ביטול הפטור ממס על השכרת דירות יגדיל את הכנסות המדינה בכמיליארד שקלים לשנה - כך מעריכים ברשות המסים. הסרת הפטור תאפשר לרשות לפנות לכ-200 אלף איש הרשומים כבעלי שתי דירות, ולדרוש מהם להגיש דוחות על הכנסותיהם - בדומה לדרישה ששלחה בשנה שעברה ל-107 אלף איש.
ואולם, האפשרות כי הפטור אכן יוטל נראית כרגע קלושה למדי לאור ההתנגדות הפוליטית העזה שהמהלך צפוי לעורר בכנסת, ולאור אמירותיו הספקניות של מי שמיועד לשמש בתפקיד שר האוצר משה כחלון. סיכויי הגזירות האחרות שמקדם האוצר בתחום מיסוי הנדל"ן - בתחום מס השבח ומס הרכישה - נראים אף הם קלושים למדי.
1. מס השכרת דירות
האם יגולגל על השוכרים לאחרונה פורסם כי האוצר, בהובלת אגף התקציבים, מגבש חבילת מיסוי בנדל"ן שתוצג לשר האוצר החדש. החבילה מבוססת על הכבדה ניכרת של נטל המס בשלושת המסים העיקריים: מס שבח, מס רכישה והמס על הכנסות מהשכרת דירות. בין היתר מבקש האוצר לא רק לבטל את הפטור על הכנסות מהשכרת דירות, אלא גם להעלות את המס המוטל על הכנסות אלה מ-10% כיום ל-25%.
בנוסף רוצים באוצר לבטל את הפטור ממס שבח לבעלי דירת מגורים יחידה המנוצל, לטענתם, לתכנוני מס בידי משקיעים הרושמים את הדירות על שם ילדיהם. כמו כן הם מציעים לבטל את מדרגות מס הרכישה החל על מי שרוכש דירה נוספת ולהחליפן במס אחיד בשיעור של 15%. חבילת המיסוי החדשה לא הוכנה בידיעתו של משה כחלון המועמד המוביל לתפקיד שר האוצר ובסביבתו הבהירו כי הוא אינו רואה עצמו מחויב לה בשום דרך.
מבין שלוש היוזמות הנכללות בחבילה, ההצעה לביטול הפטור על הכנסות מהשכרת דירות זוכה לתמיכה הרבה ביותר בדרגים המקצועיים. מדובר במהלך שאותו מקדמת גם רשות המסים, שהגדילה בשנתיים האחרונות במאות אחוזים את ההכנסות מהמס על השכרת דירות. גם ברשות יודעים כי יש בידיהם מידע חלקי בלבד על מספר הדירות המושכרות, אך ביטול הפטור יאפשר להרחיב את חובת הדיווח על מאות אלפי נישומים המחזיקים בדירה נוספת.
הנימוק העיקרי מאחורי יוזמת ביטול הפטור הוא שכיום נהנה מסלול ההשקעה בדירות להשכרה מעדיפות ניכרת על פני מסלולי השקעה אחרים, כמו השקעה בניירות ערך שעליהם מוטל מס מלא. ביטול האפליה יפחית את אחד התמריצים הגדולים להשקעה בנדל"ן ולניפוח מחירי הנדל"ן בשנים האחרונות.
הצעת האוצר לא מסתפקת לפיכך בביטול הפטור, וכוללת העלאת המס על הכנסות מדירה ממס מופחת של 10% המשולם כיום למס של 25% - השווה למס המוטל על הכנסות מדיבידנדים. ברשות המסים היו שמחים להסתפק בביטול הפטור ולהשאיר את העלאת המס לפעם אחרת - אך ספק רב אם גם הציפיה ה"צנועה" יותר של הרשות היא בעלת סיכוי להתממש.
המכשול העיקרי העומד בפני מימוש יוזמת ביטול הפטור הוא במישור הפוליטי. ביטול הפטור על הכנסות מהשכרת דירות מחייב הליך חקיקה מלא וחברי הכנסת לא ימהרו להצטייר כאויביהם של מאות אלפי בעלי הדירות הנהנים כיום מהפטור. אבל ייתכן מאוד שהיוזמה תיעצר עוד הרבה לפני כן אצל שר האוצר המיועד כחלון. מהתבטאויות שהשמיע כחלון במהלך קמפיין הבחירות עולה כי הוא ספקן מאוד לגבי רעיונות של הטלת גזירות על בעלי דירות להשכרה, משום שהוא מאמין שמשכירי הדירות יגלגלו בקלות כל העלאת מס שתוטל עליהם על השוכרים ופשוט יעלו את דמי השכירות.
