למרות הריבית האפסית: המשכנתא מכריעה ישראלים רבים

מחירי הדירות אינם מראים לפי שעה שום סימן של ירידה. על פי הנתונים האחרונים של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, מדד מחירי הדירות רשם עלייה גם בינואר, הפעם בשיעור 0.8%. על פי הלמ"ס, בשנת 2014 לבדה עלו מחירי הדירות בעוד 4.4%.

וכצפוי, בזמן שהמחירים בשיא והריבית על המשכנתאות בשפל, הציבור נוהר לקבל הלוואה. על פי נתוני בנק ישראל, בינואר האחרון נטלו רוכשי דירות 7,750 משכנתאות בהיקף כספי של כ-4.57 מיליארד שקל, זאת לאחר שבחודש דצמבר נרשם מספר שיא של 9,332 משכנתאות, בהיקף כולל של 5.5 מיליארד שקל. מדובר במשכנתאות חדשות וכן במיחזור משכנתא שנעשה במעבר מבנק לבנק - ולא כולל מיחזור שנעשה באותו בנק. גובה המשכנתא הממוצע של הלווים בדצמבר עמד על 590 אלף שקל, ובינואר הנתון היה כמעט זהה.

ומה לגבי פיגור בתשלומי המשכנתא? נתוני בנק ישראל בתחום חלקיים מאוד, ומאפשרים פילוח לפי היקפי המשכנתאות ולא לפי מספר המשכנתאות שנלקחו. על פי נתוני ינואר 2015, היקף המשכנתאות הכולל שנתנו הבנקים עומד על כ-265.8 מיליארד שקל. מתוכם, 2.07 מיליארד שקל שייך למשכנתאות בפיגור של מעל 90 יום (אז מגדיר הבנק את הלווה בפיגור בתשלומי המשכנתא). אי אפשר לדעת בכמה משכנתאות מדובר, אך מותר להיבהל מהסכום הכולל - למעלה מ-2 מיליארד שקל.

יחסית להיקף החוב לדיור, מדובר בנתח זניח. בינואר 2015 עמד הנתון על 0.77% בלבד. יתרה מכך, בינואר 2014 עמד הנתון על כ-0.9%, בינואר 2013 על כ-1.12%, בינואר 2012 על כ-1.26% ובאפריל 2011 על כ-1.36%. כלומר, הנתח הכספי של המשכנתאות בפיגור דווקא נמצא בירידה, בין השאר על רקע צעדי בנק ישראל והמפקח על הבנקים שהגבילו מאוד את התנאים לקבלת משכנתא.

עם זאת, נתוני בנק ישראל ממחישים את מה שכולם יודעים: היקף המשכנתאות גדל ואיתו גדל גם הסיכון ללווים (ולא בהכרח לבנקים כמערכת שעליה שומר בנק ישראל), ככל שהמשכנתא שהם נאלצים לקחת גדולה יותר.

כבר תקופה ארוכה שגורמים שונים מזהירים מפני בועה בתחום המשכנתאות וממצב שבו הריבית תתחיל לטפס ולווים שנאלצו לקחת משכנתא בהיקף גדול יתקשו בהחזר החודשי.

בעמותת ידיד מזהירים כי על פי הנתונים שבידיהם, מספר הישראלים שלא יוכלו לעמוד בתשלומי המשכנתא ילך ויגדל בחודשים הקרובים. בעמותה, המסייעת לבעלי משכנתאות הנקלעים למצוקה כלכלית, מדווחים על גידול בפניות מצד לווים שמתקשים לעמוד בתשלומי המשכנתא. "בחודש ינואר חל גידול של כ-20% במספר הפונים ל'ידיד' המתקשים בתשלום. עדיין לא מדובר במינוי כונסי נכסים אך אנחנו משוכנעים שבחודשים הקרובים ילך המספר ויגדל לאחר שמשפחות שהתעקשו לרכוש דירות בשנים האחרונות לא יוכלו לעמוד בתשלומים עקב העלייה בעלויות הדיור", כך אומר סמנכ"ל ידיד, רן מלמד.

מנתוני עמותת ידיד, המתייחסים ל-2014, עולה כי בשנה זו טיפלו מרכזי הזכויות של העמותה בלמעלה מ-3,700 משפחות שלא הצליחו לעמוד בתשלומי המשכנתא, רובן לתקופה של שישה חודשים ויותר (פרק הזמן המינימלי שרק לאחריו יכול הבנק המלווה להעביר את חוב הפיגורים לטיפול משפטי). בשנת 2013, מציינים בידיד, הגיעו לעמותה פניות מצד 3,000 איש, ולפיכך מדובר בעלייה של כ-23% בשנה.

על פי נתוני ידיד, העיר ממנה הגיע מספר הפניות הרב ביותר היא אשדוד (847 פניות) ולאחריה ת"א והמרכז (798), ירושלים (412), קרית גת, קרית מלאכי ויישובי המועצות האיזוריות מסביבה (590), נתניה והשרון (320) וכרמיאל, צפת וחצור (431).

