"לא צפויה לשוכרי הדירות בשורה חיובית"

בתקופה האחרונה נושא מחירי הנדל"ן לא יורד מהכותרות. על פי הנתונים של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, מחירי הדירות עלו בשנה האחרונה ב-20%, מה שגורם לכל הרגולטורים להתערב ולנקוט בצעדים שונים שאמורים להשפיע ולצנן את עליה במחירי הדירות. אלכס זבז'ינסקי, כלכלן ראשי של דש ניירות ערך והשקעות, העריך בראיון ל-TheMarker כי "להבדיל מרוכשי הדירות, שאולי יכולים להתנחם בעובדה שהמחירים ימתנו את קצב עלייתן, לשוכרי הדירות לא צפויה בשורה חיובית בשנה הקרובה".

"כמובן שלאורך הזמן כמעט כולם מושפעים מהשינויים במחירי הדירות. קודם משכירים, ואחרי תקופה מסוימת, שואפים לרכוש בית משל עצמם. גם מי שלא רכש, מושפע מקיום הקשר בין מחירי הדירות למחירי השכירות - גורם הדומיננטי לתשואה אותה מחפשים המשקיעים בדיור. יחד עם זאת, הקשר בין מחירי הדירות למחירי השכירות לא תמיד הדוק וישיר: בשנה האחרונה עלו מחירי השכירות ב-4.5%, לעומת התייקרות של כ-20% במחירי הדירות", מסביר זבז'ינסקי.

יכולת של אזרח לרכוש דירה למגורים אכן נושא מאוד חשוב, עם זאת, לא מעט תושבים מודאגים לא פחות ממחירי השכירות. על פי הממצאים, כ-70% ממשקי הבית בישראל מחזיקים דירות בבעלות וכ-25% מהדירות בישראל מושכרות באופן זמני או קבוע. כ-500 אלף משקי בית בישראל ממשיכים לשכור דיור ולשלם מדי חודש את שכר דירה אשר עלה, בתקופה האחרונה, במקביל למחירי הדירות. זאת לעומת כ-100 אלף דירות הנרכשות מדי שנה, כאשר כמעל למחצית נרכשות לצורך ההשקעה. מסקנה: על כל רוכש שנאלץ להתמודד עם עלייה במחירי הדירות, קיימים חמישה שמודאגים מהשינוי בשכר דירה.

"ממש לא. נתונים של מדד המחירים האחרון לחודש אוקטובר שבו נרשמה ירידה בסעיף הדיור, קרי במחירי השכירות בשיעור של 1.1%, כאשר מחירי הדירות בבעלות התייקרו ב-1.9%, נראים לי כלא מייצגים את המגמה העתידית. גם אם מחירי הדירות יעצרו, מחירי השכירות צפויים להמשיך ולעלות", סבור זבז'ינסקי.

"התופעה נובעת מכך שרוכשים רבים, כיום, עוברים לעמדת המתנה ויוצאים מהשוק בציפייה להוזלה במחירי הבתים. לכן, בצד ההיצע, כמות דירות להשכרה עלולה לגדול בקצב איטי יחסית. ובינתיים, מצטרפים משפחות חדשות למאגר מחפשי פתרונות הדיור, ובמצב הנוכחי, הם עוברים לשכירות. גם בנק ישראל מציין בדו"ח האינפלציה האחרון לרבעון השלישי, שמחירי השכירות הנמדדים במדד המחירים, צפויים להמשיך ולהתייקר בשיעור של 8% בשנה הקרובה, מה שצפוי להוסיף לבד כ-1.5% למדד המחירים הכללי".

"כפי שמראות הדוגמאות משנים האחרונות בארה"ב ובאנגליה, מבלי להשוות את הבועות שהתנפחו בשווקים הללו למצב הנוכחי בנדל"ן בישראל, אחרי שמחירי הדירות לרכישה הגיעו שם לשיא והתחילו לרדת, מחירי השכירות עוד המשיכו לעלות תקופה של שנה ויותר", מציין זבז'ינסקי.

"אנו בדש מעריכים שמחירי הדירות לרכישה יתמתנו בשנה הקרובה כתוצאה מהפעולות שנעשות על ידי בנק ישראל, כגון עלייה בריבית והטלת מגבלות על מתן האשראי על ידי בנקים למשכנתאות, וכתוצאה מצעדים אחרים הננקטים בתקופה האחרונה על ידי הממשלה ומשרד האוצר. כבר רואים בתקופה האחרונה את התוצאות בשטח, כאשר נרשמה ירידה במספר העסקות לרכישת הדירות ברבעון השלישי, תוך יציאה של המשקיעים וירידה במחירים של דירות חדשות, כפי שדיווח משרד האוצר בימים האחרונים".

זבז'ינסקי הסביר כי סעיף הדיור במדד המחירים לצרכן מודד את מחירי השכירות בלבד, ולא את מחירי הדירות בבעלות שנבדקים בסקר נפרד של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה. כאשר מחירי השכירות עולים במהירות, הם משפיעים על מדד המחירים הכללי שהוא האינדיקטור העיקרי לגבי רמת האינפלציה במשק.

"קיימת נקודה נוספת שמעניקה למחירי השכירות חשיבות גדולה. שינויים במדד המחירים הכללי משפיעים על צעדי המדיניות המוניטרית של בנק ישראל ולה השפעה ניכרת על כל הסקטורים במשק, על רמת הריביות ועל שער החליפין. כמו כן, עלייה במדד המחירים הכללי שמקורה במחירי השכירות, עלולה להגביר ציפיות האינפלציה, שלהן יש השפעה על האינפלציה בפועל, כאשר אנשים פרטיים ופירמות מתחילים להתאים את התנהגותם לסביבת האינפלציה גבוהה יותר", סיכם זבז'ינסקי.