קבוצת דלק מחלצת את דלק נדל"ן מהשקעה כושלת בשוק הנדל"ן הבריטי

>> לאחר ניסיונות כושלים שנמשכו כמעט שנתיים, תנסה חברת דלק נדל"ן למכור את החברה הנכדה רודשף בעסקת בעלי עניין. דלק נדל"ן וקבוצת דלק, שתיהן בשליטת יצחק תשובה, רוקחות עסקה שבה תמכור דלק נדל"ן את מניותיה ברודשף (75%) לקבוצת דלק, שמחזיקה ביתרת המניות.



קבוצת דלק ציינה כי התשלום צפוי להתבצע בין השאר באמצעות קיזוז הלוואה שדלק נדל"ן חייבת לדלק בסכום של 360 מיליון שקל. מועד הפירעון של ההלוואה, שנושאת ריבית של 9.5%, הוארך ביולי 2009 עד לדצמבר 2010.

מחיר העסקה לא נמסר, אך מקורבים לקבוצת דלק רמזו כי היא תשלם מחיר שישקף את חלקה בהונה העצמי של רודשף (525 מיליון שקל) - כך שקבוצת דלק תזרים לדלק נדל"ן סכום נוסף של 165 מיליון שקל מעבר לקיזוז ההלוואה.



היות שרודשף חייבת לבעלי האג"ח סכום של 1.15 מיליארד שקל (197 מיליון ליש"ט) נכון לסוף דצמבר 2009, יקוו בעלי מניותיה של דלק שנכסי רודשף אכן שווים כ-1.9 מיליארד שקל (320 מיליון ליש"ט). העסקה תידרש לאישור בהליך של עסקת בעלי עניין, שתחייב הסכמה של לפחות שליש מקרב מי שאינו בעל עניין בהצבעה.



שלושה מעריכי שווי



קבוצת דלק ודלק נדל"ן מתכננות לקבל חוות דעת בנוגע להוגנות העסקה משלושה מעריכי שווי. רודשף מפעילה 27 תחנות שירות לצדי הכבישים המהירים באנגליה, ווילס וסקוטלנד, שכוללות תחנות דלק, מסעדות, מלונות (בחלק מהתחנות), חנויות ודוכני קפה.



החברה נרכשה תמורת 950 מיליון שקל (163 מיליון ליש"ט) במארס 2007, כשיתרת החוב של החברה הנרכשת היתה 1.15 מיליארד שקל (196 מיליון ליש"ט) נכון לסוף 2009. בקבוצת דלק מבליטים את העובדה שמדי שנה מבקרים באתריה של רודשף 60 מיליון איש. ואולם גודש זה של מבקרים לא ייצר עד כה ערך רב לבעלי המניות, בין השאר משום ש-44% מהם אינם מבצעים רכישה כלשהי.



רודשף הפסידה 269 מיליון שקל ברבעון הרביעי של 2009, כשההפסד השוטף הוא 43 מיליון שקל מסכום זה. רודשף נוהלה לפי הסכם ניהול עם חברה חיצונית, שהתחייבה לייצר עבור בעליה של רודשף רווח תפעולי תזרימי (ebitda) של 175 מיליון שקל (30 מיליון ליש"ט) בשנה בממוצע. החברה החיצונית התחייבה לפצות את בעליה של רודשף אם לא תעמוד ביעד זה. ואולם על אף שהרווח התפעולי התזרימי של רודשף היה נמוך - כ-85 מיליון שקל (14.5 מיליון ליש"ט) מהיעד המינימלי ב-2008-2009 - לא שולם הסכום, ובעליה של רודשף נאלצו למחוק 87 מיליון שקל בסוף 2009.



הסכם זה היה נושא לחקירת רשות ניירות ערך, שבדקה חשדות ולפיהם איליק רוז'נסקי, המנכ"ל הקודם של דלק נדל"ן, פעל לשינוי הסיווג החשבונאי של רודשף בספרי דלק נדל"ן כדי להימנע מהפרשה של 125 מיליון שקל לפחת. לפי החשד, רוז'נסקי ודלק נדל"ן סיפקו לרשות ניירות ערך ולרואי החשבון של החברה מצג שווא בנוגע למהות הסכם הניהול שאיפשר לרשום את רודשף לפי שווי גבוה ב-291 מיליון שקל (50 מיליון ליש"ט) משוויה הכלכלי.



דלק נדל"ן העמידה את רודשף למכירה כבר בנובמבר 2008, אך לא הצליחה לממש את הנכס, כנראה משום שדרשה עבורו מחיר של 875 מיליון שקל (150 מיליון ליש"ט).



משקולת על הקבוצה



דלק נדל"ן היתה בשנים האחרונות אחד הפצעים המדממים בקבוצת דלק. השקעות גדולות שבוצעו בשוק הנדל"ן הבריטי בסמוך לפקיעת הבועה שיקעו את החברה בהתחייבויות פיננסיות כבדות שמימנו נכסים שערכם ירד בעקביות.



לפני שנה וחצי נדמה היה שקבוצת דלק תיפרד מהמשקולת שהעיק על מנהליה ועל מחיר מנייתה תקופה ממושכת. דלק חילקה את מניותיה של דלק נדל"ן כדיווידנד לבעלי המניות, כך שהטיפול בחברה הכושלת, שנשאה על גבה התחייבויות פיננסיות ש 14 מיליארד שקל, היה אמור להפוך מרגע זה ואילך לבעיה של בעלי מניותיה של דלק נדל"ן: יצחק תשובה (50.8%) בנק הפועלים (9.7%), קבוצת דלק עצמה שנותרה עם אחזקה של 4.9% והציבור.