2. מס הרכישה ומס שבח - מאבק בתכנונים
השינויים המוצעים במס הרכישה ובמס השבח נובעים מתופעה חדשה יחסית שהאוצר מפנה אליה לאחרונה זרקור: רכישת דירות על ידי אנשים שהכנסתם נמוכה. ההסבר היחידי ההגיוני לכך, משוכנעים באוצר, הוא שהדירות נרכשות על ידי משקיעים ואלה רושמים אותם על שם קרובי משפחה על מנת לחמוק ממס. רק אתמול (ב') פרסם הכלכלן הראשי באוצר ניתוח הכנסותיהם של רוכשי הדירות האחראיים לזינוק שנרשם ברכישת דירות בבאר שבע ובקרית גת מתחילת השנה.
מהניתוח עולה כי ישנו "שיעור גבוה של מי שלכאורה רכשו את הדירה למגורים, אולם בהסתברות גבוהה אין בכוונתם להתגורר בדירה אלא להעמידה להשכרה". במילים אחרות, אומר האוצר, כי מדובר בתכנון מס המביא לאובדן הכנסות מדינה ממסים ולניפוח בועת מחירי הנדל"ן.
מס הרכישה הוא מקור ההכנסה העיקרי של המדינה כיום מבין מיסי הנדל"ן. ב-2014 הניב המס הזה כמעט 5 מיליארד שקלים מתוך הכנסה כוללת של כמעט 8 מיליארד שקלים ממיסי נדל"ן. מאז 2011 וכחלק מהניסיון לדכא את הביקוש לדירות השקעה, מוטל מס רכישה בשיעורים גבוהים יותר על מי שרוכש דירה נוספת לעומת מי שרוכש "דירה יחידה". בעוד שרוכשי דירה יחידה נהנים מפטור מלא ממס רכישה עד לגובה של 1.5 מיליון שקלים הראשונים ממחיר הדירה וממס מופחת של 3.5% על 300 אלף השקלים הנוספים (עד 1.8 מיליון שקל), הוטל על רוכשי דירה נוספת מס רכישה של 5% על ה-1.1 מיליון הראשונים ו-6% על החלק שבין 1.1 ל-3.3 מיליון שקלים.
אלא, שתוקף הוראת השעה שמכוחה הוטל המיסוי המוגדל יפוג ב-30 ביוני. על האוצר מוטלת כיום המשימה להפוך את הוראת השעה להוראת קבע - אם ייכשל בה צפויים שיעורי מס הרכישה על רוכשי דירה נוספת דווקא לרדת בצורה משמעותית. לסיכום, האתגר של האוצר הוא למנוע את הורדת מדרגות מס הרכישה הצפויה להתרחש באחד ביולי, כך שהרעיון של החלפת מדרגות המס הנוכחיות בשיעור של 5%-10% במס אחיד של 15%, נראה מרחיק לכת, בלשון המעטה.
מס השבח, המס השני בחשיבותו במיסי הנדל"ן אחרי מס הרכישה, הניב למדינה ב-2014 2.8 מיליארד שקל. לאחר שינויים רבים, מחושב מס השבח כיום באופן פשוט יחסית בשיעור של 25% מהעלייה במחירה של הדירה ממועד רכישתה ועד למועד מכירתה. מהמס פטורים כיום מי שמוכרים את דירתם היחידה - וזאת עד למחיר של 4.5 מיליון שקל. הבעיה בביטול הפטור לבעלי דירה יחידה הוא שרבים מאוד מהנהנים בו אכן מתגוררים בדירה ואינם שותפים לתכנוני מס.
מעבר לכך, יש בהטלת מס על בעלי דירה יחידה גם בעיה לוגית קשה: אם אדם מבקש לעבור מדירתו לדירה אחרת הוא אינו אמור לשלם על כך מס.