כשמנסים לבחון את המשותף בין המתעניינים בלקיחת משכנתא, ניתן לזהות תופעה בולטת המאפיינת את כולם - הלקוחות ניגשים לנושא מורכב זה של לקיחת משכנתא בחיל ורעדה, מתוך מידה מסוימת של חשש ופחד מהבלתי נודע. מומלץ בהחלט להיכנס לתחום הזה בזהירות רבה והפעלת שיקול דעת מרבי.
תנאי ראשון להצליח במהלך לקיחת המשכנתא הוא לא להתבייש כבר בתחילת הדרך, לומר בקול רם וברור: "אני לא מבין במשכנתאות ואשמח לקבל ייעוץ מקצועי בנושא". לפניכם מספר טיפים חשובים שיקלו עליכם להכנס לעולם הזה ולהבין קצת יותר כיצד להתנהל בנבכי המשכנתא.
מהו התקציב המדויק, העומד לרשותכם לרכישת הדירה או בניית הבית?
כשבאים לבחון את היכולת של תא משפחתי לרכוש בית או דירה יש לקחת בחשבון מספר פרמטרים שיכולים להיות קריטיים לפתרון השאלה הזו של תקציב רכישת הדירה. הרציונל הפיננסי שצריך להנחות אתכם במקרה זה הוא להבין היטב מה הם כל המקורות הכספיים שיש לכם לקראת הרכישה. זה בדיוק הזמן בו מכנסים ישיבה משפחתית ומעלים את התוכניות לרכישה "על השולחן" בפני המשפחה הקרובה ומנסים להבין, בכמה כסף כל אחד יכול לסייע לכם. ההורים של שני הצדדים ואולי הסבים והסבתות. זה הזמן לבדוק מהן הייתרות שיש לזוג בתוכניות חיסכון שיש להם על שמם. כעת, לאחר שיש לכם את מלוא הנתונים על "ההון העצמי" שהצלחתם לגייס, ניתן לגשת לעניין המשכנתא.
בתוך כלל שיקולי הבנקים אם לאשר בקשת משכנתא ללקוח כזה או אחר, ישנם 2 נושאים מהותיים:
1. מהו אחוז המימון שמבקש הלקוח לעסקה הנידונה? ובשפה פשוטה, כמה כסף מביא הלקוח "מהבית" לפני שהוא מבקש משכנתא. ככל שאחוז המימון המבוקש גבוה יותר, הרי שמחיר המשכנתא המבוקשת יהיה יקר יותר.
2. מהו "כושר ההחזר" של הלקוחות האלו? האם ההוצאה המתוכננת לתשלום חודשי של המשכנתא מהווה רבע מהכנסות התא המשפחתי (נטו) או אולי שליש או אפילו 40%? גם כאן כמו בשאלה הקודמת, ככל שיחס ההכנסות להוצאה בגין המשכנתא יהיה גבוה יותר הרי שבקשה זו תתומחר גבוה יותר.
המציאות מלמדת כי לא ניתן להסיק באופן גורף לגבי גובה ההלוואה בו יכול לעמוד משק הבית שכן מדובר בניתוח אישי של כל תא ותא משפחתי. חרף זאת, באופן כללי, מומלץ כי התשלום בגין המשכנתא לא יעלה על 30%-25% מסך כל מקורות ההכנסה נטו של הלווים.
יש לזכור כי "בנק ישראל" מוציא חדשות לבקרים הנחיות לבנקים בעניין אחוזי המימון שניתן לתת ללקוחות השונים בהתאם לסטטוס שלהם בנושא הבעלות על נכס, תוך בחינה האם הלווים שבנדון רוכשים נכס ראשון בחייהם, משפרי דיור או אולי רוכשים נכס להשקעה בנוסף לנכס הקיים בבעלותם. יש לקחת בחשבון את הנחיות בנק ישראל העדכניות, בעת ביצוע החישוב.
