כדאי לגור כאן? הכירו את השכונות החדשות של ישראל

שוק הנדל"ן מצוי בתקופה האחרונה בהאטה מבחינת היקף העסקאות, אולם לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה לראשונה מזה שנה וחצי התחלות הבנייה עלו. ואכן, ברחבי הארץ מוקמות עשרות שכונות חדשות שצפויות לכלול עשרות אלפי יחידות דיור. סקירה מיוחדת שערך עבור וואלה! נדל"ן מתכנן הערים אלון גרינברג, מנכ"ל חברת סביבות מגורים, איתרה את 10 השכונות הבולטות שהחלו להיבנות או מתוכננות לקום בשנים הקרובות.

לקריאה נוספת:
מחיר למשתכן: הושלם מכרז ל-875 דירות מוזלות באור עקיבא
דיור ציבורי: אושרה הצעה לצמצום בירוקרטיה לנכים בכיסא גלגלים
האוצר: משפרי הדיור מתקשים למכור דירות; שפל ברכישות משקיעים

השכונה הראשונה בסקירה של גרינברג היא אור המזרח - השכונה החמישית החדשה שתוקם ביישוב חריש. השכונה נבנית בשיטת "תכנן ובנה" הייחודית, במסגרתה חברת שפיר שזכתה במכרז תבנה את השכונה בכללותה תוך 40 חודשים: כ-2,000 יחידות דיור, תשתיות ומוסדות ציבור. היתרון עבור רוכשי הדירות הוא שהאכלוס (החל משנת 2021) יתבצע רק לאחר הקמת כלל התשתיות ומבני הציבור, ולא במקביל כפי שמתרחש בשכונות אחרות.

השכונה, שבאחרונה זכתה לכינוי "בצוותא", ממוקמת בחלקה הדרום-מזרחי של חריש. מתוכננים בה מגוון מוסדות ציבור, בהם 2 בתי ספר יסודיים, 3 אשכולות גני ילדים, מתנ"ס, אולם ספורט ועוד. ברחבי השכונה יפותחו פארקים וגינות ציבוריות.

"חריש מתפתחת בקצב מרשים וערוכה לקלוט בכל שנה היקף חסר תקדים של כ-10,000 תושבים", אומר גרינברג. לדבריו, על פי מפקד שערכה המועצה המקומית בקרב רוכשי הדירות, רוב האוכלוסייה החדשה מורכבת ממשפחות צעירות - כ-78% מכלל רוכשי הדירות. כמחציתם מגיעים מאזור המרכז, אך העיר מושכת תושבים מכל רחבי הארץ.

טלי כהן, סמנכ"לית השיווק בשפיר, מוסיפה כי "העובדה שאנחנו מתכננים ובונים לבד את כל בנייני המגורים, התשתיות ומבני הציבור, מאפשרת לנו לייצר שכונה העומדת בפני עצמה ומספקת ערכים משלה לתושבים שלה. אנחנו בונים את השכונה, כך שהדייר הראשון שמתאכלס ייהנה מכל התשתיות ומבני הציבור של השכונה בדיוק כמו האחרון שיגיע. להבדיל משכונות בהם היזמים תלויים ברשות המקומית, פה אנחנו אחראים להכל ולכן פועלים כך שהמתאכלסים הראשונים ייהנו כבר בראשית הדרך מהתשתיות ולא ימתינו עד שהבניין האחרון יסתיים לבנות כדי לסלול כביש ולבנות את המדרכה".

שכונת הפרחים (לשעבר המגף) נבנית במרכז חריש, בצמוד למע"ר (מרכז עסקים ראשי) העתידי של העיר ולדרכים עירוניות ראשיות. ייבנו בה כ-3,000 יחידות דיור בבנייה רוויה (לגובה), לצד מוסדות חינוך, שירותי ציבור, כ-8,000 מ"ר שטחי מסחר, 2,200 מ"ר שטחי תעסוקה ו-95 דונם של ריאות ירוקות. בדרום-מערב השכונה הוקצה שטח להקמת קאנטרי-קלאב.

לדברי גרינברג, השכונה צפויה להתפתח כסביבת מגורים פעילה ומעודדת הליכה רגלית. אכלוס ראשון יתרחש בשנה הבאה, אך מרבית יחידות הדיור יאוכלסו בשנים 2020-2021. בין החברות הבונות בשכונה - חנן מור, דונה, קרן פז ועוד. מחירי דירות ממוצעים בשכונת הפרחים: כמיליון שקל לדירות 4 חדרים ו-1.2 מיליון שקל לדירות 5 חדרים.