מספר העולים המתקשים בהחזרי המשכנתא עומד על 1,549 - שהם כ-41% מהפונים. אנשי ידיד ערכו פילוח גם על פי גילאים של הפונים השונים, וממנו עולה כי 1,170 מהפונים (31%) הם בני 50-65, 1,344 (36%) הם בגילאי 31-50 וכ- 5.8% הם משפחות צעירות, בגילאי 20-30.

הכנסתם הממוצעת של כ-3% בלבד מהמתקשים בתשלומי המשכנתא עומדת על כ-12 אלף שקל לחודש. הרוב המוחלט מביא הביתה הכנסה של עד 8,000 שקל לחודש.

נתונים אלו מעידים כי מדובר בתופעה כלל ארצית מחד, הנוגעת למגוון גילאים, אבל מתמקדת בעיקר בבעלי הכנסה נמוכה. כל זאת, כאשר הריבית נמצאת היום בשפל היסטורי. אם הריבית תתחיל לעלות, אפשר להניח שמספר הפונים יטפס.

מה לגבי תיקים שנפתחו כנגד לווים בהוצאה לפועל? על פי נתוני רשות האכיפה והגבייה, ישנה ירידה עקבית במספר התיקים. אם בשנת 2010 נפתחו 1,748 תיקי הוצל"פ, בשנת 2011 נפתחו רק 1,532 תיקים, ב-2012 1,300 תיקים, ב-2013 נפתחו 1,164 תיקים ובשנת 2014 נפתחו 972 תיקים בלבד. מדובר בירידה של כ-16% בין 2014 ל-2013 וירידה של כ-44% בין 2014 ל-2010. בשנת 2000, למשל, נפתחו לא פחות מ-5,176 תיקי הוצאה לפועל.

ואולם, למרות שמספר התיקים האבסולוטי נמצא בירידה, נראה שיותר ויותר תיקים מגיעים לכינוס נכסים. המידע שהתקבל מרשות האכיפה והגבייה מגלה כי בשנת 2000 מתוך כלל התיקים שנפתחו (5,176) רק ל-12 מהם מונה כונס נכסים (כ-0.2% בלבד). בשנת 2010 מונה כונס ל-267 תיקים מתוך 1,748 תיקים שנפתחו (כ-15.2%), בשנת 2012 מונה כונס ל-366 תיקים מתוך 1,300 תיקים שנפתחו (כ-28%) ובשנה שעברה עלה שיעור התיקים להם מונה כונס נכסים לכ-36%. מתוך 972 התיקים שנפתחו, ב-354 מונה כונס נכסים לנכס.

נתונים אלו עשויים להעיד על כך שיש יותר מקרים קשים של לווים שלא עמדו בתשלום וגם לא הצליחו להגיע להסדר כלשהו עם הבנקים.

פרופ' ירון זליכה, דיקן הפקולטה למנהל עסקים בקריה האקדמית אונו ומי שכיהן בעבר כחשב הכללי במשרד האוצר, מסביר כי מדובר במעגל קסמים. יותר ויותר נוטלי משכנתאות חוששים מהעלאת הריבית, בזמן שהריבית הנמוכה עוצרת למעשה את המשק כולו וגם מבטיחה שהמחירים לא יירדו.

"אנחנו עכשיו משלמים על הריבית הנמוכה במחירי דיור שעולים. אם הריבית תעלה, אולי אנשים ישלמו עוד כמה מאות שקלים במשכנתא כל חודש, אבל תהיה צמיחה. אם הריבית תישאר נמוכה, המשכנתאות לא יעלו מצד אחד אבל ההאטה במשק תימשך, ואיתה הקיפאון והשחיקה בשכר. צריך להחליט מה יותר חשוב".

לדברי זליכה, "הריבית הריאלית צריכה להיות זהה לפוטנציאל הצמיחה, כך אם הצמיחה עומדת על 3% הריבית הריאלית צריכה להיות סביב המספר הזה. בשנים 2008-2010 צמח המשק סביב 3% והריבית היתה צריכה להיות דומה, אבל בפועל מה שקרה הוא שניהלו כאן בישראל מדיניות ריבית שלילית. נוצר פער בין הריבית לצמיחה שלא יכול להתקיים ומה שקרה הוא שבמקום שהריבית תגיע לפוטנציאל הצמיחה, הצמיחה ירדה לגובה הריבית ונכון להיום אנחנו מדברים על צמיחה סביב 0% לנפש. מה שהמצב הזה גרם הוא שהשקעות בנדל"ן הן כדאיות יותר, גם מהשקעות חסרות סיכון כמו אג"ח ממשלתי, כלומר אנשים מעדיפים לרכוש דירות. מדובר בהרבה משקיעים שהתחילו להיכנס לשוק, ואני לא מדבר על טייקונים אלא אנשים פשוטים, סביב 50 עד 60 אלף בשנה. נוסיף לזה זוגות שקונים דירה ראשונה, ונגיע ל-100 אלף דירות בשנה. יכולת המשק לייצר דירות עומדת על סביב 50 אלף דירות בשנה, ונוצר פער מובנה בין ביקוש להיצע שלא יוכל להיסגר אלא אם תעלה הריבית. הפער הזה הוא שגרם לעליית מחירים וככל שהצמיחה נשארת נמוכה והריבית אפסית, זה מבטיח שהמחירים לא ירדו. זה מעגל קסמים של שוטים. אם יעלו עכשיו את הריבית, נטל המשכנתאות יהיה גבוה ועשוי להוביל להתמוטטות הבורסה. אם נמשיך עם הריבית הנמוכה, המחירים ימשיכו לעלות לצד שחיקת השכר. אנחנו הבאנו את עצמנו למצב הזה".

