מדהים לראות עד כמה התפתח תחום ההתחדשות העירונית בשנים האחרונות: מיוזמה שהוכתרה ככישלון גדול בעשור הראשון של שנות ה-2000, לאחד התחומים המתפתחים ביותר בענף הנדל"ן הישראלי לקראת תום העשור השני. להתפתחות התחום משמעויות רבות, בעיקר בכל הנוגע להשפעה הישירה על התרחבות והתחדשות הענף, אך יש לו משמעות אחת שמתרחשת כמעט מתחת לפני השטח, ומצביעה גם על התבגרותו של התחום וגם על האמון שנותן בו הציבור: השקעה בדירות המיועדות להתחדשות עירונית.
לא מעט עסקאות מסוג זה מתבצעות בזמן האחרון: אדם מציע למכירה את דירתו, תוך שהוא מודיע מפורשות שהבניין מיועד לתמ"א 38. המשמעות - בעוד שנים אחדות, לאחר שהפרויקט יושלם, הדירה הזו תהיה שווה הרבה יותר. בעיני משקיעים רבים, זו אופציה נהדרת להשקעה במציאות הנוכחית בענף הנדל"ן.
"לדירות בבניין שמיועד לתמ"א 38 יש פוטנציאל השבחה דרמטי", אומר יוסי חסון, מנכ"ל החברה לחיזוק מבנים בישראל - חברה המתמחה בפרויקטים להתחדשות עירונית. "אתה קונה דירה בגודל 80 מ"ר, ואחרי שנה, שנתיים, שלוש תקבל במסגרת התמ"א דירה עם תוספת של 20 מ"ר, ואולי גם עם מרפסת שמש וחניה. קנית אותה, נניח, לפי שווי של 40 אלף שקלים למטר, ופתאום יש לך גם תוספת - כלומר אותם 40 אלף למ"ר, כפול המטרים החדשים. זה מקפיץ את המחיר".
פוטנציאל ההשבחה של דירה המיועדת לתמ"א 38 לא מסתכם רק בתוספת הזו. מלבד העלייה הישירה במחיר כתוצאה מהרחבת הנכס, הוא מושבח מעצם היותו חלק מפרויקט חידוש ושדרוג משמעותי. "הבניין עצמו יהיה חדש אחרי השלמת העבודות, ותהיה בו כמובן גם מעלית", ממשיך חסון. "עם התוספת של המרפסת והחניה, השווי של כל מטר יהיה גבוה יותר. זה כבר לא יהיה 40 שקלים למ"ר, כי הבניין יהיה יפה, משופץ, ייראה טוב, יהיו בו תשתיות חדשות - לא אותו בניין ישן ורעוע שהיה לפני תחילת העבודות".
"ברגע שיש פוטנציאל לתמ"א 38 - גם לחיזוק וגם להריסה ובנייה - בעיקר באזורי הביקוש, זה יכול להיות דיל אטרקטיבי במיוחד", מוסיף גיא לקסמן, סמנכ"ל שיווק בחברה לחיזוק מבנים בישראל. "אני מכיר לא מעט אנשים שקונים דירות בבניינים שיש להם פוטנציאל השבחה במסגרת ההתחדשות העירונית, עובדים על השבחת הנכס, דואגים שפרויקט התמ"א יתחיל להתבשל, ומוכרים את הדירה מיד אחר כך. בתחום הנדל"ן, בטח באזורי הביקוש, זו השקעה עם תשואות גבוהות מאוד".
לא להסתער. קודם כול לבדוק
האפשרות הזו נשמעת, על פניו, כמו חלומו הרטוב של כל משקיע ממוצע: קונים דירה נתונה, בגודל נתון ובמחיר מסוים למטר רבוע, מגדילים אותה, הופכים אותה לאטרקטיבית פי כמה, מעלים את המחיר למ"ר - ולפתע מחזיקים בדירה ראויה, מרשימה, מודרנית, בסטנדרטים של דירת קבלן חדשה, אך כזו שההשקעה בה הייתה קטנה הרבה יותר, ושהרווח הסופי ממנה יכול להיות גדול מאוד. 'קלי קלות', כמו שאומרים.
אך כמו תמיד, גם במקרה הזה חשוב לא למהר. המחשבה שמדובר בהשקעה ללא מאמץ, שמבטיחה רווחים יפים בכל מקרה וללא בדיקה מעמיקה, תוביל אתכם למפח נפש. גם במקרים כאלו, בטוחים כל כך לכאורה, חשוב לבצע את כל הבדיקות הנדרשות.
"בסופו של דבר, התשובה לשאלה האם להשקיע בדירה המיועדת לתמ"א 38 היא: 'תלוי'", אומר חסון ומסביר: "תלוי בעיקר בזכויות החבויות בתוך הבניין או בדירה הספציפית. לכן חשוב מאוד לחקור ולבדוק מה הם נתוני הבניין ומה הן התוכניות המיועדות לו. אפשר להניח שדיירי בניין שמיועד לתמ"א כבר דיברו בעבר עם יזמים ועשו כמה צעדים בכיוון - המשקיע צריך להתעניין בעצמו בכך, ולהבין מה הציעו יזמים. הוא גם יכול לבדוק את הדברים בעצמו, להתייעץ עם אדריכל שמתמחה בהתחדשות עירונית בעיר שבה הפרויקט עתיד להתבצע ולבדוק אם ניתן לעשות פרויקט תמ"א 38 בבניין, ומה הפוטנציאל שלו. אלו בדיקות שלא אמורות לקחת זמן רב, וניתן לדעת בקלות יחסית את הפוטנציאל התמ"א?י של המבנה".