רובע מע"ר (מרכז עירוני ראשי) דרום ממוקם בלב אשדוד, על אחת מעתודות הקרקע האחרונות שנותרו בעיר ומיועדות למגורים. ברובע צפויות להיבנות 4,280 יחידות דיור בבנייה רוויה, מתוכן 700 דירות קטנות המיועדות, בין היתר, בעיקר לצעירים. מבני המגורים יתנשאו עד ל-40 קומות וישולבו עם כ-32 אלף מ"ר של שטחי מסחר וכ-15 אלף מ"ר שטחי תעסוקה.

לדברי גרינברג, למע"ר דרום מיקום אסטרטגי בלב העיר, בצמוד לחוף הים ולמוקדים העירוניים הבולטים, בהם מרכז התרבות והעירייה. במרכז המתחם מתוכנן לב הרובע, הכולל שטחים ציבוריים פתוחים נרחבים בהיקף של כ-17 דונם, עם פיתוח עשיר לטובת פעילויות פנאי של התושבים. בין החברות הבונות בשכונה ניתן למצוא את אבו יחיאל בע"מ, דוניץ והאחים ישראל. דירות 5 חדרים צפויות להימכר בכ-2.5 מיליון שקל לערך.

הבנייה בשכונה החדשה שלחוף אכזיב מצויה בעיצומה ואכלוס ראשון יתבצע בקרוב. על פי הסקירה של גרינברג, השכונה מרוחקת כ-250 מטרים בלבד מקו החוף ותכלול 769 דירות בבנייה רוויה, 70 וילות ועוד 750 חדרי מלון. בנוסף, במתחם שגודלו כ-300 דונם הוקצו שטחים למבני ציבור, שצ"פים (שטחים ציבוריים פתוחים), מסחר ברחוב, אזור תיירות ומועדון ספורט פרטי. במערכת הדרכים בשכונה ישולבו כמה רחובות הולנדיים.

"נהריה מצויה בפיתחה של תנופת פיתוח מואצת, שבמסגרתה סיכמה לאחרונה העירייה על הסכם גג חדש מול המדינה להקמתן של כ-8,000 יחידות דיור", אומר גרינברג, "בשנת 2019 כביש 6 יוארך צפונה עד מחלף סומך, ובהמשך יוארך גם לצומת כברי הסמוך לנהריה". לדבריו, "נהריה נחשבת לאחת הערים האיכותיות והמבוקשות ביותר במטרופולין חיפה, על כן מחירי הדיור בה גבוהים במקצת ביחס למרחב הסובב. דירות 4 חדרים באכזיב נמכרות בכ-1.3 מיליון שקל בממוצע ודירות 5 חדרים בכ-1.6 מיליון שקל.

לדברי חיים פייגלין, מנכ"ל צמח המרמן, הבונה יחד עם חברת אלקטרה מגורים את פרויקט אכזיב, "נהריה נמצאת בתנופת בנייה גדולה מאוד, ועל פי התכניות, שכבר הופקדו לאישור, שיעור האוכלוסייה בעיר צפוי לגדול בכ-40% עד 2030, כאשר שכונת אכזיב היא אחד ממנועי הצמיחה לאותה תכונית. בין היתר, העירייה צפויה לקדם אזור תעסוקה חדש בצפון העיר, ולהמשיך ולפתח את הגישה לחוף הים ולחלקה הצפוני עם טיילת וצירי תנועה המחברים את השכונה החדשה לשאר השכונות הצמודות לחוף הים בעיר".

שכונת נהריה מזרח היא חדשה שמוקמת בצפון-מזרח העיר הצפונית ותכלול כ-1,800 יחידות דיור על שטח שישתרע על 352 דונם. לדברי גרינברג, השכונה נכללת במסגרת הסכם הגג, ובנוסף למגורים יוקמו בה מוסדות חינוך, אזורי מסחר ושטחי תעסוקה. מדרום, גובלת השכונה בכביש 89 החדש, שיעבור צפונית לבית החולים גליל מערבי.