טעות ליטול הלוואה קטנה מידי
רבים מנוטלי המשכנתא נוטים לחשוש ממידת הסיכון שכרוכה בכך ומשכך - רוכשים דירות קטנות. פעולה שכזו, תתברר לא פעם כשגויה מאחר וזו עלולה במרוצת הזמן, נוכח התרחבות התא המשפחתי, לגרום להכרח ברכישה דירה גדולה יותר ועקב כך גם למשכנתא נוספת.
בנטילת משכנתא צריכים להיות פסימיים
כמובן שגם החלטה פזיזה ליטול משכנתא שהחזרה גבוה מיכולתו של התא המשפחתי היא טעות אשר עלולה לגרום לסחרור פיננסי. אמנם, רכישת דירה כרוכה לא פעם בשיקולים רגשיים ובתחושות נעימות שזו נוסכת ברוכשים, אולם אל לאלו להתפתות ולבצע רכישה המונעת מתוך דחף רגעי.
מעבר לכך, הנטייה לבסס הערכות אופטימיות מדי של ההכנסה העתידית, עלולה להתברר כטעות מהותית ולכן יש לפעול ולשריין מקורות מימון נזילים שיאפשרו להימנע מכניסה לפיגורים.
אין ספק כי "הבנק הכי טוב, זה הבנק שאני לא עובד איתו" אך על הלקוח לעשות את החשבון ,אם הוא כבר נדרש למימון, מי נותן לו את המימון הכי כדאי וזול ובמסלול שמתאים לחיי המשפחה. לא תמיד, המשכנתא הקצרה ביותר היא גם הכדאית והמתאימה ביותר למשפחה.
זכרו! עליכם להתאים את המשכנתא לחיי המשפחה ולאורך שנים, ולא כפי שקורה בדרך כלל, שמנסים להתאים את אורח חיי המשפחה למשכנתא. קחו בחשבון הוצאות לאורך השנים הקרובות, עד כמה שניתן לחזות, כמו לדוגמא, לימודים ומוסדות חינוך פרטיים שתרצו לשלוח את ילדיכם, לימודים גבוהים עבור הילדים, וכדומה. קחו זאת בחשבון כשאתם באים לקחת משכנתא, במיוחד כשמדובר באורך חיי המשכנתא ובהיקפה, מה שישפיע מיידית על גובה ההחזר החודשי.
חישוב ריאלי של גובה ההכנסה
ההחזר החודשי בו נדרשים לעמוד נוטלי המשכנתא מחייב הערכה עד כמה שיותר מדויקת של היכולת לעמוד בו גם כיום וגם בעתיד. לכן, רכיבי הכנסה שאינם תדירים כגון בונוסים וכו' אינם יכולים להיחשב כמרכיב "בהכנסה האמיתית" שעל בסיסה תינטל ההלוואה. המציאות בת ימנו מחייבת התייחסות כבדת משקל לסוגיית יכולת העמידה בתנאי ההלוואה, העובדה כי רבים נאלצים לקצץ בשכרם מצריכה בחינה מעמיקה של גובה ההלוואה שניטלת.
כמובן שיש לקחת בחשבון הכנסות שמקורן חיצוני כגון תמיכה מההורים וכו' וזאת רק אם מדובר בהזרמה כספית תדירה ויציבה.
תקופת ביניים
במסגרת החישוב שיבוצע לצורך נטילת המשכנתא יש להיערך ככל שניתן לתקופות ביניים, גם ידועות מראש וגם כאלה שלא, בהן הכנסת משק הבית תקטן - בין אם בשל עבודה זמנית, הארכת חופשת לידה או תקופת הכשרה מקצועית ובין אם בשל העובדה כי הלווה ממשיך לגור בשכירות חודשית עד למועד בו ייכנס לדירה, או מכל סיבה אחרת ולא צפויה.
במקרים שכאלו - ניתן וצריך להתאים את גובה ההחזר החודשי לצורכי המשפחה.
