אם מחירי הדירות יורדים - מדוע הן כה יקרות?

רמי (שם בדוי) מחפש לרכוש דירה יד ראשונה מקבלן באזור חולון וראשון לציון. הוא מסרב להכיר בנתונים הרשמיים כי מחירי הדירות שינו בחודשים האחרונים כיוון. "המחירים דורכים במקום, או שהם עולים, אבל בטח ובטח לא יורדים", הוא מספר, "אף קבלן לא הסכים להתפשר במחיר, גם כשהדירות עומדות ריקות חודשים ארוכים. דירת 5 חדרים בחולון שתאוכלס בעוד כמה שנים הוצעה לי במחיר של 2.1 מיליון שקל. המחירים יורדים רק אצלכם בעיתון", הוא מתלונן, והוא אינו היחיד.

מול הסקרים שמבצעים רמי ורוכשי הדירות האחרים, עומדים הסקרים של הגופים הרשמיים במדינה. לפי נתוני הלמ"ס, ברבעון השני והשלישי של 2011 ירדו מחירי הדירות בסך הכל בממוצע ב-4%, ירידה המתבטאת בכמה עשרות אלפי שקלים בממוצע לדירה. לפי הדו"ח האחרון של משרד האוצר, בחודש אוקטובר ירדו המחירים בעוד 1.3% לעומת חודש ספטמבר. גם השמאי הממשלתי דיווח על ירידה של 1.2% במחירי הדירות ברבעון השלישי. על מנת להבין את הפער בין תחושות הרוכשים לבין הנתונים הרשמיים יש לקחת בחשבון כמה מאפיינים של שוק הנדל"ן.

התופעה הבולטת בשוק הדירות בישראל של התקופה האחרונה היתה מספר העסקות, שנחתך באוקטובר בכ-15% לעומת ספטמבר, וב-50% לעומת אוקטובר 2010. המחאה והציפייה לירידת מחירים השאירו לא מעט רוכשים פוטנציאליים מחוץ לשוק.

החודשים האחרונים היו משופעים גם בירידות מחירים באצטלה של מבצעי מכירה, שביצעו חברות רבות על מנת לנסות לשבור את הקיפאון בענף, ובמכירות בהנחות בירידים שונים ולארגונים דוגמת "חבר". את השפעת המבצעים האלה, אם בכלל, נוכל לראות בנתונים שיתפרסמו בחודשים הקרובים, ואולם מובן שהקבלנים מבקשים לטעון כי לא מדובר בירידות מחירים אלא ב"הנחות" נקודתיות.

ובכן, האם המחירים ירדו, או שהסטטיסטיקה טועה? פרופ' דני צ'מנסקי, שותף בחברת הייעוץ צ'מנסקי-בן שחר מנסה להסביר את ההרגשה של רמי בעזרת הדוגמה הבאה: "רמי הוא כמו עיוור בקבוצה של עיוורים הממששים פיל", הוא אומר, "כל אחד ממשש רק חלק מהפיל - חדק, זנב או רגל - ולכן כל אחד מהם ייתן עליו תיאור אחר. כך גם הפעילים בשוק מחפשי הדיור רואים חלק קטן ממנו. הנתונים הרשמיים של הלמ"ס, לעומת זאת, מייצגים כבר מדגם לא קטן".

עם זאת, צ'מנסקי אומר כי מספר העסקות הנמוך עשוי להביא להטיות גם בחישובים של הלמ"ס: "מכיון שמספר העסקות הצטמצם משמעותית, התנודות במחיר יכולות להיות גבוהות. יכול להיות שמוכר לחוץ בגלל שהוא יורד מהארץ ומוכר במחירים נמוכים. מנגד, אחרים חייבים לקנות בשל החלפת עבודה למשל, ומתפשרים על מחיר גבוה. כאשר מספר העסקות נמוך, לעסקות חריגות יכולה להיות השפעה גדולה יחסית על הממוצע".

המחיר הממוצע יכול להיות מוטה גם מסיבות אחרות, כמו תמהיל העסקות שבוצע - אם מוקד העסקות עובר לאזורים זולים יותר, הממוצעים יראו ירידה במחירי העסקות למרות שלא בהכרח חלה ירידה במחירי הנכסים.