בשכונה החדשה מתוכנן תמהיל מגורים מגוון: בנייה רוויה לצד וילות וצמודי קרקע דו-משפחתיים. היא מחולקת למתחמי משנה, כשבלב כל מתחם משנה מתוכננים שטחים ציבוריים הכוללים גני ילדים, מעונות יום, בית ספר יסודי וגינה שכונתית. שטחי מסחר ימוקמו בקומות הקרקע של הבנייה המרקמית לאורך השדרה המרכזית בשכונה.

השכונה תכלול גם בית ספר תיכון, אשר עתיד לשרת את כל אזור צפון-מזרח נהריה. בין החברות הבונות בשכונה ניתן למצוא את אזורים, פרץ בוני הנגב וקרדן. מחירי הדירות בשלבי השיווק המוקדמים עומדים על כ-1.1 מיליון שקל עבור 4 חדרים ו-1.3 מיליון שקל עבור 5 חדרים.

רובע 3700 בצפון תל אביב, שצפוי לאכלס כ-40 אלף תושבים, מייצג את אחת מתוכניות הבנייה למגורים הגדולות והבולטות ביותר שיוקמו במרכז הארץ בעשור הקרוב. הרובע העירוני החדש ישתרע לאורך חופה הצפוני של תל אביב, בין שדה דב לגבול תל אביב-הרצליה. גרינברג מזכיר כי התוכנית המתארית של כלל השכונה אושרה בשנת 2015, וכיום מקודמות תוכניות מפורטות עבור 5 מתחמים, שלאחר אישורן תתאפשר הוצאת היתרי בנייה. ההערכות הן שהבנייה בשכונה תחל בשנת 2020 או 2021.

התוכנית משתרעת על פני כ-1,900 דונם וכוללת כ-12 אלף יחידות דיור (מתוכן כ-2,000 דירות לדיור בר-השגה), 147 אלף מ"ר שטחי תעסוקה, 68 אלף מ"ר שטחי מסחר וכ-1,500 חדרי מלון. ברובע יפותחו 2 פארקים מרכזיים: פארק לינארי ופארק חופי, שישתרע על פני שטח של 510 דונם.

לדברי עוה"ד שמואל שוב ונעמה שיף ממשרד שוב ושות', המייצגים מאות בעלי זכויות בקרקע במתחם התוכנית, "3700 היא אחת התוכניות הבולטות ביותר לפיתוח קרקע מהמבוקשות במדינה - בצפון תל אביב. במסגרת קידום התוכנית, בחודשים האחרונים נחשפו טבלאות האיזון והחלוקה, בהן קיים הפירוט של הזכויות שיקבל כל בעל קרקע, באיזה מתחם, באיזה מגרש ובאיזה יעוד".

השניים מוסיפים כי "לבעלי הזכויות חשוב לקבל זכויותיהם יחד עם כאלו שמשתפים עמם פעולה, וכמו כן, אף הרשויות מכירות בחשיבות האיחוד ונעשו מאמצים להקצות להם קרקעות שיאפשרו להם, לאחר האישור הסופי של התוכנית, לצאת לבנייה או למכירה באופן מהיר, מבלי להיקלע להליכים ארוכים של מו"מ עם השותפים האחרים בחלקה. מו"מ, שבמקרים רבים מסתיים בפירוקי שיתוף והליכים משפטיים ארוכים".

כחלק מהסכם הגג עליו חתמה עיריית רמלה, בשנים הקרובות תוקם במערב העיר, בסמוך לגבול עם באר יעקב, שכונה חדשה שתכלול כ-3,800 יחידות דיור, מתוכן כ-1,600 דירות במסגרת תוכנית מחיר למשתכן. לאחרונה זכתה חברת פרשקובסקי במכרז דירה להשכיר בשכונה והיא אף מקימה פרויקט מחיר למשתכן, הכולל 686 יחידות דיור מתוכן 20% יימכרו בשוק הפרטי.

לדבריי יוסי פרשקובסקי, מנכ"ל חברת פרשקובסקי, השכונה תכלול שדרה עירונית רחבה שתכלול מבני מסחר, ובמתחם מתוכננים גם מבני ציבור, שטחי תעסוקה, פארקים ומרכז תחבורה עתידי. ממערב לשכונה יחלוף כביש 200 החדש (עוקף רמלה-לוד), שיאפשר גישה מהירה לכביש 431. "מיקומה המרכזי של רמלה, וחיבורה לכבישים 431 ו-6, לצד מחירי דיור נוחים ביחס לגוש דן, הפכו את העיר למבוקשת וגררו עמם עליית מחירים של כ-5.5% בשנה החולפת עבור דירות 4 חדרים", הוא מציין.