אלא שדי מהר התברר כי השמחה על הפרידה מהחברה האחות הלא מוצלחת היתה מוקדמת. חברת דלק ישראל רכשה מדלק נדל"ן תחנות דלק בסכום שלוסייעה בכך למהלך של מימוש נכסים בסכום כולל של



חברת הביטוח הפניקס מקבוצת דלק האריכה שוב ושוב את מועדי הפירעון של קרן ההלוואות שניתנו לדלק נדל"ן בהיקף כולל של 224 מיליון שקל נכון לסוף דצמבר 2009.



באחרונה הסכימה הפניקס, שמנוהלת בידי אייל לפידות, להאריך בשלושה חודשים את מועד הפירעון של תשלום בסך 50 מיליון שקל לינואר 2011, תמורת העלאת הריבית על יתרת ההלוואות ל-10%, כשבמקביל נתנה דלק נדל"ן זכות סירוב להפניקס לרכוש ממנה 20% ממניותיה של חברת הנדל"ן ויתניה. אופציה זו לא מומשה.



העסקה מתבצעת בעיתוי בעייתי, על אף שמקורבים לקבוצת דלק ולדלק נדל"ן טוענים כי הרווח התפעולי תזרימי של החברה נמצא במגמת שיפור ב-2010. ממשלת בריטניה הכריזה לפני 10 ימים על קיצוץ של 19% מהתקציב ב-4 השנים הקרובות, פיטורי 500 אלף עובדים במגזר הציבורי, העלאת גיל הפרישה וקיצוץ חד בתקציבי הרווחה ותקציבי האוניברסיטאות, כך שנראה שהשפל בפעילות הכלכלית בבריטניה יימשך עוד זמן לא קצר, באופן שישפיע על מרכזי שירות מהסוג של רודשף.



על רקע זה וכישלון המכירה של רודשף לגורם חיצוני, נראה שהעסקה לרכישת רודשף בידי דלק נועדה לחלץ את דלק נדל"ן מהשקעה גרועה, לפטור את תשובה מהזרמת הון נוספת לדלק נדל"ן, ולאפשר לה לעמוד בהתחייבותה לפרוע את ההלוואה שקיבלה מדלק. זאת כשגם מקורבים לקבוצה מודים שיש סיכויים קלושים לדלק נדל"ן לעמוד בהתחייבות זו מבלי למכור את רודשף.



"נשביח את הנכס"



דלק נדל"ן ציינה בדו"חות הכספיים לרבעון השני את מכירת רודשף לדלק כאחד המקורות למימון החברה ולעמידה בהתחייבותיותה עד לסוף יוני 2011. אי עמידה במועד הפירעון עשויה היתה להשפיע על דירוג האשראי של החברה, שחייבת לבעלי איגרות החוב סכום של 2.3 מיליארד שקל. תשובה מנע אירוע מעין זה במאי 2010 כשרכש איגרות חוב של דלק נדל"ן ב-70 מיליון שקל כדי למנוע מהמשקיעים המוסדיים לדרוש פירעון מיידי של האיגרות.



מנכ"ל קבוצת דלק, אסי ברטפלד התייחס להערכות בשוק ההון שמדובר בעסקת בעלי עניין שמטרתה היא חילוץ דלק נדל"ן ובעל השליטה: "ממילא היה צורך להאריך את ההלוואה לדלק נדל"ן, כשהחלופה היתה שדלק נדל"ן תמכור במכירת חיסול את אחזקתה ברודשף". ברטפלד הוסיף: "במחיר של כ-700 מיליון שקל (120 מיליון ליש"ט), קבוצת דלק - שהיא בעלת מניות מיעוט ברודשף - לא היתה מוכנה למכור את חלקה, ומעדיפה לרכוש את החברה כולה. זאת משום שבמחיר זה מדובר בהשקעה מצוינת שקבוצת דלק מסוגלת להשביח, כפי שעשתה בחברת דלק בנלוכס".



ברטפלד התייחס לשאלה מדוע החברה לא העמידה את רודשף למכירה לגורם חיצוני, אם מדובר בהשקעה כה טובה שעומדת לפני שיפור. לדבריו, לאט נמצא ולו גוף אחד שהיה מוכן להציע עבור רודשף מחיר של 810-875 מיליון שקל (140-150 מיליון ליש"ט).



"הדו"ח המיידי על העסקה הנרקמת בין קבוצת דלק לבין דלק נדל"ן עמום ודל בפרטים, אף על פי שעל פני הדברים נראה שמדובר בניסיון לחלץ את בעל השליטה מהשקעה גרועה", אמר אחד המשקיעים המוסדיים שמחזיקים במניות דלק.



לדבריו, גם אם שיעור האחזקה של תשובה במניות דלק (64%) גבוה משיעור אחזקתו במניות דלק נדל"ן (51%), אין בכך תשובה מספקת לשאלה מדוע בעלי מניות המיעוט בקבוצת דלק ירצו להכניס לקבוצה נכס גרוע, שאף לא גורם חיצוני אחד היה מעוניין לרכוש.



"כמחזיק במניות דלק אין לי כל עניין במצבה של דלק נדל"ן. השיקול היחיד שינחה אותנו הוא השאלה אם העסקה טובה לדלק, לפי מחיר העסקה והערכת השווי שתלווה אותה. אם נראה שההנחות בהערכת השווי סבירות, בגבולות של 10% לכאן או לכאן מההנחות שלנו, נוכל לחיות עם העסקה. ואולם אם תכלית העסקה היא לשחרר את דלק נדל"ן מבעיות נזילות, כמובן שנתנגד לה", אמר מוסדי אחר.