באף אזור לא ירדו מחירי הדירות באפריל

מחירי הדירות המבוקשים בלוח הומלס יכולים ללא ספק להעיד על חוסר האמון של ציבור בנוגע ליכולתה של הממשלה החדשה להוריד את מחירי הדירות. למרות הסמכויות האדירות שניתנו בידיו של שר האוצר המיועד משה כחלון, שהתחייב מפורשות להוריד מחירי הדיור, בעלי הדירות למכירה אינם ממהרים להתפשר ולהוריד את המחירים המבוקשים.

באף אזור, מבין 15 האזורים שנבדקו, לא נרשמה בחודש אפריל ירידת מחירים רוחבית. מנגד, בארבעה אזורים - תל אביב, פתח תקווה, בת ים-חולון ומודיעין - נרשמו עליות בכל סוגי הדירות.

התוכניות שכחלון מצהיר עליהן: יצירת תחרות מול רשות מקרקעי ישראל; העלאת מס רכישה למשקיעים; האצת תחום פינוי בינוי; שינוי שיטת המכרזים למכרזי מחיר למשתכן ועוד - יוכלו לצאת לדרך רק בטווח הבינוני-ארוך. מדובר במהלכים מורכבים, הדורשים שינויי חקיקה, עימותים עם חברי כנסת ועם ועדי עובדים, הקמת מנגנוני שיווק חדשים וכו'.

לו הציבור היה מאמין שכל אותן תוכניות אכן יתממשו בעתיד אולי היה בזה די (אף אחד לא רוצה לקנות היום מה שמחר יעלה פחות), אבל נראה שהציבור בעיקר איבד אמון ביכולתן של תוכניות ושל ממשלות לשרוד, והוא בעיקר חושש מהשפעת ההכרזות על הטווח המיידי.

חקיקה למיסוי ביתר של משקיעים עלולה למשל להריץ אותם לרכוש בהקדם דירות, מה שבהכרח יעלה את הביקוש. גם הקביעה בהסכמים הקואליציוניים שכל מכרזי הדיור החדשים יצאו במתכונת של 'מחיר למשתכן' המיועדים כמעט אך ורק למחוסרי דיור (משפרי דיור יוכלו לרכוש 20% מהדירות ומשקיעים לא יוכלו לרכוש דירות כלל), עלולה להקפיץ את הביקוש לדירות יד שנייה.

עליית המחירים ממשיכה לשחוק את התשואה מהשכרה. מלבד הריבית האפסית במשק, ההופכת גם השקעה בנכס המניב 3% ברוטו לאטרקטיבית, הסקירה שהוציא בשבוע שעבר משרד האוצר מגלה כי משקיעים רבים מכוונים בעיקר לרווחי ההון שהם יגלגלו בין קנייה למכירה. משקיעים שכאמור לא ממש מאמינים ביכולתה של הממשלה לעצור את טירוף המחירים בשוק הדיור.

מדד גלובס-הומלס מציג 2 פרמטרים - המחיר המבוקש לדירה בלוח האינטרנטי הומלס והתשואה הממוצעת בכל אזור, בהינתן מחיר השכירות.

המדד מציג את התשואה לדירה - שקלול של מחירה מול מחיר השכירות. גם בהנחה שיש הטיה במחירים המפורסמים למכירה או להשכרה, הם אמורים להתקזז משמעותית במונה מול המכנה.

בכל מקרה, חשוב לזכור שמחיר השכירות הוא שכר הדירה המבוקש ברוטו. חודש ללא שוכר, הוצאה בתחזוקת הנכס, מיסוי (במידה והשכירות גבוהה מכ-5,070 שקל לחודש) ועוד עשויים לגרוע כ-10% בממוצע.

גם האיום הקבוע להשית יותר מס על בעלי הדירות צריך להילקח בחשבון בחישוב ההכנסה העתידית הצפויה.