"המגמות הנוכחיות בשוק הדיור אינן תומכות בירידות מחירים משמעותיות - בוודאי שלא באזורי הביקוש בתל אביב ובמרכז הארץ". כך כותבים כלכלני אגף הכלכלה של בנק לאומי בסקירה עדכנית שפורסמה היום (ראשון). לדבריהם, אמנם נמשכת ההתמתנות במכירת דירות חדשות, בעיקר על רקע יציאת משקיעים והמתנה של זוגות צעירים למבצעי מחיר למשתכן, אולם למרות הירידה עדיין מדובר ברמת מכירות ממוצעת של העשור האחרון.
לדברי הכלכלן דודי רזניק, עדיין קיים מחסור בהיצע הדירות למגורים, וכן הקצב הנוכחי של גמר הבנייה לא מכסה את התוספת השנתית של משקי הבית. לדבריו, "הסביבה המאקרו-כלכלית שתומכת בביקושים לדיור (בדגש על הריבית ושיעורי האבטלה הנמוכים) לא צפויה להשתנות בטווח הקרוב, ועדיין לא קיימות בשוק אלטרנטיבות השקעה דומות, בעלות תשואה יציבה וסיכון נמוך יחסית".
בסקירה מתייחס כלכלן לאומי למדד המחירים לצרכן לחודש מאי שפורסם באחרונה ומסיק כי חלה התמתנות קלה בקצב העלייה השנתי של מחירי השכירות. "סעיף הדיור רשם ירידה בחודש מאי עקב ירידה של 0.4% בתת-סעיף שירותי דיור בבעלות דייריהם (המשקף את מחירי שכר הדירה בחוזים מתחדשים)", הוא כותב.
לאור זאת, קצב העלייה השנתי של מחירי השכירות (שיעור השינוי ב-12 החודשים האחרונים) ירד ל-1.4%, לעומת 1.8% ו-2.2% בחודשיים הקודמים, בהתאמה. בנוסף, הוא מציין כי "תת-סעיף שירותי דיור בבעלות ירד בשישה מתוך שמונת החודשים האחרונים (אוקטובר 2016-מאי 2017), דבר אשר מצביע על ההתמתנות המתמשכת בקצב עליית מחירי השכירות בעת האחרונה".
מגמת ירידה במכירת דירות חדשות
אשר למכירת דירות, בחודש אפריל נמשכה ההתמתנות ההדרגתית במכירות של דירות חדשות, כאשר מספר הדירות החדשות שנמכרו חזר לרמה הממוצעת בעשור האחרון. היקף המכירות של דירות חדשות עמד באפריל השנה על 1,851 דירות, כך על פי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה. לדברי רזניק, מדובר בנתון החודשי הנמוך ביותר מאז אוגוסט 2014, שמדגיש את מגמת הירידה במכירות של דירות חדשות בחודשים האחרונים.
בהקשר זה הוא מציין כי בארבעת החודשים הראשונים של השנה (ינואר-אפריל) היה היקף המכירות של דירות חדשות נמוך בכ-20% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד, אם כי זו התאפיינה בהיקפי מכירות גבוהים יחסית. רזניק מעריך כי הגורמים העיקריים שהובילו לירידה בביקושים לדירות בעת האחרונה הם המתנה למכרזי מחיר למשתכן וירידה בנוכחות של משקיעי נדל"ן למגורים בשוק הדיור.
כמו כן, הוא כותב כי "נראה שהייתה השפעה מסוימת של העלייה בריבית המשכנתאות. בהקשר זה, נציין כי על פי נתוני משרד האוצר, מגמת הירידה במלאי הדירות שמוחזקות על ידי משקיעים, כלומר היקף מכירות גבוה יותר מהיקף רכישות, נמשכה גם ברביע הראשון של השנה".
עוד מצוין בסקירה כי נתוני משרד האוצר מלמדים שמספר העסקאות הכולל בשוק הנדל"ן למגורים ירד ברביע הראשון של השנה בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד, זאת בהמשך לירידה ברביע הקודם. "מדובר באחת הרמות הרבעוניות הנמוכות שנרשמו בשנתיים האחרונות. יש לציין שהירידה במספר העסקאות מקורה בירידה של עסקאות בדירות חדשות, כאשר מנגד, חל גידול במכירות של דירות יד שניה, בהמשך למגמה מהרביעים האחרונים, מרביתו על ידי משקיעים", נכתב.
רמת שיא היסטורית בהיקף הדירות בבנייה פעילה
אשר להתחלות הבנייה, כותב רזניק כי מתחילת 2017 ניכרת האטה בהתחלות הבנייה בישראל. לאחר שנתיים (2015-2016) בהן היקף התחלות הבנייה עמד על למעלה מ-53 אלף יחידות, ברביע הראשון של 2017 חלה ירידה בקצב השנתי של התחלות הבנייה לכ-45,500 יחידות. נתון זה נמוך מהתוספת המינימלית הדרושה, על פי אומדן אגף כלכלה בנק לאומי, להיצע הדירות בישראל.
עם זאת, הוא מוסיף כי "נתוני התחלות הבנייה נוטים להתעדכן כלפי מעלה באומדנים הבאים שלאחר הפרסום הראשון (כך על פי עבודה שנעשתה בבנק ישראל) ובשיעורים משמעותיים יחסית. על כן, ניתן להניח שהיקף התחלות הבנייה בפועל גבוה יותר מהאומדן הנוכחי הראשוני. במקביל, חלה ירידה גם במספר הדירות שבנייתן הסתיימה לקצב שנתי של כ-49 אלף יחידות לעומת 54,300 יחידות ברביע הקודם".
היקף הדירות שבבנייה פעילה מצוי כיום ברמת שיא היסטורית של כ-113.8 אלף דירות. המשמעות, אומר רזניק, היא שברגע שתסתיים בנייתן של דירות אלה, כלומר בטווח הארוך יותר (לפחות עוד 2-3 שנים מהיום), תהיה תוספת משמעותית בפועל להיצע הנדל"ן למגורים בישראל. "תוספת היצע זו עשויה להוביל להתמתנות הלחצים לעליית מחירי הדיור, וייתכן שאף לירידת מחירים מסוימת בשנים הקרובות", הוא כותב.
עם זאת, מדגיש כלכלן בנק לאומי כי "ירידת המחירים, אם וכאשר תתממש, לא צפויה להיות אחידה בכל אזורי הארץ וכאמור גם לא בטווח המיידי. באזורי הביקוש, תל אביב והמרכז, לא צפוי שינוי מגמה במחירים, בעוד שביתר האזורים קצב העלייה צפוי להתמתן. זאת, בדגש על האזורים בהם ישנם היקפי בנייה גדולים, בעיקר ביוזמה ממשלתית, בשילוב עם פיתוח חלקי בלבד של תשתיות חיוניות, כגון תחבורה, תעסוקה, חינוך, בריאות ועוד".