"בהשוואה בינלאומית מחירי הדירות בתל אביב גבוהים ביחס לערים מרכזיות אחרות בעולם, כאשר תל אביב ממוקמת במקום ה-11 בעולם מבחינת מחירי הדיור ב-37 מדינות" כך כותב מיכאל שראל, ראש אגף כלכלה ומחקר בקבוצת הראל ביטוח ופיננסים.
שראל ניסה לאמוד באמצעות מודלים מה אמור להיות מחיר הדירה האמיתי של דירה בתל אביב, על סמך משוואה שמסבירה את פערי מחירי הדירות בעולם, וגילה כי מחיר הדירה אמור להיות נמוך ב-45% ממחירי הדירות בפועל בתל אביב.
על סמך השוואה בינלאומית מחיר מ"ר בתל אביב הוא 7,773 דולר למ"ר בממוצע לדירת 120 מ"ר או 3.49 מיליון שקל. לפי האתר "גלובל פרורפטי גייד" מחיר מ"ר היקר ביותר הוא בלונדון שבאנגליה עם מחיר של כמעט 10 אלפים דולר למ"ר, במקום השני נמצאת צרפת ובשלישי שוויץ.
בעזרת רגרסיה ליניארית ניסה שראל למצוא כיצד ניתן להסביר את המחירים בערים השונות בעולם בהסתמך על פי מספר פרמטרים כלכליים של כל מדינה. שראל גילה כי המחירים בתל אביב חריגים ביחס למציאות, בעוד במקסיקו, קנדה או גרמניה המחירים נמוכים משמעותית מהתחזית המתקבלת באמצעות הרגרסיה.
שראל משרטט שני תסריטים לפער: האחד היא העובדה כי המחירים בתל אביב אכן גבוהים מידי וצפויים לרדת בעתיד. מאידך התסריט השני הוא שמחירי הדיור ישארו גבוהיים לאור העובדה כי המודל לא לוקח בחשבון מספר אלמנטים יחודיים לתל אביב וישראל התומכים במחירי הדירות הגבוהים.
אלמנטים כאלה יכולים להיות העובדה כי תושבי חוץ רוכשים כאן דירות, תכנון תחברותי לקוי שמוביל לביקוש למגורים באיזור המרכז, מונופול של המדינה על הקרקע, עלויות בנייה גבוהות, הנטייה של הישראלים לרכוש דירה ולא לגור בשכירות והצפי לגידול באוכלוסיה והצפיפות שגבוהה בהרבה בישראל בהשוואה למדינות אחרות. נתונים כאלה תומכים בהמשך מחירים גבוהים.
"מחיר דירה בתל אביב אמור להיות נמוך ב-45%"
נתן שבע
3.5.2012 / 12:30