אחת הדוגמאות הבולטות לכך היא הירידה בממוצע מחירי הדירות שנמכרו בתל אביב בין תחילת 2011 לרבעון השלישי של 2011. לפי נתונים שנאספו על ידי MNA מחקרי נדל"ן, מחירי עסקות הדירות בתל אביב ירדו בשיעור ממוצע של כ-13% בתקופה זו. ירידות אלה נבעו גם מירידות בביקושים אבל גם מנדידת רוכשי הדירות בעיר לשכונות הזולות יותר. מספר העסקות באזורים היקרים של העיר כמו במרכז העיר, בגוש הגדול או באזורי חן ירד מהותית, ושיעור העסקות בדרום העיר מתוך כלל העסקות עלה מאוד, מה שגרר את ממוצע המחירים כולו מטה. המשמעות של זה היא, שמי שחיפש ירידות מחירים משמעותיות בצפון העיר, על סמך הסטטיסטיקה הזו - התבדה.
גם שמאי המקרקעין עדי צביקל ממשרד צביקל שפיגל, מעריך כי הירידות האחרונות נובעות מתמהיל העסקות שבוצעו בשוק, ולא מירידת מחירים אמיתית. להערכתו, רבות מהעסקות כללו מכירת דירות קטנות על ידי משקיעים, בזכות הקלות המיסוי שלהם זכו.

"הדירות שנמכרות היום בשוק היד שנייה הן בחלקן דירות קטנות, שהגיעו לשוק בגלל הקלות במס שבח, המאפשרות לבעלי דירות להשקעה למכור אותן בלי לשלם את המס. המשקיעים מוכנים להתפשר על מחירי הדירות בקלות יחסית, כי מצד שני הם חוסכים לעצמם מיסוי כבד", אומר צביקל, "מכירת דירות אלה, בשילוב עם מיעוט העסקות שיש כיום, יוצרים לעסקות הללו משקל יתר בשוק, ומשקף ירידות מחירים שאינן אמיתיות".

ומה עם הקבלנים? לתנודות מחירים בפרויקטים חדשים יכול להיות קשר גם למצבו של הקבלן. בפרויקטים שקרובים לסיום השיווק יהיה קשה להשיג מהקבלן הנחות, שכן הם כבר כיסו את עלות ההשקעה. "קבלן שלא מכר חצי מהפרויקט שלו יהיה מוכן להתגמש על מנת לכסות את עלויות ההשקעה", אומר השמאי ארז כהן, ממשרד ברק פרידמן כהן ושות'.
חלק מציבור מחפשי הדירות המעיינים בלוחות המודעות באינטרנט חשים מתוסכלים. אבנר ובת זוגו, באמצע שנות ה-30 לחייהם, מחפשים חודשים ארוכים בית צמוד קרקע בקדימה או בצורן בתקציב של כ-2.5 מיליון שקל. לדבריו, "המחירים בלוחות עדיין גבוהים מאוד. על בית אחד בקדימה לדוגמה ביקשו 2.8 מיליון שקל. בית באזור נמכר לפני שנה ב-2.1 מיליון שקל. אולי אז העסקה שיקפה מחיר נמוך, אבל אין סיכוי שהמחירים זינקו כך".

חשוב לזכור כמובן כי מחירי הדירות המופיעים בלוחות אינם המחיר האמיתי לעסקה בפועל. עדיין ישנם לא מעט מוכרים המנסים לפעול בשיטת "מצליח" וקובעים מחירים הגבוהים בהרבה מרמת המחירים בשוק. גם במקרים אחרים, בדרך כלל המוכרים מוכנים להתגמש במידה מסוימת על המחיר המבוקש.
"בשורה התחתונה, אף אחד לא קונה דירה לפי סטטיסטיקה", אומר כהן, "המחיר יכול להיות שונה מרחוב לרחוב ומשכונה לשכונה, ובטח שמעיר לעיר". לפי כהן, בחודשים הקרובים אנו עשויים להיות עדים לירידה ברורה יותר במחירים: "החל מהרבעון השני המחירים עשויים לרדת עוד ב-5%-10%, כאשר הקבלנים יהיו יותר לחוצים למכור ויתגמשו במחיר".

ואולם לא כולם סבורים כך. צ'מנסקי טוען, כי "בדרך כלל בחודשים יולי-אוגוסט מספר העסקות גדל, גם בשל מעבר דירות לקראת פתיחת שנת הלימודים. השוק יתעורר אז, וגם המחירים עשויים להתייצב או אפילו לעלות".