שוק הדיור רותח. מנתונים ראשונים שהגיעו לידי "גלובס" עולה במהלך חודש אוגוסט נלקחו משכנתאות בהיקף המוערך בקרוב ל-6 מיליארד שקל. מדובר בשיא של כל הזמנים ובסכום הגבוה בכ-65% לעומת הממוצע ב-12 החודשים האחרונים.
היקף המשכנתאות שנלקח באוגוסט גבוה בכ-20% לעומת המשכנתאות שנלקחו ביולי. נזכיר כי ביולי נלקחו משכנתאות חדשות בהיקף של 4.9 מיליארד שקל - היקף שיא, שנשבר כבר באוגוסט. "עיקר העלייה הורגש בשבוע האחרון של אוגוסט. בשבוע הזה הייתה ממש התנפלות של הסניפים מצד לקוחות שביקשו לקחת משכנתא", אמר גורם בנקאי.
חוסכים מע"מ
יש כמה סיבות לנהירה לרכישת דירות. הסיבה הבולטת באוגוסט היא העלאת המע"מ שנכנסה היום לתוקפה. רוכשי דירות מקבלנים העדיפו לסגור עסקאות באוגוסט ובכך לחסוך 1% ממחיר הדירה.
סיבות נוספות שהביאו לצמיחה המואצת במשכנתאות הן הורדת הריבית של בנק ישראל, והערכות בבנק כי הריבית תישאר ברמתה הנוכחית עד סוף השנה. בנוסף, בגלל הביצועים החלשים בשוק ההון משקיעים מעדיפים להשקיע בנדל"ן ולא בבורסה.
2012 דווקא החלה בהאטה בשוק המשכנתאות, שעמדו בממוצע על כ-3 מיליארד שקל בחודש. אולם ממאי שוב התעורר השוק עד לשיא האחרון באוגוסט.
בנק ישראל, בראשות הנגיד סטנלי פישר, החל להוריד את הריבית במשק בשלהי 2011. בספטמבר האחרון עמדה הריבית על 3.25% ומאז הוריד אותה פישר ל-2.25%. בחודשים האחרונים סברו בבנק ישראל כי הורדות הריבית לא יחממו מחדש את שוק המשכנתאות ואת מחירי הדירות, בשל הגבלות המשכנתאות שהוטלו בשנה שעברה.
צעד אפשרי: בלי הלוואות ממונפות
עם זאת, ככל שחלפו החודשים והתגברו הנתונים המצביעים על התחממות מחודשת, בבנק ישראל שוב התלבטו כיצד לטפל בכך. נראה כי הצעד המרכזי האפשרי הוא לאסור מתן משכנתאות ממונפות (משכנתא בגובה של מעל 60% משווי הנכס). צעד כזה יאט את השוק, אך עלולות להיות לו גם השלכות קשות.
בפיקוח על הבנקים דנים בכך זה שנתיים כמעט, ומהססים מאוד לפעול. מעבר להתערבות גסה בשוק החופשי, הגבלת שיעור המימון היא צעד שנוי במחלוקת, שעלול לגבות מחיר חברתי כבד. החשש העיקרי של בנק ישראל נובע מהאגרסיביות של הצעד, שעלול להוציא מהשוק לווים שאין ביכולתם להעמיד הון עצמי של 40% משווי הנכס, צעד המהווה פגיעה ישירה באוכלוסיות החלשות בשוק - זוגות צעירים ותושבי הפריפריה.
מנתוני בנק ישראל עולה כי הלוואות ממונפות משמשות בעיקר לרכישת דירות במחיר נמוך, של 800 אלף שקל לכל היותר: 60.5% מרוכשי הדירות בשווי של 800 אלף שקל לכל היותר נטלו ההלוואה של יותר מ-60% משווי הנכס. מנגד, השכבות המבוססות מצליחות לרכוש דירה במינוף נמוך יחסית; ככל ששווי הדירה גדל, שיעור המינוף קטן. למשל, 37% מרוכשי דירות בשווי של 1.2-2 מיליון שקל קיבלו שיעור מימון גבוה, ורק 26.5% ממי שרכש דירה ביותר מ-2 מיליון שקל עשה זאת במינוף גדול מ-60%.
פישר כנראה לא ימהר להטיל מגבלה חריפה כזו, ואולי יעדיף להמתין לנתוני ספטמבר, מתוך הנחה שנתוני אוגוסט היו חריגים בגלל הציפייה להעלאת המע"מ. אם המגמה של החודשים האחרונים תימשך, לא תהיה ברירה אלא לבצע התערבות.