מצב מחירי הדירות בישראל: שאלות ותשובות

דו"ח שפירסם השבוע משרד האוצר לגבי נתוני שוק הנדל"ן ברבעון השלישי של 2010 מלמד על הצטננות בשוק הנדל"ן. לפי הדו"ח, מספר העסקות בשוק הנדל"ן בישראל צנח ב-19% לעומת הרבעון המקביל ב-2009. גם במחירי הדירות נרשמה ירידה קלה, בשיעור של 2.9%. מספר הדירות שנמכרו ברבעון, 29 אלף, הוא הנמוך ביותר מאז 2006.

המחוז בו נרשמה הירידה החדה ביותר במספר העסקות לעומת הרבעון הקודם הוא רחובות (הכולל גם את ראשון לציון, רמלה, לוד, יבנה ומודיעין) עם שיעור ירידה של 24.7%. במחוז תל אביב נרשמה ירידה של 23.1% לעומת הרבעון המקביל. כמו כן, הדו"ח מציין כי ברבעון השלישי נרשמה ירידה של 28% ברכישת דירות להשקעה לעומת אותו רבעון 2009 וירידה של 15% לעומת הרבעון הקודם.

מה משמעות הנתונים? האם אנו עדים לסופה של הגיאות בשוק הנדל"ן, ולהתחלת מגמה של ירידות? על מנת לפזר מעט את הערפל, ריכזנו אוסף של שאלות שהגיעו למערכת בנושא זה, ולהלן התשובות.

ממצאי הדו"ח של משרד האוצר מבוססים על דיווחי עסקות למס שבח שבוצעו ברבעון השלישי של השנה, ולפיכך הם הטובים והאמינים ביותר שיש. עם זאת, הסקירה כוללת עיבוד נתונים גולמיים וכלליים, שלא תמיד תקף ברזולוציה של דירה או שכונה בודדת. לכן, ייתכן שבשכונות מסויימות הדברים מתנהלים קצת אחרת.

מצד שני יש לדעת, כי גם אם אתה חש שבשכונה שלך לא הורידו מחירים, ייתכן מאוד שמתחת לשטח הדברים שונים. לקבלנים יש דרכים מתוחכמות להסוות הורדות מחירים, כשהמוכרת בהן היא מכירה מאסיבית של דירות לחברי מועדונים כמו "חבר" ו"הוט". דרך אחרת היא "פרי-סייל" (קדם מכירה) - שבה נמכרות דירות בפרויקט עוד לפני תהליך השיווק המתוכנן. דרך שלישית להורדת מחיר מוסווה היא הכרזה על "מכירה מיוחדת של חמש דירות אחרונות בפרויקט" במחירים מוזלים. יש גם דרכים צנועות יותר, כמו הכללת עלות עורך דין ושינויים תכנוניים בדירה בתוך המחיר, או התגמשות עם הלקוחות בעת קיום המגעים.

קשה גם לדעת מה עובר בראשם של מוכרי דירות יד שנייה, ומגמות השוק הזה אף מסובכות יותר משוק דירות הקבלן. מוכרי הדירות מיד שנייה פחות קשובים לתנודות השוק מאשר קבלנים, וייתכן בהחלט שחלקם טרם הפנימו את עצירת עליות המחירים. מצד שני, רוכשי הדירות לא יכולים לדעת מה המחיר המקורי עליו חשבו המוכרים, וייתכן מאוד כי אלה התפשרו בתקופה האחרונה על 20-30 אלף שקל.

יש גם מוכרים שנוקבים במחירים מופרכים מתוך תקווה שיגיע מישהו שמוכן לשלם אותו. אלה רק מכניסים בלבול בשוק ונוטעים תחושה שרמות המחירים גבוהות בהרבה מהקיים.

אל תצפה לקריסת מחירים. ההנחות שניתנות כיום הן של עד 5% ללקוחות רגילים ושל 7%-10% לחברי מועדונים בנוסח חבר. כשמדובר בשקלים, טווח ההנחות המקובל נע בין 50 ל-150 אלף שקל. בימים אלה כדאי להתעקש יותר, אבל מצד שני לדעת, שיש גבול ליכולת ההתמקחות.