תמהיל של מוצרים פיננסים
המציאות בת ימנו מאפשרת ללווה ליטול הלוואה המשלבת סוגים שונים ומגוונים של הלוואות ואין הוא נדרש לבחור מסלול חד גוני, בכך בעצם, יכול הלווה להקטין את החשיפה שלו לתמורות וסכנות שיכולות להתרחש בשוק באמצעות פיזור הסיכון.
בניגוד לכל העולם המערבי, יש כיום בישראל כ-25 סוגים שונים של מסלולי הלוואה וחשוב לדעת להתאים את הבנק לצורכי המשפחה ולוודא כי לא קורה ההיפך, כשהבנק מתאים את המשפחה למוצרים שיש לו על המדף, ושכדאי לו למכור ללקוח.
לבעלי משכנתא קיימת - מוטב לבחון את האפשרות של מחזור המשכנתא
ברמה המיידית, ולאור שיעורי הריבית הקיימים היום במערכת הבנקים מוטב לבחון ביתר שאת את האפשרות של מחזור המשכנתא. במיוחד , לווים אשר נטלו משכנתא לפני עשור ויותר.
ניתן תמיד לעבור ממסלול צמוד מדד למסלול של ריבית הפריים, כמובן תוך בחינה של גובה עמלת ההיוון (עמלות סילוק מוקדם = קנסות) שתשולם בשל כך. יש לבדוק גם את כדאיות המחזור בכל הנוגע לגובה ההחזר החודשי או החיסכון הכספי שנובע מקיצור יתרת התקופה. יש לקחת בחשבון כי מחזור המשכנתא הנוכחית זו הזדמנות טובה לקחת תוספת לסילוק המינוס בבנק או לסילוק הלוואות קצרות מועד בחשבון הבנק שרק מכבידות על התזרים השוטף של המשפחה.
מוטב ליטול כיום משכנתא במסלול הפריים
נכון להיום קיימת עדיפות משמעותית ליטול משכנתא במסלולי הפריים מכמה סיבות:
1. מדבור בשיעורי ריבית מאוד נמוכים בהשוואה למסלולים האחרים. צריך לזכור כי הריבית במסלול זה יכולה להשתנות מדי חודש על ידי בנק ישראל ובגלל שהריבית כעת מאוד נמוכה, זה קצת מסוכן. בדיוק בגלל הסיבה הזו, הגביל בנק ישראל את הבנקים ואת לוקחי המשכנתאות שלא לקחת במסלול זה, יותר משליש מגובה המשכנתא. עדיין, למרות הסיכון, הפרשי הריביות בין מסלול זה למסלולים האחרים מצדיק את לקיחת השליש המותר.
2. את החלק הזה בהלוואת המשכנתא, ניתן לסלק בכל עת וללא קנסות. זאת בניגוד להלוואות במסלולים שקליים צמודי מדד, בהם יש לקחת בחשבון את עמלת ההיוון המתחייבת במצב של סילוק מוקדם.
3. את מסלול הפריים ניתן להמיר למסלול אחר במידה ומגמת השינויים בריבית תעלה בעתיד.
נכון להיום, ריבית הפריים בישראל היא 1.6% ומשכך, נוטל המשכנתא, עשוי לקבל תנאי החזר הכוללים ריבית מאוד נמוכה בשיעור שנתי שכדאי לנצל כחלק מתמהיל כולל ועל פי מגבלות בנק ישראל, של לא יותר משליש מגובה ההלוואה המבוקשת.
חשוב מאוד שלוקחי המשכנתאות במסלול זה יהיו ערניים לגבי שינויים בעתיד היות וריבית הפריים עלולה להשתנות כל חודש ואם היא תעלה, אז ההחזר החודשי יעלה בהתאם. במקרה כזה יש מקום לשקול מחזור וללא קנסות.
הכותב הוא מנכ"ל משותף בחברת TIM ייעוץ למשכנתאות ופיננסים