בדיקה: 4% מהתחלות הבנייה ב-2014 - במסגרת תמ"א 38

התוכנית לחיזוק מבנים ישנים מפני רעידות אדמה באמצעות מתן זכויות בנייה נוספות זכתה גם השבוע לתשומת לב מיוחדת. ראש עיריית תל אביב רון חולדאי תקף את התוכנית ש"נולדה בחטא", לדבריו, ובעיקר מעשירה בעלי דירות וקבלנים. מנגד טענה ראש מינהל התכנון בינת שורץ כי התוכנית מצילה ומחיה לא מעט ערים במרכז הארץ.

כך או כך, בדיקה מגלה כי בשנת 2014 כולה החלו להיבנות ברחבי ישראל 1,784 דירות חדשות במיזמים של תמ"א 38, במסלול של תוספת בנייה על בניין קיים וחיזוק המבנה בפני רעידות אדמה. עשר שנים לאחר שאושרה תמ"א 38 בפעם הראשונה, רק 4% מכלל התחלות הבנייה בישראל בשנת 2014 הן של דירות תמ"א 38, כך עולה מבדיקת "גלובס". בקצה השני של תהליך הבנייה המצב אינו טוב יותר. בשנת 2014 הסתיימה בנייתן של 1,577 דירות חדשות במסגרת תוספת הבנייה מכח תמ"א 38, שהן כ-3.5% בלבד מהיקף גמר הבנייה בענף כולו. כך על פי נתונים שמפרסמת הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה. נתוני הלמ"ס, נציין, מתייחסים לתחילת הבנייה בפועל, ולסיומה בפועל.

נתונים אלו מאפשרים בפעם הראשונה לסקור את היקף יישום תמ"א 38 ברמה הארצית. עד היום הנתונים הזמינים בנוגע ליישום תמ"א 38 היו בעיקר במישור התכנוני, במתן היתרי בנייה ברשויות המקומיות השונות, כעת ניתן לראות כמה דירות חדשות החלו להיבנות בשטח ולבחון כמה דירות נוספו לשוק במסגרת תמ"א 38 על פי מספר הדירות שבנייתן הסתיימה.

חשוב לציין כי מדובר בפרויקטים של תמ"א 38 במסלול של תוספת בנייה על בניין קיים בלבד, ולא בפרויקטים של הריסה ובנייה. עם זאת, מכיוון שפרויקטים של הריסה ובניי חדשים יחסית, רוב הפרויקטים שמקודמים במסלול זה טרם נכנסו לביצוע.

עוד עולה מבדיקת "גלובס" כי בחמש השנים האחרונות, מאז 2010, חלה עלייה מתונה בהיקף התחלות הבנייה במסגרת תמ"א 38. כך, אם בשנת 2010 החלה בנייתן של 1,181 דירות חדשות במסגרת תוכנית החיזוק, מספר המהווה 2.9% מכלל התחלות הבנייה באותה שנה, ב-2011 עמד היקף התחלות הבנייה בתמ"א 38 על 3.1%, בשנת 2012 על 3.8% ובשנת 2013 על 4%.

אולם כפי שניתן לראות, בשנים 2013-2014 נראה שהיקף התחלות הבנייה מתוך כלל התחלות הבנייה בישראל לא השתנה, וכאשר בוחנים את מספר יחידות הדיור עצמן, נצפתה אף ירידה: ב-2013 החלה בנייתן של 1,924 דירות חדשות לעומת 1,784 דירות חדשות בכל 2014.

אחד ההסברים לירידה הוא היעדר נתונים אודות מסלול הריסה ובנייה מחדש, מסלול שתפס תאוצה החל מ-2013, וככל הנראה משפיע על הנתונים, משום שפחות פרויקטים של תוספת בנייה נכנסו לביצוע בשנים אלו מכיוון שהן מהנדסי ערים והן יזמים העדיפו לקדם תוכניות במסלול הריסה ובנייה.

מגמה דומה ניתן לראות גם בכל הקשור לנתוני גמר הבנייה. אם בשנת 2010 הסתיימה בנייתן של 932 דירות חדשות במסגרת תמ"א 38 על פי נתוני הלמ"ס, נתון המשקף 2.7% מכלל יחידות הדיור בגמר בנייה בשנה זו, בשנת 2011 עמד נתון זה על שיעור 2.6%, ב-2012 על 3.1%, ב-2013 על 3.6% ובשנת 2014 עמד שיעור גמר הבנייה מתוך כלל הדירות שבנייתן הסתיימה על 3.5% בלבד.

כאמור, נתונים אלו מעידים על יישום לא מספק של תמ"א 38 ברחבי ישראל, עשור שלם לאחר שהתוכנית אושרה. פוטנציאל בינוי דירות חדשות וחיזוק המבנים מכוח התוכנית גדול בהרבה מהיישום, וכדאי ששר הפנים החדש ושר הבינוי החדש יתנו את דעתם על דרכים לקידום התחום, לצד קידום פרויקטים של פינוי בינוי, שיאפשרו בנייה חדשה במרקם עירוני בנוי במקום להפשיר שטחים חדשים בשולי הערים.

לאחרונה האריכה המועצה הארצית את תוקפה של תמ"א 38 בחמש שנים נוספות, ובמקביל, החלו להיערך דיונים על תיקון חדש לתוכנית, הרביעי במספר.

לקראת גיבוש התיקון החדש גיבשו בהתאחדות בוני הארץ מסמך שבו מפורטות דרכים אחדות לקדם את חיזוק המבנים במקומות שבהם ההיתכנות הכלכלית נמוכה או אפסית. ההצעה נשלחה לשר הפנים גלעד ארדן ובה מציעים בהתאחדות לגבש מנגנון ניוד זכויות בין רשויות: "יזם שיחזק מבנים באזורי הפריפריה, יקבל זכויות בנייה באזור המרכז ויוכל לבנות באמצעותן בקרקע שבבעלותו או לסחור בהן אל מול בעלי קרקעות אחרים. מנגנון זה של 'צדק חלוקתי', לפיו רשויות חזקות, מקצות זכויות בנייה שמשמשות רשויות חלשות, משיג יעדים חברתיים וכלכליים כאחד", כתבו בהתאחדות הקבלנים.

עוד הצעה שעלתה על הפרק היא מתן נקודות זיכוי במס לקבלן שיחזק מבנים בערי הפריפריה במסגרת תמ"א 38: "פתרון זה אינו כרוך בהוצאה תקציבית, אלא במניעת הכנסות, ובמכלול השיקולים החברתיים והכלכליים (נוכח נזקים צפויים במקרה של רעידת אדמה), התועלת עולה בעשרות מונים על העלות. עוד יצוין, כי לאור הגדלת היקפי הפעילות המשקיים, התשומות שגדלות במשק, מסים וכו', מדובר במהלך מחולל צמיחה".

הצעה נוספת שעולה ממסמך ההתאחדות קשורה למכרזי קרקע שמפרסמת המדינה במסגרתם כבר היום "מעמיסה" המדינה על בעלות הקרקע הוצאות פיתוח במסגרת תוכנית "ישן מול חדש". תוכנית זו קובעת כי בחלק מהמכרזים, יזם שזוכה בקרקע משלם למדינה סכום שמטרתו שיפור תשתיות בשכונות ותיקות ביישוב המכרז. בהתאחדות מציעים לעשות שימוש במנגנון זה לטובת מיזמי תמ"א 38.