"אין ספק: רכישת דירה שעומדת בפני תמ"א 38 היא כאב 'ראש גדול' יותר לעומת רכישת דירה מוכנה מקבלן, אבל חשוב להסתכל על הפוטנציאל הטמון במהלך הזה", ממשיך לקסמן. "כשאתה קונה נכס בלי כאב ראש, דירה חדשה, אתה יודע בדיוק מה אתה מקבל, אתה יודע מה הפוטנציאל, אתה יודע מה המחיר ואתה יודע שלא יהיה בעתיד פרויקט השבחה כזה, כדוגמת תמ"א 38. בדירה ישנה אתה לא משלם את מלוא הפוטנציאל, אתה משלם מחיר לפי מטרים 'ישנים' - ואתה לוקח סיכון: סיכון שאולי לא יתבצע בסופו של דבר פרויקט תמ"א במבנה או שהוא יקרה, אך רק עוד שש שנים. אין סיכוי בלי סיכון, אבל יש כאן אנומליה בשוק, של תשואות גבוהות מאוד לדירות ישנות".
כדי להמחיש זאת טוב יותר ולצורך הדוגמה, נתמקד בפוטנציאל התמ"אי באחת השכונות ה'חמות' של תל אביב מבחינת התחדשות עירונית: רמת אביב. "לדירות ברמת אביב יש פוטנציאל תמ"א?י גבוה בהרבה מאוד מהבניינים", קובע חסון, "ומדוע? משום שבשכונה הזו הבניינים לא צפופים, לא 'יושבים אחד על השני'. זה אומר שניתן לעשות בהם הרחבות בצורה נוחה יותר, לממש את כל הפוטנציאל התמ"אי שלהם - תוספת של 25 מ"ר לכל דירה, וגם מרפסת של 12 מ"ר, חניה ועוד - ולכן דירה ישנה בגודל 80 מ"ר בשכונה הזו, בסופו של תהליך ולאחר השלמת הפרויקט, תהיה שווה לפעמים 40 וגם 50 אחוזים יותר מהמחיר המקורי שלה, לפני התמ"א. כך לדוגמה, בפרויקט פיכמן שמבצעת החברה, דירה ישנה שנקנתה בשני מיליון שקלים לפני הפרויקט תהיה שווה לפחות 3.5 מיליון שקלים לאחר מכן. זה לא רק שהמחיר למטר גבוה יותר - זו גם תוספת המטרים, וכך הכול שווה יותר".
להשקיע בדירה לפני התחדשות עירונית - גם כאשר הכול נחתם ויוצא לדרך
ההשקעה בדירות המיועדות לעבור תמ"א 38 בהחלט קורצת למשקיעים, אך רבים מהם נוטים לחפש דירה כזו עוד לפני שנחתמו הסכמים כל שהם, וכאשר הפוטנציאל עודנו נמצא 'באוויר', מתוך מחשבה שבנקודה זו המחיר יהיה הנמוך ביותר, וכתוצאה מכך התשואה העתידית תהיה הגבוהה ביותר. הנחה זו נכונה מאוד, ומהלך שכזה יביא בדרך כלל לרווח הגבוה ביותר, אך חשוב לומר: גם אם החוזה כבר נחתם, גם אם הפרויקט כבר החל לנוע, לא איחרתם את הרכבת.
"אני רואה הרבה מאוד מקרים שבהם דירות נמכרות אחרי שכבר נחתם הסכם התמ"א, כלומר דירות שנמכרות כאשר הפוטנציאל התמ"אי כבר מגולם במחיר שלהן", מספר לקסמן. "אומנם המחיר הוא לא אותו מחיר התחלתי שהיה לפני החתימה על הסכם התמ"א - אבל זהו גם לא המחיר הסופי של הנכס, כי הסיכון עדיין מגולם בפנים. גם אלו עסקאות מעניינות מאוד, כי אם הדירה הייתה שווה 40 אלף שקלים למ"ר היא תימכר ב-42 או ב-44 אלף שקלים למ"ר, ועוד שנה-שנתיים, כשיתווספו לה עוד 20 מ"ר וכשהבניין יהיה חדש ומודרני, יהיה עוד הרבה כסף בתוך הפרויקט. הרבה מאוד בעלי נכסים מפרסמים אחרי חתימת ההסכם את הדירה למכירה, עם התוכניות שנחתמו, ואפילו מפרסמים את ההדמיות ובעצם מוכרים את הדירה עם הפוטנציאל".
אם כן, אפשר לומר בפה מלא שכיום תחום ההתחדשות העירונית הוא לא רק הזדמנות לשינוי פני העיר ולשיפור מצבן של שכונות רבות - הוא גם הזדמנות כדאית למשקיעים, שמחפשים אפיק נדל"ני בתשואה יפה כאן, בשוק המקומי. הדבר החשוב ביותר הוא לבדוק את הפרויקט טרם רכישת הדירה, כדי להבטיח השקעה נכונה, שתשתלם מאוד בעתיד הלא רחוק.
לאתר החברה לחיזוק מבנים בישראל
לעוד כתבות ועדכונים בנדל"ן לחץ כאן
להורדת האפליקציה של מרכז הנדל"ן לחץ כאן