גרינברג מוסיף כי העיר מאופיינת כיום בהגירה חיובית של אוכלוסייה בחתך סוציו-אקונומי גבוה יחסית ושיפור מתמשך בתדמיתה. רמלה מצויה בתנופת פיתוח, ועד לשנת 2040 אוכלוסייתה מתוכננת לגדול פי 4, לכ-300 אלף תושבים.

רובע נאות אריאל שרון שבקריית אונו ממוקם מדרום לאוניברסיטת בר אילן ומצפון-מערב לשכונת קריניצי החדשה ברמת גן. לדברי גרינברג, השכונה החדשה עתידה לכלול כ- 1,615 יחידות דיור, 148 אלף מ"ר שטחי מסחר ותעסוקה וכן שטחים ירוקים בהיקף כולל של כ-50 דונם.

דירות 3 חדרים נמכרות כיום בכ-1.9 מיליון שקל, דירות 4 חדרים בכ-2.6 מיליון שקל בממוצע ומחירן של דירות 5 חדרים נע בין 2.8 ל-3.6 מיליון שקל, תוך תלות בגודל הדירה ובקומה בה היא מצויה.

לדברי ירון צוברי, מנהל חטיבת המגורים בקרסו נדל"ן המקימה בשכונה כ-742 יחידות דיור חדשות, "קריית אונו מתפקדת כעורף פרברי של תל אביב ומושכת ביקושים ברדיוס רחב יחסית, עקב מיקום טוב, אוכלוסייה חזקה ומערכת חינוך הישגית. היקף התחלות הבנייה בשנים האחרונות גבוה ביחס לגודלה, ובטווח הארוך יותר העיר בונה על עתודות קרקע שיתקבלו לאחר פינוי בסיס תל השומר".

"לאחרונה חלה רגיעה בהיקף התחלות הבנייה למגורים בראשון לציון, והפוקוס עבר לקידום תוכניות המגדילות את היקף שטחי התעסוקה בעיר", אומר גרינברג, "הבולטת שבהן היא תוכנית מתחם האלף - שיכלול למעלה ממיליון מ"ר של שטחי תעסוקה. יחד עם זאת, הפיתוח למגורים נמשך, גם אם בהיקפים מצומצמים ביחס לשנים עברו".

בשנה שעברה החלה הקמתה של שכונת הרקפות, שנכללת בהסכם הגג עליו חתומה עיריית ראשון לציון. השכונה ממוקמת בקצה הדרום-מזרחי של העיר, ממערב לבסיס צריפין שיפונה, ותכלול כ-1,600 דירות, כאשר כ-1,000 מתוכן ישווקו במסגרת מחיר למשתכן. תמהיל הדירות בשכונה מגוון, ויכלול מגדלים של עד 23 קומות, בנייה רוויה של 6-8 קומות וכמה עשרות צמודי קרקע. בשכונה מתוכננים 2 פארקים - במרכזה ובחלקה המזרחי.

שכונת רמת הדר החדשה בגבעת שמואל נבנית על קרקעות פרטיות במזרח העיר, בצמוד לרמת הדר הוותיקה - שנחשבת לשכונה המבוקשת ביותר בעיר. ברמת הדר החדשה מתוכננות כ-2,050 יחידות דיור במגדלים בני 10-21 קומות, לצד מרכז מסחרי, 70 דונם שצ"פים ו-45 דונם המיועדים למבני ציבור. בשנה שעברה נפתח בשכונה תיכון ממלכתי חדש, הראשון בעיר.

לדברי גרינברג, מחירי הדירות ברמת הדר החדשה נמוכים כיום בכ-7% ביחס לשכונה הוותיקה הצמודה, זאת לאחר שהפער ביניהן לפני שנה עמד על 10%. ניתן לצפות כי עם התקדמות האכלוס ופיתוח התשתיות, רמת המחירים ב-2 המתחמים תהיה דומה.

בין החברות הבונות בשכונה שיכון ובינוי נדל"ן וחברת א. זיתוני. דירות 3 חדרים בשכונה החדשה נמכרות כיום בכ-1.9 מיליון שקל ודירות 4 חדרים ב-2.2 מיליון שקל בממוצע.