המחאה החברתית גרמה לרבעון הרביעי של 2011 להיות הרבעון הגרוע ביותר בשנים האחרונות מבחינת מספר העסקאות בשוק הדירות - כך לפי דו"ח של מינהל הכנסות המדינה שפרטיו הגיעו לידי TheMarker. מהדו"ח עולה כי בעוד שברחבי המדינה מספר העסקאות בדירות חדשות ברבעון הרביעי צנח ב-55% בהשוואה לרבעון המקביל ב-2010, בתל אביב נרשמה קריסה של 84%.
"מאז פרוץ המחאה החברתית נרשמה רמת שפל היסטורית במכירת דירות חדשות בתל אביב", נכתב בדו"ח. סקר מחירי דירות בבעלות הדיירים של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (למ"ס) מעלה כי דירות 4 חדרים שנרכשו בתל אביב ברבעון האחרון של 2011 היו זולות ב-14% מאלה שנרכשו ברבעון השלישי.
ברבעון הרביעי נמכרו ברחבי ישראל 18,600 דירות חדשות ויד שנייה - ירידה של כ-37% בהשוואה לרבעון האחרון של 2010. הרבעון הרביעי היה אף גרוע מהרבעון השלישי של 2011, שעד עתה נחשב לגרוע ביותר מאז הרבעון האחרון של 2008, שעמד בצל נפילת הבנקים האמריקאים וסימן את תחילת המשבר העולמי. בסיכום שנתי של 2011, נרשמה ירידה של כ-17% במספר העסקאות לעומת 2010.
הירידות החדות ביותר היו בירושלים, בתל אביב ובגליל העליון, בעיקר בשל ירידה חדה במכירת דירות חדשות. בצפון השרון נרשמה דווקא עלייה במספר העסקאות, עקב מבצע מועדון "חבר" של אנשי כוחות הביטחון שביצעה חברת שיכון ובינוי נדל"ן בחדרה.
הראשונים שחשו במשבר היו הקבלנים, שחו ירידה של 55% במכירת דירות חדשות לעומת הרבעון הרביעי של 2010, וירידה של 4% לעומת הרבעון השלישי של 2011. תל אביב הובילה את הנפילות עם ירידה רבעונית של 38%, בעוד שברמה הארצית נרשמה ירידה של 4% בלבד בפרמטר זה. "במחצית השנה השנייה של 2011 נמכרו בתל אביב כ-390 דירות חדשות (מתוכן 148 ברבעון הרביעי, א"מ), הרמה הנמוכה ביותר מאז תחילת העשור - הנתונים המוקדמים ביותר הנמצאים ברשותינו", נכתב בדו"ח. "ניתן להניח כי למחאה החברתית שפרצה בקיץ האחרון היתה השפעה על רמות השפל במכירת דירות חדשות באזור זה במחצית השנייה של 2011".
לפי הדו"ח, מחירי הדירות החדשות ירדו ברבעון האחרון של 2011 ב-4% בהשוואה לרבעון הקודם. בסך הכל ירדו מחירי הדירות החדשות ב-13% ב-2011.
מסקר אחר שאותו הוציאה בסוף השבוע הלמ"ס עולה, כי ברמה ארצית מחירי הדירות שנרכשו ברבעון האחרון של 2011 היו נמוכים ב-1.8% ממחירי הדירות שנרכשו ברבעון השלישי וב-1.2% מהמחירים ברבעון האחרון של 2010.
לפי סקר הלמ"ס, הירידות החדות ביותר נרשמו במחירי דירות 4.5-5 חדרים בגוש דן, שרשמו ירידה של 16% ברבעון האחרון של 2011 לעומת הרבעון קודם - למחיר ממוצע של 1.79 מיליון שקל; ודירות 3.5-4 חדרים בתל אביב, שרשמו ירידה של 14% לעומת הרבעון השלישי, למחיר ממוצע של 2.13 מיליון שקל. לעומת זאת, במחירי הדירות 4.5-5 חדרים בתל אביב נרשמה עלייה של 8% במחירים לעומת הרבעון השלישי של 2011. במחירי הדירות בירושלים נרשמה עלייה ממוצעת של כ-0.5%, ובחיפה נרשמה של עלייה של 1%.