בעקבות הפריחה בשנים האחרונות, מצבם של רוב הקבלנים מאפשר להם להשאיר את הדירה ללא קונה במשך זמן רב. גם היצע הדירות שפוחת והולך, מגביל מאוד את האלטרנטיבות שניצבות בפני הרוכשים, למעט בשכונות חדשות גדולות שמוקמות בימים אלה, כמו ביבנה ובהוד השרון.

אפשר להתייחס בממצאי הדו"ח כלסקר שנערך בין המשקיעים, והתשובה שלהם לשאלתך היא חד-משמעית - לא. אם כי צריך לסייג ולהדגיש, שכמו תמיד בשוק הנדל"ן יש יוצאים מן הכלל וכל דירה צריכה להיבחן לגופה. ברכישת דירות להשקעה נרשמה ירידה רבעונית של 15% וירידה שנתית של 28%. בבאר שבע, אחת מהערים הפופולריות ביותר להשקעה בשנים האחרונות נרשם גל של מימושי השקעות על ידי משקיעים. מי שרוכש מהם דירה צריך להבין שהם גוזרים עליה (וכפועל יוצא גם עליו) קופון של עליית המחירים מהשנים האחרונות, שלא נראה כי תימשך בתקופה הקרובה.

כן. אמנם הדו"ח של משרד האוצר לא מתייחס לשוכרים אלא למשקיעים, ואמנם דו"חות משלימים של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה והמדד החודשי שלנו yad2-TheMarker, מראים על ירידה גדולה בתשואות למשקיעים, מה שאומר שבחודשים הקרובים השוק צפוי לרשום עליות במחירי שכירות. דברים ברוח זו גם הושמעו על ידי נגיד בנק ישראל, סטנלי פישר.

"אני לא מתרגש מהדו"ח של משרד האוצר על ירידות במספר העסקות שנרשמו ברבעון השלישי של השנה, ואשר לוו בירידות מחיר מסוימות", אומר יו"ר חברת צ'מנסקי בן שחר, פרופ' דני צ'מנסקי. "האטה במספר העסקות היא תהליך טבעי לאחר הרתיחה שאיפיינה את שוק הנדל"ן בשנתיים האחרונות. לאחר תקופה של עליות באה תקופה של ירידות. בנקודת השיא, אנשים לא יכולים לרכוש יותר דירות. כמו כן, דיווחים על הוספת דירות גורמים לאנשים חכמים להמתין עם רכישת הדירה".

"יש לנו תכונה מגונה לעשות צילומי סטילס של המצב, ובאמצעותם להסיק מסקנות על מציאות שהיא למעשה דינמית", אומר צ'מנסקי. "הנתונים של האוצר על רבעון אחד עדיין לא מעידים על דבר. איני יודע מה גרם להאטה במספר העסקות - אם זה ההצהרות שנשמעו למכביר על כך שצריכים לשבת על הגדר ולהמתין לקיץ, הגדלת עלויות המשכנתאות או הודעות הממשלה על הוצאת קרקעות לשיווק".

צ'מנסקי סבור כי רק אם נראה הליך רציף של ירידות בחורף ובקיץ נוכל להסיק מסקנות: "עד שלא נראה כי המגמה ממשיכה בשניים-שלושה רבעונים נוספים - לא נדע. אם נראה מגמה כזו, נוכל לדעת שאנשים ממתינים להקמת הדירות החדשות המצופה, ולכן המחירים יירדו. כרגע הדו"ח מבשר שאולי אנשים ממתינים לראות מה יהיה".

ומה עם מעורבות הממשלה בשוק, שעד כה באה לידי ביטוי בעיקר במלל ובהצהרת כוונות? צ'מנסקי עדיין לא בטוח שמעורבות זו תועיל: "הכיוון של הממשלה הוא נכון, אך כאמור, רק בעוד שני רבעונים נדע אם הם נשאו פרי".