במקום לקנות דירה – אפשר להשקיע בכמה בניינים

לא מעט משקיעים שמחפשים הזדמנויות שיניבו תשואות גבוהות יותר מהריביות המוצעות על פיקדונות בבנקים, פונים להשקעה בנדל"ן, אך לא כולם מעוניינים לרכוש דירה להשקעה. אחת הדרכים לעשות זאת היא באמצעות קרנות השקעה פרטיות בנדל"ן, שרבות מהן הוקמו בשנתיים האחרונות בישראל.

קרנות השקעה פרטיות בנדל"ן הן מעין קבוצות השקעה שבנויות מהתאגדות של שותפים פרטיים לצורך השקעה או מתן הלוואה לפרויקטי נדל"ן. הקרנות מאפשרות להשקיע במקביל בכמה פרויקטים של נדל"ן בארץ או בחו"ל, וזאת החל מסכום של מאות אלפי שקלים בודדים. וכך, במקום להשקיע בדירה אחת, אפשר להשקיע בכמה בניינים או פרויקטים, תוך פיזור הסיכון, וציפייה לקבלת תשואה גבוהה.

השקעה שאינה פיקדון בנקאי או מק"מ, אלא השקעה בקרנות השקעה פרטיות מסוג זה, טומנת בחובה סיכויים, אך גם סיכונים רבים. היבט נוסף מתייחס לכך שקרנות אלה אינן מפוקחות ואין יכולת לעקוב אחריהן. מסיבה זו המשקיע חייב להיות זהיר הרבה יותר ולברר באופן יסודי את כל הנקודות החשובות המוזכרות ולשאול את השאלות הבאות לפני שהוא מחליט על כניסה להשקעה כזו.

למנהלים בעלי ניסיון עשיר בתחומי הנדל"ן והמימון, סיכוי גבוה יותר להפגין מקצועיות בניהול הקרן. חלקם גם יזמים הפעילים בענף הנדל"ן, דבר המעניק להם יתרון נוסף. בדקו את הרקע, הניסיון וההצלחות של השותפים או היזמים שאליהם חוברים מנהלי הקרן. אל תשאירו הכל בידי המנהלים. חיפוש קצר באינטרנט או ברשם החברות יכול ללמד על הצלחה או כישלונות שהיו להם בעבר.

לאופן ההשקעה של מנהלי הקרן יש השפעה משמעותית על התשואה שתשיג הקרן בעתיד ועל הסיכון. לדוגמה, השקעות יזמיות בפרויקטים לבנייה נחשבות מסוכנות יותר מהשקעות בנדל"ן מניב, כמו מרכזי קניות או בניני משרדים, אך בעלת פוטנציאל רווח גבוה.

בנוסף, יש הבדלים גם בין פרויקטי בנייה - השקעה באזורי ביקוש בארץ (ת"א, רמת גן, גבעתיים ואזור השרון) מגדילה את הפוטנציאל לרווח ומצמצמת את הסיכון. יש פרויקטים שמגדילים עוד את משוואת התשואה אל מול סיכון נמוך יותר, כגון בניינים לשימור, או תמ"א 38, שנחשבים פחות מסוכנים לאחר קבלת היתר בנייה בהשוואה לפרויקט של מאות יחידות דיור מחוץ לאזור המרכז.

העדיפו לבחור קרנות שבתמהיל ההשקעה שלהן יש פרויקטים שאישורי הבנייה עבורם כבר ניתנו. בישראל ידוע שהליך קבלת היתרי בנייה לוקח שנים ארוכות, לכן אם ההשקעה מתבצעת אחרי שהיתרי הבנייה כבר הושגו, הרי שהפרויקט קרוב לצאת לדרך והסיכון מפני עיכובים נמוך יותר. יתרה מזו, קרוב לוודאי שהתשואה על פני טווח ההשקעה תהיה גבוהה יותר, מהתשואה בהשקעה בפרויקט ללא אישורים.

מדיניות גביית דמי הניהול אינה קבועה. יש מי שגובה דמי ניהול שנתיים נוסף על "דמי הצלחה" של הקרן, יש הגובים דמי ניהול על ביצוע ההשקעה כבר ביום הראשון ויש מי שלא גובה כלל דמי ניהול, אלא רק דמי הצלחה.

דמי ניהול אינם ערובה לביצועי קרן טובים יותר, לכן אם צריך לבחור בין כמה קרנות טובות בעלות רמת סיכון זהה, כדאי לבחור בזו שדמי הניהול בה הנמוכים ביותר. יתרה מזאת, זהות האינטרסים של מנהלי הקרן והמשקיעים באופן הגיוני תהיה גבוהה יותר כאשר מנהלי הקרן לוקחים את חלקם כדמי הצלחה רק לאחר המשקיעים.

חפשו את הקרנות המתבססות על מודל שהמשקיעים הקטנים זכאים לרווח, עוד קודם ליזמים ולמנהלי הקרן. מודל מסוג זה מבטיח שהמשקיע ייראה רווחים לפני חלוקת הרווחים לצדדים שלישיים.

אחד החששות הגדולים של משקיעים בקרנות פרטיות הוא קריסת הקרן ומעילה בכספים. לכן יש לבדוק אם קיים נאמן לקרן. בדרך כלל מדובר על משרד רו"ח או משרד עו"ד חיצוני, שמפקח על הכספים וניתובם. בנוסף, חשוב לבדוק מהם הביטחונות המשועבדים באופן ישיר לטובת הפרויקטים במסגרת ההשקעה, ומה קורה במקרה של קריסה, האם לטובת הקרן קיים שעבוד המבטיח שהקרן תקבל את החזר ההלוואה והריבית בקדימות על פני נושים אחרים.

כדאי להתחשב בתשואת העבר שהניבו קרנות בניהול אותו מנהל קרן, אבל גם לא להסתנוור ממנה יתר על המידה. צריך לזכור כי תשואה הולכת ביחד עם סיכון, ולכן כדאי לברר גם באיזו רמת סיכון הושגה התשואה, מיקום הפרויקטים בהם נעשתה ההשקעה או שלטובתם הועמד המימון, משך הזמן לביצוע, והאם ניתנו בטחונות מאת היזם לטובת הקרן.

התרחקו תמיד כשתיתקלו בפרסומים אודות קרנות השקעה המבטיחות מראש תשואות נוצצות של 20% ויותר. הבטחות כאלה, מעבר להיותן עבירה על החוק, הן הבטחות שאין מאחוריהן דבר. בכל השקעה יש סיכון וכשהשקעה מסתבכת התשואה הצפויה תהיה נמוכה בהרבה מההבטחה הנוצצת בפרסומת. בסופו של דבר, את הכסף סופרים במדרגות.

הכותב הוא מנכ"ל קבוצת קוביות הזדמנויות בנדל"ן המנהלת קרנות להשקעה בפרויקטים ייחודיים בנדל"ן