המשקיעים נעלמו
אחד הממצאים החשובים של מינהל הכנסות המדינה הוא שהקיפאון בשוק החל להכניס מוכרי דירות לבעיה. מדובר במי שרכש דירה לפני שמכר את דירתו הישנה, ועתה מתקשה למכור את הדירות שברשותו.
דירות אלה מוגדרות כדירות "בהמתנה", ומספרן בינואר 2012 הגיע ל-8,700 - כמות הגבוהה ב-20% מממוצע הדירות החודשי שנמכרו ב-2011. כמו כן, יש 6,200 דירות נוספות "בהמתנה" הנובעות מעסקאות שנעשו עוד ב-2010, כך שבסך הכל קיימות כ-15 אלף דירות יד שנייה שבעליהן עדיין לא מכרו אותן, אף שרכשו דירות חדשות.
מי בכל זאת רכשו דירות ברבעון הרביעי של 2011? לפי הדו"ח, לראשונה מאז תחילת 2011 נבלמה ברבעון האחרון הירידה החדה במספר הדירות שנרכשו בידי זוגות צעירים, אך בסיכום של כל 2011 עולה כי במהלך השנה נרשמה ירידה של 25% ברכישת דירות בידי זוגות צעירים. משפרי הדיור העלו את מספר הדירות שרכשו ב-2011 ב-15%.
הציבור הבולט ביותר שהפחית את מספר הדירות שרכש ב-2011 הוא המשקיעים. ברבעון הרביעי של 2011 נרכשו כ-4,500 דירות על ידי משקיעים, ירידה של 51% בהשוואה לרבעון המקביל ב-2010. בסיכום שנתי נרכשו ב-2011 כ-21,800 דירות על ידי משקיעים, הרמה הנמוכה ביותר מאז 2004, ונתון הנמוך בכ-10,000 דירות מהנתון שנרשם ב-2010. מבחינה זו יכולים במשרד האוצר לחוש כי הצליחו במשימת ריסון המשקיעים, שהגדילו מאוד את מספר העסקאות שלהם בשנים האחרונות, וב-2009-2010 הגיע משקלם לכשליש מכלל השוק. בממשלה ובבנק ישראל רואים במשקיעים את אחת הסיבות העיקריות לעליית מחירי הדירות החדות שנרשמו בשנים האחרונות.
לפי הדו"ח, שני גורמים מרכזיים תרמו לירידה החדה ברכישת דירות להשקעה ב-2011: העלאת הריבית של בנק ישראל; והכבדת המיסוי על בעלי דירות שרוכשים לעצמם דירה נוספת. לא רק שהמשקיעים לא רכשו דירות, לפי הדו"ח 20% מהעסקאות בדירות יד שנייה ב-2011 נבעו ממכירה של משקיעים. בדו"ח מצוין כי הכמות הזו נובעת מהרחבת הפטור ממס שבח למוכרי דירות להשקעה, מהלך שנכנס לתוקף בתחילת 2011 ועתיד להסתיים בסוף 2012.
גם משקלם של תושבי החוץ הולך ופוחת בשוק הדירות. ברבעון הרביעי של 2011 נרכשו כ-760 דירות על ידי תושבי חוץ, כמות המהווה כ-4% מסך העסקאות שנעשו בשוק באותו רבעון. בהשוואה לרבעון רביעי ב-2010, מדובר בירידה של כ-19% במספר העסקאות, כאשר שיעור ירידה דומה (21%) נרשם בהשוואה לרבעון השלישי ב-2011.
אזור תל אביב הוא הבולט זה הרבעון השני ברציפות בשיעורי ירידה חדים בפעילות תושבי החוץ. סך הדירות שרכשו תושבי החוץ בתל אביב ברבעון הרביעי הסתכם ב-80 דירות בלבד, רמה הנמוכה אף מזו שנרשמה ברבעון הרביעי של 2008, שעמד בצל המשבר העולמי שפרץ עם נפילת בנק ההשקעות ליהמן ברדרס.