"בתקופת המחאה החברתית עשיתי עסקה מצוינת ורכשתי דירה ב-3.4 מיליון שקל, אחרי שהוצעה למכירה ב-4 מיליון שקל והבעלים הגיע למסקנה שלא יקבל אותם", מספר יואב, משפר דיור ששמו המלא שמור במערכת. הוא האמין שיצליח לקבל על דירתו מחיר טוב, אך מצב השוק השתנה, וגם יואב, כמו מי שמכר לו את הדירה, נאלץ להתפשר.
"פירסמתי לפני כמה חודשים את הדירה במחיר המתוכנן, וכמעט לא היו טלפונים. בסופו של דבר התפשרתי. עוד לפני כן נאלצתי לקחת הלוואת גישור מהבנק כדי לממן את רכישת הדירה, והגעתי למסקנה שהסיכון באי-קבלת ההצעה גבוה מדי", סיפר. מתברר שיואב אינו היחיד.
מנתוני בנק ישראל עולה כי בשנה האחרונה גדל סך הלוואות הגישור שנטלו ישראלים בכמעט 10%, שהם כ-1.5 מיליארד שקל, ל-17.5 מיליארד שקל. אמנם חלק מהלוואות אלה לא קשורות בהכרח לדיור, אך הן מצביעות על מגמות בשוק.
שלושה סוגי הלוואות
הלוואות הגישור הן הלוואות שבאות לסייע למשפרי דיור, שרכשו דירה לפני שמכרו את שלהם, נתקעו עם הדירה הישנה ועתה הם נזקקים לכסף כדי להמשיך לשלם עבור דירתם החדשה. רוכש שמתכנן לקנות דירה חדשה אבל מסרב לרדת מהמחיר הנקוב של דירתו, יזדקק למימון ביניים כדי להשלים את הרכישה החדשה ולכן לא מעט רוכשים פונים להלוואות גישור.
הלוואות אלה מתחלקות לשלושה סוגים עיקריים: ההלוואה העיקרית היא "הלוואת בולט", שבמהלכה משלם הלווה רק את הריבית ואת הקרן בסוף התקופה. זו ההלוואה השכיחה יותר עבור רוכשי דירות שעדיין לא מכרו את דירתם הקודמת. כשהרוכש מצליח לעשות זאת הוא מחזיר את הקרן; הלוואה שכיחה פחות היא "הלוואת בלון", שבה הלווה משלם את הקרן והריבית רק בסיום תקופת ההלוואה; סוג שלישי של הלואות הוא "הלוואת גרייס", שמהווה מעין הכלאה בין בלון, בולט והלוואה רגילה, המאפשרת לדחות את התחלת תשלומי הקרן והריבית לתקופה מסוימת.
דו"ח אחר של בנק ישראל, מראה כי קצב הלוואות הבולט והבלון הניתנות מדי חודש, מנובמבר ועד פברואר השנה, עלה לממוצע של 240 מיליון שקל בחודש, לעומת קצב חודשי ממוצע של כ-200 מיליון שקל באפריל-יולי 2011.
תהליך זה הוא תוצר מובהק של התקררות בשוק הנדל"ן ומוביל עוד ועוד דירות להמתין זמן רב יותר על המדף. מנתוני מינהל הכנסות המדינה עולה כי בסוף 2011 היו 8,700 בעלי דירות שכבר רכשו דירה חדשה, לפני שהספיקו למכור את דירתם הקודמת.
בסך הכל, על פי מינהל הכנסות המדינה, ישנן כ-15 אלף דירות יד שנייה שבעליהן עדיין לא מכרו אותן מ-2010 ואילך, אף שרכשו דירות חדשות.
ריבית גבוהה יותר
דודי מייזליק, מנכ"ל דיסקונט למשכנתאות, אומר כי הלוואות הגישור קיימות גם אצל אנשים שבונים את ביתם באופן עצמאי, ומממנים את הבנייה עוד לפני שהתקבלו הכספים ממכירת דירת מגוריהם. מייזליק מסכים כי אחת הסיבות לעלייה של 10%-15% בביקוש להלוואות גישור היא העלייה במספר הדירות שנמצאות על המדף ולא נמכרו עדיין בשל ההתקררות בענף.
"השוני המהותי בין הלוואות גישור לבין הלוואות משכנתא אחרות הוא אופן הפירעון שלהן. משכנתא רגילה ניתנת לתקופה ארוכה ופירעונה מבוסס על פירעון ההלוואה והריבית עד סוף התקופה. הלוואת גישור ניתנת לתקופה קצרה של שנתיים-שלוש, אבל התשלום בכל חודש הוא של תשלום הריבית בלבד, ללא תשלומים שוטפים על חשבון קרן ההלוואה. בתום תקופת ההלוואה מוחזרת כל קרן ההלוואה בתשלום חד-פעמי, בדרך כלל באמצעות מכירת הדירה. כמו בהלוואת משכנתא גם בהלוואת גישור משועבדת הדירה כבטוחה להלוואה. גם קבלנים מציעים באחרונה הלוואות גישור נוחות כדי למשוך קונים".
המשמעות של הלוואות הגישור היא ריבית גבוהה יותר. "עלות ההלוואה היא 3%-6% ריבית לשנה, בהתאם למסלול. המסלול הראשון הוא של ריבית קבועה לא צמודה בריבית של 5%-6%. אם לקחתם הלוואה של מיליון שקל תשלמו כל חודש כ-5,000 שקל ריבית ואת המיליון תשלמו בסוף התקופה כשתמכרו את הנכס", מסביר מייזליק.
"המסלול השני הוא מסלול פריים הדומה בדרך כלל לריבית הפריים במשק, שכיום היא 4%. מכיוון שריבית זו יכולה להשתנות בהתאם למדיניות בנק ישראל, היא יכולה לעלות או לרדת. כך, נכון להיום, תשלמו כ-3,300 שקל לחודש. בניגוד למשכנתא, כיום מציעים בבנקים את כל ההלוואה בריבית פריים.
המסלול השלישי הוא הלוואה בריבית צמודת מדד בריבית של 2.5%-3%, החזר של 2,500 שקל בחודש, אבל מנגד תצטרכו לשלם גם הצמדה על הקרן בסוף התקופה בנוסף להצמדה על הריבית. אינפלציה של 3% בשנה, למשל, תוסיף עוד 30 אלף שקל ליתרת הלוואה".