

מחישוב המסתמך על מחירה הממוצע של דירה בישראל – 1.3 מיליון שקל – עולה כי מתווך הגובה עמלה של 1% יגזור סכום של 13 אלף שקל מן העסקה, ואילו עמלה כפולה תזכה את המתווך בסכום כפול – 26 אלף שקל, בתוספת מע"מ – כ-4,700 שקל; עלות לא מבוטלת. כדאי לדעת שניתן להתמקח עם המתווך על שיעור העמלה, כל עוד אתם עושים זאת לפני שחתמתם על המסמך. לעתים ניתן להתמקח גם אחרי החתימה, אך התמקחות בשלב זה מורכבת ויתר וסיכויי ההצלחה שלה פחותים.

"תמיד אפשר להתמקח", אומר צרפתי. "לפעמים זה עוזר, ולפעמים לא. לא כדאי להתחיל את המיקוח בעת שיחה טלפונית. על הרוכש הפוטנציאלי להראות רצינות בכך שהוא מגיע למקום". כמו כן, יש לקחת בחשבון שישנם מתווכים המראים ללקוחותיהם דירות, שפורסמו גם ללא דמי תיווך באתרי האינטרנט השונים. אי לכך, נסו לוודא שהדירה שמראה לכם המתווך לא מוצעת באחד מאתרי הנדל"ן לפני שאתם חותמים על חוזה מולו.

עורך הדין הוא חוליה חשובה בתהליך רכישת הדירה, ומומלץ שלא לוותר על מעורבותו, חרף העלויות הנלוות לה – 2%-0.5% ממחיר הדירה, בתוספת מע"מ. על-פי צרפתי, העמלה הממוצעת שגובים עורכי דין היא 1%. וכמובן, כמו תמיד: ניתן להתמקח.

תפקידו של עורך הדין הוא להכין את חוזה הרכישה לחתימה, ובעיקר – לוודא שהדירה הפוטנציאלית מתאימה לרכישה. כך למשל, הוא בודק שהדירה אכן רשומה על שם המוכרים, רושם את הדירה על שמכם בטאבו (לשכת רישום המקרקעין) וכן בודק אם ישנן הערות הרשומות לצד הנכס המחייבות בדיקה (למשל, אם הדירה מעוקלת או משועבדת). "עורך הדין מצופה להתריע על תקלות או מוקשים אפשריים, המעמידים את כדאיות הרכישה בסימן שאלה", מסביר צרפתי. בשל חשיבות הבדיקה, מומלץ לעבוד עם עורך דין המתמחה בנדל"ן.

אם אתם מתעניינים ברכישת דירה חדשה, הרי שהקבלן מעסיק עורך דין מטעמו שעורך את החוזה, ורושם את דיירי הבניין בטאבו. על שירות זה תשלמו לרוב כ-1.5% מעלות הדירה, פלוס מע"מ. בנוסף, רוכשים לרוב מצטיידים גם בעורך דין מטעמם, הבודק ומאשר את החוזה, וגובה – בממוצע – כ-0.75% מעלות הדירה.

מדינת ישראל מחייבת את מרבית רוכשי הדירות בישראל בתשלום מס רכישה, שנקרא בעבר מס טאבו, המקנה לרוכשים זכות במקרקעין. מדובר במס מדורג, ששיעורו משתנה בהתאם למחיר הדירה ובהתאם לסטטוס שלכם: אם אתם רוכשים דירה יחידה (כלומר, אין עוד דירה בבעלותכם), או שהדירה מצטרפת לדירה קיימת. רוכשי דירה יחידה, עד סכום של כ-1.57 מיליון שקל, פטורים מתשלום מס רכישה. במדרגה הבאה – 1.86-1.57 מיליון שקל – שיעור המס הוא 3.5% (עד 10,219 שקל). שיעור המס המרבי הוא 10%. שיעור המס משתנה גם בהתאם לסטטוס שבו אתם מחזיקים: נכה, עולה ועוד. תוכלו לבדוק מהו שיעור מס שתידרשו לשלם באמצעות סימולטור, שבאתר רשות המסים. "מס הרכישה הוא קשיח, כאן אין מיקוח", אומר צרפתי.

