לפני כעשור ראתה ארצות הברית שחור בעיניים בפעם השנייה בתולדותיה אחרי יום חמישי השחור ב-1929. משבר "הסאב פריים" שפקד את המעצמה הגדולה בעולם ב-2008, והגיע לשיאו בנפילת הבנק "ליהמן-ברדרס", הביא לנפילה דרסטית של שוק הנדל"ן האמריקאי, ולפגיעה אנושה בענף האשראי והבנקאות. המשבר הותיר רבבות של אנשים חסרי כל וגרם לתגובת שרשרת עולמית. במלאות כעשור למשבר עולה השאלה - האם העולם למד את הלקח והאם ישראל נמצאת ערב משבר דומה?
כדי לראות אם העולם עומד בפני משבר נוסף, יש לפרט תחילה את הסיבות שהביאו למשבר הקודם. ב-2007 היצע האשראי בארצות הברית גדל, מה שגרם לעלייה במחירי הדירות. במקביל, שוק ההלוואות היה פרוץ למודלים מסוכנים של ניהול סיכונים. הבנקים הגדולים נתנו הלוואות ענק מבלי לבדוק את המצב הפיננסי של הלווים, ללא כל ביטחונות, ולעתים סכום ההלוואה אף עלה על ערכו האמיתי של הנכס.
כאשר מחירי הדיור ירדו, הלווים העדיפו להחזיר את הנכסים לבנק במקום לשלם את המשכנתא - והותירו את הבנקים ללא נזילות. כשליהמן ברדרס קרס, בספטמבר 2008, נוצר כדור השלג שגרם לתגובת שרשרת עולמית.
מחירי הדירות בארה"ב בפיק היסטורי - אבל זו נורה אדומה
כיום המצב שונה: יחס המינוף של המשכנתאות בארצות הברית נמוך משמעותית, והבנקים כמעט שלא נותנים הלוואות בשיעור של למעלה מ-75% מערך הנכס. כמו כן, יש מגבלות שונות על עליית שווי הנכסים והגבלות נוספות, ובכל מקרה קיימת הקפדה יתרה על זהות הלווה ויכולות הפירעון. המשמעות היא שגם אם מחירי הנכסים יירדו ב-25% - הלווים עדיין יעדיפו לשלם את ההלוואה ולא להחזיר את הנכס.
בחינת מחירי הנדל"ן בארצות הברית מגלה כי השוק התחיל להתאושש. במשבר הסאב פריים, נכסי הנדל"ן סבלו מירידת מחירים קיצונית, שלא תאמה את שוויים הריאלי. עם זאת, יש לציין שבאזורי הביקוש, כמו ניו יורק וסן פרנסיסקו, הפגיעה לא הייתה משמעותית הודות לביקוש קשיח. היום, למרות שישנם עדיין "איים של משבר", המחירים עלו - ובערים מסוימות אף חצו את אלה שהיו טרם המשבר. שיעור התשואה על הנכסים אף הגיע לפיק היסטורי.
מצב זה היה גם ערב המשבר, מה שמדליק נורה אדומה. מאידך, רמת המינוף נמוכה משמעותית משהייתה, הבנקים והמלווים לוקחים מקדמי זהירות משמעותיים, במקביל לדירוג הלווים, והשוק נזהר ממכשירים פיננסים מורכבים כמו איגוח (צורת גיוס הון - באמצעות איגרות חוב). לכן נראה כי השוק מוכן לתרחישים של משבר.
ב-2008 ישראל לא נפגעה - אבל מה יקרה היום?
ישראל הייתה אחת המדינות המפותחות הבודדות שלא נפגעו מהמשבר. שוק הנדל"ן בארץ לא תומחר בצורה גבוהה מדי בשנים 2008-2009, והנכסים תומחרו לרוב לפי השווי הריאלי שלהם. בנוסף, מדיניות מתן המשכנתאות של הבנקים הייתה מאוזנת ומפוקחת, והבנקים - תחת הנהגתו של הנגיד לשעבר סטנלי פישר - עבדו בצורה שמרנית ביחס למרבית מדינות המערב. הם גם השקיעו פחות במכשירי ההשקעה המעוותים, שנוצרו על בסיס איגוח המשכנתאות הנחותות. כמו כן, הייתה מעורבות נמוכה של בנקים זרים בשוק המקומי, והממשלה ניווטה את המשק בצורה מבוקרת וממוקדת. במקביל, ההיי טק, שתפס תאוצה, איזן את השפעות הריבית ומטבע החוץ על המשק.
אז האם ישראל לפני משבר? לפי דוח יציבות המערכת הפיננסית הישראלית, שפורסם באחרונה על ידי בנק ישראל, החשיפה לענף הדיור עלתה ל-45% מסך האשראי של הבנקים. במצב זה, ירידה חדה במחירי הדירות תפגע בביטחונות הבנקים, ויהיה להם קשה לממש את הנכסים תוך זמן קצר. גם המוסדיים הגדילו את חשיפתם למשכנתאות, וחשיפתם לאשראי הדיור הגיעה בחודש מרץ האחרון ל-8.4 מיליארד שקל.
בנק ישראל הזהיר מפני השקעת הציבור באג"ח קונצרניות, שעמדו במוקד המשבר הפיננסי ב-2008, וסימן אותה כגורם סיכון נוסף משמעותי. מנגד, בחינה מעמיקה של הפרמטרים המאקרו-כלכליים של המשק הישראלי, מראה כי הסיכון שישראל תעמוד בפני משבר הוא נמוך. המשק צומח בצורה עקבית, האבטלה נמוכה ויחס החוב לתוצר נמוך.
אם בכל זאת יפקוד אותנו משבר, יזמים יכולים לבטח את עצמם במגוון כלים. קודם כל, להתמקד באזורי פריים לוקיישן, כמו תל אביב בישראל או ניו יורק בארצות הברית, בהן הביקוש קשיח ועולה בצורה חדה. דרך נוספת לבטח היא באמצעות מימון ברמה סבירה של עד 70% מערך הנכס. כך, עליית הריבית או ירידת שווי הנכס אינן מסכנות את הכדאיות הכלכלית של העסקה.
בנוסף, בניית פרויקטים להשכרה ולא למכירה היא כלי נוסף המאפשר ליזמים לא לסכן את עצמם ברמה דרסטית. אנשים תמיד יצטרכו מגורים, ובזמן משבר אנשים רבים מוכרים את נכסיהם ועוברים לגור בשכירות. יתרון נוסף של פרויקטים להשכרה הוא שבפרויקטים כאלה תמיד ניתן לחכות עד חלוף המשבר, תוך יצירת הכנסה שוטפת מהשכרת הנכס. זאת בשונה מדירות למכירה אותן היזם חייב למכור בתאריך קבוע, על מנת שלא להיתקע עם סחורה.
הכותב הוא מבעלי חברת HAP, העוסקת בייזום והשקעות נדל"ן למגורים בארצות הברית