הצד השני של המטבע: השפעת המט"ח על משקיעי הנדל"ן

במדינה שבה חתול פצוע שחולץ מצמרת העץ זוכה לכותרות ראשיות, ה-15 לינואר 2015 ייזכר לעוד תקופה ארוכה ביותר. נגיד הבנק השוויצרי הכריז אז, ללא כל הכנה מראש או רמיזה כלשהי, על ביטול קיבוע מטבע הפרנק המקומי לאירו האירופי, מהלך שהטיס כלפי מעלה בשיאו את המטבע המקומי בכ-33% אל מול האירו ובעשרות אחוזים לעומת מטבעות מקבילים. המהלך הביא לאפקט שרשרת יוצא דופן. את רוב הכותרות תפסו חברות הפורקס שפשטו רגל בזו אחר זו, אולם ההשפעה הדרמטית היתה שינוי שווי הנכסים, הפיננסיים והנדל"ניים בשוויץ ובעולם.

נתן חץ, מבעלי חברת אלוני חץ המשקיעה בשווייץ דרך חברת PSP המקומית, אמר בעבר כי השקעתו בשווייץ היא השקעה משעממת והיה שמח אם יכול היה למצוא עוד השקעות שכאלו. המהלך הדרמטי של הנגיד השוויצרי העלה את שווי הנדל"ן של חץ דרמטית, שכן על כל פרנק שוויצרי הוא יקבל יותר שקלים מקומיים - והוכיח שההשקעה כבר לא משעממת, ושהוא בוודאי ישמח לעוד כאלו.

נוסף לפרנק השוויצרי, אנו עדים בתקופה האחרונה לתמורות חריגות בשוק מטבע החוץ, אשר משפיע באופן דרמטי על כל השקעה, במיוחד השקעת נדל"ן בינלאומית, שכן מרכיב ההון העצמי בהשקעה שכזו לרוב גבוה במיוחד.

אזרח ישראלי אשר מחליט על רכישת נכס מניב, דירה להשקעה או הצטרפות לקבוצה הרוכשת בניין משרדים אירופאי לדוגמה, ממיר את השקלים שלו למטבע הנהוג במדינה שבה נמצא הנכס. אם למשל דירה בצרפת עולה 200 אלף אירו ויחס ההמרה בנקודת הזמן הרלוונטית עמדה על 1 אירו לחמישה שקלים אזי שווי הנכס בעת הרכישה עמד על מיליון שקל. נניח שדמי השכירות החודשיים עמדו על 1,000 אירו, הרי שהתשואה לפיה חישב את כדאיות ההשקעה עמדה על 6% בשנה, בהתעלם מחישובי נטו- ברוטו ועלויות עסקה למיניהן. אם למשל, יחס האירו שקל עלה ב-9%, אמנם, התשואה באירו נותרה כפי שהיתה, אך שווי הנכס והתשואה השקלית כנגד עלות ההשקעה המקורית עלו גם הם ב-9%, בלי שאותו משקיע בר מזל עשה דבר למען השבחתו.

הכל טוב ויפה כאשר חל פיחות במטבע המקומי לעומת עמיתו האירופי, אולם המציאות בתקופה האחרונה מצביעה על כיוון הפוך. שער החליפין אירו-שקל עמד בתום שנת 2014 על 4.72 שקל לאירו, רמה דומה לזו של שנת 2010, כך שלמעשה, למעט רעשים במהלך אותם שנים, מנגנון המטבע לא הביא לתמורות בשווי הנכס.

אולם מתחילת 2015 התרסק האירו אל מול המטבעות המרכזיים, וכפועל יוצא גם אל מול המטבע המקומי שלנו וכיום מדובר על רמות של כ-4.3 שקל לאירו. בחישוב פשוט מדובר על ייסוף של כ-9% בשקל לעומת המטבע האירופי, 9% אשר נגרעים באופן זהה וישיר משווי הנכס השקלי.

גריעה של 9% משווי הנכס יכולה להפוך השקעה מוצלחת להשקעה כושלת, במיוחד בתחום הנדל"ן המניב. יחד עם זאת, חוזקתו של השקל אל מול האירו מעלה את אטרקטיביות ההשקעה בנכסי נדל"ן אירופאים, שכן על כל אירו הישראלי ישלם פחות. כך למשל, בניין משרדים העומד למכירה ב-10 מיליון אירו, יתורגם שקלית כיום ל-43 מיליון שקל לעומת לכ-47.2 מיליון שקל בתום 2014.

יש גם צד חיובי לתנודות בענף המטבעות. כפי שמר חץ ראה את השקעתו בשווייץ עולה באופן פתאומי ללא כל השבחה נדל"נית, כך גם משקיעים אשר השקיעו בנדל"ן בארה"ב נהנים בימים אלו מעדנת המטבע האמריקאי שמתחזק מול כל המטבעות בעולם. מתחילת השנה עלה הדולר משמעותית לעומת השקל ואף חצה את הרף הפסיכולוגי של 4 שקלים לדולר, מדובר על עלייה של כ-4%, המתווספת ישירות לשווי הנכס.