רבים מרוכשי הדירות בישראל נעזרים במשכנתא. ואולם מעבר לעלות המתווספת למשכנתא כריבית לאורך השנים, תידרשו לשלם על עוד כמה פרוצדורות. ראשית, תשלמו 0.25% מגובה ההלוואה, רק על פתיחת תיק המשכנתא בבנק. בנוסף, תידרשו להוסיף 222 שקל עבור רישום הערת אזהרה בטאבו עבור הנכס, שמשמעותה כי הדירה ממושכנת לבנק. לחלופין, אם מדובר בבית פרטי או בית במושב, ייתכן שהערת האזהרה תירשם ברשות מקרקעי ישראל, ואז גובה התשלום הוא 70 שקל בלבד. אם מדובר בדירה מקבלן, תידרשו לשלם עד 700 שקל עבור הערת אזהרה הנרשמת אצל הקבלן (ובהמשך, עם רישום הבניין כבית מגורים משותף, תירשמו כבעלי הדירה בטאבו, והבנק יירשם בהערת אזהרה).

זה לא נגמר כאן. בעת לקיחת המשכנתא בבנק, תוציאו עוד 32 שקל עבור "דוח עיון" שלו נזקק הבנק; 150 שקל עבור רישום המשכנתא אצל רשם המשכונות (משרד המשפטים); 250-200 שקל עבור "ייפוי כוח בלתי חוזר לבנק בחתימת נוטריון" המקנה לבנק אפשרות לקחת את הנכס מבעליו; וכן 16,00-450 שקל עבור הערכת שמאי. מטרתה הערכה זו היא לבחון את שווי הנכס, בעבור הבנק. את גובה המשכנתא שמעניק הבנק, הוא גוזר מהערכת השמאי (למשל, 75% משוויו של נכס, שלפי הערכת השמאי הוא 2 מיליון שקל). סך עלויות אלה: כ-1,600 שקל.

אם רכשתם דירה מקבלן, ואינכם משלמים לו את כל הסכום מידית, הרי שהנכם צמודים למדד תשומות הבנייה, שמשמעותו עלויות הבנייה והחומרים שבהם משתמש הקבלן (מחירי הברזל, הבטון, שכר העבודה ועוד). את שיעורי עליית המדד, תידרשו לשלם עם קבלת הדירה או עם נטילת המשכנתא בעבורה. "בשנה אחת המדד יכול לקפוץ ב-3%-2%", מסביר ירון נפרסטק, כלכלן בכיר ב-AMG משכנתאות, "סכום שיכול להגיע למאות אלפי שקלים". זוג שרכש דירה במחיר ממוצע בישראל (1.3 מיליון שקל), למשל, שילם בשלב הראשון 600 אלף שקל מכיסו, ובהמשך נטל משכנתא על היתרה – 700 אלף שקל. אם המדד קפץ ב-2% בתקופה שחלפה, הרי שהזוג יוסיף לתשלום 14 אלף שקל. המדד אף עשוי לרדת, אך לא מקבלים החזר בסיטואציה כזו. ב-2014-2012, למשל, עלה מדד תשומות הבנייה ב-3.2%. "בשורה התחתונה", אומר נפרסטק, "אנשים קונים דירה, ואז – עם קבלתה – נדרשים פתאום להוציא מהכיס עוד סכום גדול, שלא תיכננו להוציא".

ולסיום: קחו בחשבון שעבור ניקוי הדירה וצביעתה (אם יש צורך בכך), וכן עבור ההובלה, תידרשו להוציא עוד אלפי שקלים. כמו כן, אם הדירה נרכשת מקבלן, בידקו שחיבור הדירה לתשתיות כחשמל, גז ומים אכן נכלל בחוזה. אחרת, מדובר בעלות של אלפי שקלים נוספים. על פי הערכות, הסכום המינימאלי שיידרש עבור צביעה והובלה בלבד הוא כ-3,000 שקל.