לאומי: קצב הבנייה לא יספק הביקוש לדירות

ברבעון השני של 2012 עמד היקף התחלות הבנייה על 36.4 יחידות דיור, במונחים שנתיים (נתון מנוכה עונתיות). זאת בהשוואה לרבעון הראשון של השנה בו עמד היקף התחלות הבנייה על 39.2 אלף יחידות דיור במונחים שנתיים. בסך הכול, במחצית הראשונה של השנה הסתכם היקף התחלות הבנייה על 37.8 אלף יחידות דיור, במונחים שנתיים.

בבנק לאומי מציינים, בסקירת המאקרו בשבועית, כי מדובר ברמת התחלות בנייה שנתית, הנמוכה מקצב הגידול הממוצע במספר משקי הבית, אשר עומד על כ-39,000 משקי בית בשנה ודומה לרמה שהייתה לפני כשלוש שנים. כלומר, קצב הבנייה הנוכחי אינו צפוי לספק את הביקוש הבסיסי לדירות הנובע מהגידול הטבעי של האוכלוסייה בישראל, משיפור ברמת החיים ומביקוש של קונים מחו"ל, המסתכם ככל הנראה לכ-45 אלף דירות לשנה בממוצע.

"נדגיש, שאין המדובר בהכרח בביקוש לדירה לרכישה, אלא בהסתכלות רחבה על הביקוש לדיור אם בבעלות ואם בשכירות, שכן התמתנות בהיקף התחלות הבנייה מגבילה גם את הרחבת היצע הדיור להשכרה".

על פי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, מלאי הדירות החדשות למכירה עומד על כ-15 אלף יחידות דיור, אשר ברמת הביקושים הנוכחית צפוי להספיק לתקופה של כשנה. מלאי זה, אשר נוצר בעיקר הודות לגידול הניכר בהיקף התחלות הבנייה ב-2011 (כ-45 אלף דירות), עלול להצטמצם במידה והיקף התחלות הבנייה יישאר מתחת לרמה הבסיסית של הגידול השנתי של מספר משקי הבית, זאת על פי המצב הנוכחי.

לפי בדיקה של מנהל הכנסות המדינה, קיים מלאי נוסף של "דירות בהמתנה", אשר מסתכם בכ–15 אלף יחידות דיור. מדובר בדירות של משפרי דיור, אשר טרם מכרו את דירתם הראשונה, אותה הם יכולים להחזיק לתקופה של כ-24 חודשים, מבלי לשלם מס רכישה על דירה "נוספת". מלאי זה נוצר על רקע הקושי זמני של משפרי דיור למכור את דירתם הראשונה בשל ירידה בביקושים לצד יציאה מוגברת וזמנית של משקיעים מהשוק, אשר אפיינו בעיקר את הרבע הרביעי של 2011 והרבעון הראשון של 2012.

נתוני משרד האוצר, מצביעים על כך שהיקף העסקאות מצד משקיעים חזר לגדול ברבעון השני של 2012, זאת לצד המשך עלייה בביקוש של זוגות צעירים ומשפרי דיור. מגמות הביקוש הללו צפויות להאיץ את ניצול המלאי של "דירות בהמתנה".

בסיכום המגמות הנ"ל, אומרים בלאומי כי רמת המלאי הנוכחית של דירות למכירה ו"דירות בהמתנה" יכולה לסייע במיתון הלחצים לעליות מחירים בטווח הקצר, אולם במידה וההיצע לא יגדל כבר עתה בהתאם לרמת הגידול של האוכלוסייה בישראל לפחות, מלאי הדירות למכירה ילך יצטמצם והדבר עלול להוביל בשנים הבאות לחידוש הלחצים לעליות מחירים.