ההשלכות של השינויים בשוק המט"ח תלויות בסוגי הנכסים ובאופן המימון. תאגיד גדול שחפץ ברכישת נכס מניב במדינה זרה נדרש להון עצמי של עד 20% מהשווי, ואת היתרה לווה מגוף מממן. במקרה שכזה החשיפה נמוכה ומסתכמת בגובה ההון העצמי, שכן את יתרת הסכום מממן הלווה מדמי השכירות מהנכס באותו המטבע ולא בשקלים מומרים. כמובן ששווי הנכס השקלי והתשואה על ההון כולו עדיין חשופים אבסולוטית ליחס ההמרה.

באופן טבעי, ובהתאם לרמת הסיכון הגבוהה מלכתחילה, החשיפה המטבעית מפרויקטי נדל"ן יזמי, קרי פרויקט שאינו מניב מתחילתו אלא רק לאחר סיום הקמתו, גדולה בהרבה מהחשיפה לנכס מניב שמרני. במקרים שכאלו, שיעור ההון העצמי שנדרש היזם להביא לפרויקט גדול בהרבה, והחזר הלוואת המימון, לפחות בהתחלה, נעשה על ידי המרת שקלים למטבע ההלוואה, כמו כן, פרויקט יזמי אורך זמן רב שבמהלכו חשוף היזם לתנודות המט"ח.

להבדיל מחברות מבוססות אשר לרוב נעזרות במימון זר לרכישת הנכסים, למשקיע הקטן, רמת החשיפה המטבעית גבוהה בהרבה. למשקיע הפרטי נזילות קטנה בהרבה וההשקעה מסתכמת לרוב ברכישת דירה או שתיים ללא כל מימון זר כך שהוא לוקח על עצמו את מלוא הסיכון מתנודות המט"ח, לטוב ולרע.

עליית התנודתיות בשוק המט"ח והעלייה הבולטת בהתערבות הנגידים בשוק, אם זה הנגיד השוויצרי ואם זה מריו דראגי נגיד הבנק האירופי, שכל שני וחמישי מחליט על הזרמת הון לשווקים ועל שינוי הריבית, משפיעות על רמות היוון הנכסים ועל שוויים. ייתכן כי מעריכי השווי יעלו את היוון הנכסים לנוכח ההתערבות האגרסיבית של הממשל בשוק ולאור הערכות כי אין זו ההתערבות האחרונה. עלייה בשיעורי ההיוון מקטינה את שווי הנכסים, כך שזו יכולה לווסת את עליית הערך בשל הייסוף במטבע.

יש דרכים לווסת את רמת הסיכון על ידי הגנות באמצעות פתיחת פוזיציות לונג ושורט בין השקל למטבע הנכס וכן על ידי רכישת אופציות (פוט וקול) שלמעשה מנטרלות עד לרמה מסוימת את השפעת שינויי המטבע. למרות פתרונות חלקיים אלו, אין ספק כי התלקחות שוק המט"ח בתקופה האחרונה והתנודתיות הרבה בו מצריכה מבעלי הנכסים לפתח את אסטרטגיית נטילת הסיכונים שלהם בתחום הנדל"ן החשוף. לא מן הנמנע כי חלק מהמשקיעים יחליטו כי הסיכון גבוה מדי ויעדיפו להתמקד בשוק המקומי הישן והטוב, ולמנוע כאבי ראש מיותרים - קונה בשקלים, מממן בשקלים ומוכר בשקלים, פשוט ביותר. תופעת הלוואי מכך היא כמובן עלייה בביקושים המקומיים שיוסיפו עוד סיבה מצוינת לעלייה בשווי הנכסים.

לאנטישמיות הגואה ולעלייה במעשי האיבה כנגד יהודים בעולם יש השלכות שליליות רבות על חיי היומיום של הקהילות ועל ביטחונן. על רקע זה, יהודים רבים מרבים בשנים האחרונות לרכוש דירות בארץ הקודש. מלבד העובדה שיהודי העולם מצאו לעצמם קן אלטרנטיבי בישראל, הם גם הרוויחו בשנים האחרונות ריווחי הון מהותיים בשל עליית מחירי הדיור בשוק המקומי.

אולם התחזקות השקל לעומת האירו בתקופה האחרונה מייקרת עבור משקיע אירופאי את רכישת דירה בישראל, שכן דירה שעולה בארץ 2 מיליון שקל, עולה כיום כ-465 אלף אירו,

בתום 2014, בהנחה שהמחיר השקלי נותר כשהיה, מחירה עמד על כ-425 אלף אירו בלבד.