איננו מחפשים לצאת בהצהרות בומבסטיות אך בכל זאת - קשה שלא לתאר את אישור תכנית הרבעים של תל אביב כמציאות חדשה לגמרי, לא רק בבירת הנדל"ן של ישראל כי אם גם בשוק הנדל"ן המקומי בכלל. אישורה של תכנית המתאר המקומית של תל אביב ברובע 4 כהמשך ישיר לאישור שכבר ניתן ברובע 3 משנה את כללי המשחק.
האפקט מורגש כבר כעת בשוק הדירות במרכז תל אביב וגרורותיו צפויות לזלוג ולהשפיע על אזורים אחרים בעיר. ההשפעה מתבטאת כרגע בקיפאון מובהק בעסקאות יד שנייה בשוק הדירות במרכז תל אביב וזאת בשל כוונת העירייה - איום שממומש בשטח הלכה למעשה - לגבות היטלי השבחה בעבור אותן זכויות שהוקנו במסגרת תכנית הרבעים. כבר כיום מתווכים מדווחים מהשטח על קשיים במו"מ בעסקאות יד שנייה ואף על פיצוץ עסקאות בגין חשש מהחבות העתידית בהיטל, שמוביל למאבק בין הרוכש למוכר באשר לשאלה על מי ייפול נטל התשלום, שצפוי לעמוד על מאות אלפי שקלים לכל דירה.
לצורך המחשת הדרמה הכלכלית שיוצרים היטלי ההשבחה ניקח לדוגמה בניין ישן בן 10 דירות ברובע 4, אשר שטחה הממוצע של דירה עומד על 80 מ"ר. מתוקף תכנית הרבעים נתקבלו כעת זכויות מוקנות ל-600 מ"ר נוספים, כך שכל דירה בממוצע מקבלת זכויות ל-60 מ"ר תוספת. ערכו של מ"ר מבונה באזור זה נאמד בכ-15-20 אלף שקלים למ"ר, כך שבממוצע ההשבחה לדירה נאמדת בכ-1.2 מיליון שקלים ומכאן שהיטל ההשבחה (שערכו 50% מההשבחה) עלול להגיע לכ-600 אלף שקלים לכל דירה בבניין. גם אם יינתנו הקלות מסוימות, עדיין מדובר על מאות רבות של אלפי שקלים וכל זאת מבלי שישנה ודאות אמיתית לכך שאכן יקום פרויקט תמ"א 38 באותו בניין בשנים הקרובות. מדובר בתחום מורכב ביותר, וישנם איומים אקסוגניים למימוש פרויקט. למשל, אף אחד לא מבטיח שיתקבל רוב מספק מקרב הדיירים, שניתן יהיה לייצר פתרונות חניה, שלא יתוקנו הנחיות מרחביות שימנעו קידום הפרויקט במתכונת רצויה ועוד איומים שאינם בשליטת רוכש דירה פוטנציאלי. כאשר הוא נדרש לשלם מאות אלפי שקלים על פוטנציאל מעורפל כל כך ההחלטה הופכת לכמעט בלתי אפשרית.
"לדעתי כבר בתקופה הקרובה שוק דירות היד השנייה ברבעים 3 ו-4 יספוג ירידה ניכרת בהיקף העסקאות", כך מעריך אילי בר, מנכ"ל ובעלים משותף של חברת אקו סיטי המתמחה בייזום פרויקטים של התחדשות עירונית במרכז תל אביב. "איום היטל ההשבחה ברבעים 3 ו-4 הפך לעובדה בשטח, וכבר כיום אנו עדים לירידה משמעותית בהיקף דירות יד שנייה שנמכרות בפועל. המוכרים מודעים לעובדה שלא יוכלו לגלם במחיר המכירה את מלוא היטל ההשבחה, ומנגד הקונים לא מוכנים לקחת עליהם את הסיכון. כתוצאה מכך קשה מאוד לקונה ולמוכר למצוא את נקודת האיזון בקביעת מחיר מוסכם בשל אי הוודאות בנושא היטלי ההשבחה. חשוב להבין שעסקאות יד שנייה תפסו עד כה נתח של יותר מ- 70% מכלל העסקאות במרכז תל אביב. קיפאון בנתח פעילות משמעותי בשוק קטן כל כך יוביל בהכרח להפניית ביקושים אל שוק הדירות החדשות המעטות שנמצאות כיום זמינות לרכישה. זה שינוי דרמטי במאזן הכוחות במרכז העיר שכבר מורגש בשטח".
איך לדעתך יפעלו המוכרים בסיטואציה החדשה שנוצרה?
"איום היטל ההשבחה יגרום לכך שיווצר לבעלי דירות ישנות תמריץ לקדם פרויקטים של תמ"א 38 בבניינם, שכן ממהלך שכזה הם ייהנו פעמיים: הם גם יזכו לנכס חדש ומושבח וגם יימנעו בפועל מתשלום היטל השבחה, שאינו משולם במסגרת היתר להבדיל ממכירת דירה. החשבון שכל מוכר דירה בתחום תכניות הרבעים יעשה הוא פשוט מאוד: האם לספוג היום נזק בתשלום היטל השבחה של מאות אלפי שקלים, או לבצע פרויקט ולהחזיק בנכס שערכו עולה ביותר ממיליון שקלים בממוצע. זה חשבון די פשוט".
מהי הבשורה לרוכשי הדירות במרכז תל אביב?
"המציאות החדשה בשוק תגרום לרוכשים הפוטנציאליים להתעניין יותר בפרויקטים חדשים, אשר מציעים דירות חדשות במיקום קורץ ובמחיר ודאי מבלי חשש להפתעות לא נעימות בהמשך הדרך", אומר בר.
"עצם העובדה שרוב רובם של הרוכשים במרכז תל אביב כלל אינם משקיעים כי אם רוכשים שבכוונתם להתגורר בנכס, רק תגביר את הפנייה של אותו קהל אל עבר עסקאות יד ראשונה. מדובר בציבור של משפרי דיור בעלי יכולות כלכליות ניכרות שמסוגלים לרכוש דירה במחירים של 50 אלף שקלים למטר רבוע, ומעדיפים באופן מובהק דירה חדשה בבניין שכבר סיים את מהלך ההתחדשות העירונית שלו.
"עבור רוכשים טיפוסיים בתל אביב הוודאות לעניין איכות הבנייה ומועד הכניסה למגורים בפועל בדירה הם אלמנטים חשובים יותר אפילו מתג המחיר הסופי בעסקה. אלה לא משקיעים שמחפשים לעשות סיבוב על דירה ישנה שאולי תעבור פרויקט ביום מן הימים אלא אנשים שמתכננים את החיים שלהם לעשור או שניים הקרובים ומונעים משיקולים שאינם כלכליים גרידא. כעת נוצרות עבורם הזדמנויות לרכוש דירה חדשה ואיכותית, סמוכה למוקדי התרבות, הבילוי והתעסוקה המרכזיים של העיר, הכול במרחק הליכה".
לאתר חברת אקו סיטי
ב-25.6 יחלו לימודי השתלמות בנושא תכנית הרבעים עבור אנשי נדל"ן (יזמים, עו"דים, שמאים, רואי חשבון ועוד). לפרטים נוספים הקליקו כאן