- ואיזו רפורמה תעזור לשוק הדיור ולמחירים?

"בתחום הדיור אין רפורמה, זה הכל עניין של ריבית. לא יעזור כלום עד שהריבית תתחיל לעלות. וכמו שאמרתי - להעלאת ריבית יש מחירים ויש סכנות, כמו עלייה בהחזרים החודשיים של הלווים. זה לופ מסוכן שאנחנו הכנסנו את עצמנו אליו".

- יש היום מי שיכול להוביל רפורמות אמיתיות?

"כדי להוביל ולבצע רפורמות כאלו צריך ידע, צריך אומץ לב כדי לריב עם הטייקונים, יכולת פוליטית וגם נחישות גדולה. לגבי הדברים הראשונים יש סיכוי. הבעיה היא בסוגיית הנחישות לבצע את השינויים. נחישות היא פונקציה של מצוקה. ככל שתהיה מצוקה ודחיפות תהיה לנבחרי הציבור נחישות גדולה יותר לפעול. במארס 2003, למשל, היינו נחושים כי היינו רגע לפני פשיטת רגל. הבעיה היא שעכשיו אני לא רואה שאף אחד נמצא במצב הזה. אני לא רואה את הפוליטיקאים מרגישים את הלחץ. בכל מה שקשור לתחום הדיור כולם ממשיכים לדבר על תעלולי היצע, לעצור את עליית מחירי הדיור על ידי הגדלת ההיצע בלבד. אלו דיבורים לא רציניים וזה לא יעבוד. כנראה יש עוד זמן עד שיפנימו מה המצב ויקבלו את הנחישות".

- אולי צריך להגביל את גובה המשכנתא שאפשר לקחת?

"זה לא יעזור, וגם זה משהו שאי אפשר לעשות כי המחירים ממשיכים לעלות. מה יעשו אנשים? לא יקנו דירות? יגורו באוהלים?"

דנה (שם בדוי) לקחה יחד עם בעלה משכנתא שהיתה מיועדת לזוגות צעירים בשנת 1985, בגובה 24 אלף שקל.

באמצעות ההלוואה, רכשו דנה ובעלה דירת 3 חדרים בשטח 78 מ"ר בעיר גדרה. שנים מאוחר יותר, לאחר שנולדו לבני הזוג שלושה ילדים והם שילמו את המשכנתא בכל חודש, החליטו בני הזוג להתגרש.

מאז החל להתגלגל כדור שלג שאיתו מתמודדת דנה עד היום. "בתקופת הגירושים גרתי בשכירות עם הילדים והגרוש שלי לא שילם מזונות. היו כמה חודשים שלא הצלחתי לשלם את המשכנתא ומאז הכל הסתבך. נכון להיום אני עדיין נדרשת לשלם סביב 1,000 שקל כל חודש ובקושי עומדת בזה. אני מרוויחה 3,500 שקל לחודש, ואני לא מצליחה להבין למה יש לי עדיין משכנתא על הגב. יש לי חוב של פיגורים ועמלות בגובה של מאות אלפי שקלים. אני לא מצליחה אפילו לקבל הסברים על מה ולמה. נכון להיום תשלומי המשכנתא, החוב, הארנונה וכל התשלומים מובילים לזה שאפילו כסף לחגוג את החג כמו שצריך אין לי".

הדירה, שבה מתגוררת דנה עד היום, לא שווה להערכתה יותר מ-500 אלף שקל, ולכן לא שווה לה למכור אותה. היא מסתייעת בשירותי עמותת ידיד ומנסה לפנות לכל כתובת אפשרית.

"אני נמצאת שנים במערבולת. יש לי שני בנים ששירתו כלוחמים בצבא, שירתו את המדינה, ואין מי שיעזור. גם הם גרים עכשיו בשכירות ואין סיכוי שיוכלו לקנות כאן דירה. מי קונה היום דירה בישראל עם המחירים המטורפים האלו? רק מי שיש לו ירושה או עזרה מההורים. זוגות צעירים שלוקחים היום משכנתא של 800 אלף שקל או מיליון שקל - זה טירוף, והחזרים מטורפים. לא יודעת איך יוכלו לעמוד בזה, עם גנים לילדים וכל ההוצאות. לדעתי יש הרבה אנשים שלא יכולים לקחת משכנתא. היו הפגנות ותהלוכות ושום דבר לא קרה.

"כשאני מסתכלת על זה היום, אם הייתי יכולה לחזור אחורה, לא הייתי קונה דירה ולא הייתי לוקחת משכנתא. עדיף היה לי לשלם שכר דירה כל החיים".