במקום מניות: המוסדיים משקיעים בנדל"ן

לפני ימים אחדים הודיעה קבוצת הביטוח והפיננסים הראל, מהגופים המוסדיים הגדולים שנוהגים להשקיע ישירות בתחום הנדל"ן, על אקזיט נחמד. ביחד עם שותפתה לעסקה זו, חברת גאיה נדל"ן, מכרה הראל נכס בניו ג'רזי שכלל בעת רכישתו 265 דירות מגורים להשכרה. "הנכס נמכר לאחר שנתיים ברווח משמעותי, בתמורה ל-39.3 מיליון דולר, מחיר המשקף החזר כמעט כפול על ההון העצמי", הסבירו בהראל, ושמו זרקור מחודש על השקעות המוסדיים ישירות בנדל"ן, ושמחזיקים כיום ישירות בנדל"ן בשווי של כ-14 מיליארד שקל.

מבדיקת "גלובס" עולה שנכון לסוף חודש ספטמבר 2012, הגופים לחיסכון לטווח ארוך בישראל - חברות הביטוח, קרנות הפנסיה וקופות הגמל לתגמולים - השקיעו בנדל"ן להשקעה ("זכויות במקרקעין") בהיקף כולל של כ-13.8 מיליארד שקל. כ-10 מיליארד שקל מתוך סכום זה נזקפים ישירות לכספי המבוטחים והעמיתים, ולמעשה שייך להם. מדובר בהשקעה בהיקף 1.4% מסך הנכסים המנוהלים על ידי הגופים הללו, וכ-1.1% מסך הנכסים המנוהלים בשם החוסכים.

אם מסתכלים רק על הנכסים המניבים שהגופים המוסדיים מחזיקים בתיקיהם, מוצאים כי כיום מדובר בסכום של כ-13.2 מיליארד שקל, המהווה 1.3% מסך הנכסים המנוהלים על ידם. 9.5 מיליארד שקל מתוך סכום זה נזקף ישירות לעמיתים והמבוטחים.

באופן טבעי, רוב הנכסים המניבים שהגופים המוסדיים מחזיקים נמצאים בגבולות השוק המקומי. נכון להיום הגופים המוסדיים מחזיקים בנדל"ן מניב בישראל בהיקף של כ-11.9 מיליארד שקל, (מתוך סך נכסי נדל"ן בישראל שהם מחזיקים בהיקף של כ-12.5 מיליארד שקל), בעוד שבחו"ל מדובר רק בהשקעה בנכסי נדל"ן מניב (ולא לשימוש עצמי, למשל) שמסתכמת ב-1.3 מיליארד שקל בערך.

למעשה, כל הגופים המוסדיים משקיעים בנדל"ן, משום שחברות העוסקות בנדל"ן הן חלק מרכזי מהבורסה בישראל ובכל בורסה שהיא, וזהו אחד הסקטורים הגדולים והמבוססים שיש.

ואולם השקעה בניירות ערך של חברות העוסקות בנדל"ן, בוודאי בניירות ערך סחירים, אינה דומה להשקעה ישירה בנכסי נדל"ן ולהחזקתם.

את הסוג השני של ההשקעות מובילים רק הגופים מוסדיים הגדולים ביותר, שמנהלים עשרות מיליארדי שקלים ויכולים להשקיע בנדל"ן מאות מיליוני שקלים ואפילו מיליארדים, תחת פיזור השקעות סביר.

בראש המשקיעים המוסדיים הללו ניצבות שלוש קבוצות הביטוח הגדולות - מגדל שאת השקעותיה מנהל עומר קרייזל; כלל ביטוח שאת השקעותיה מנהל רועי יקיר; והראל שאת השקעותיה מנהל אמיר הסל.

המשקיעות הגדולות ביותר בנדל"ן להשקעה הן קבוצות הביטוח שמשקיעות בנדל"ן בכמה אפיקים: הראשון והמרכזי הינו בתיקי הפוליסות המשתתפות ברווחים ויתר פוליסות ביטוחי החיים, שבמסגרתן כספי החיסכון של הציבור מנוהלים בשוקי ההון. מעבר לכך, חטיבות ההשקעה של קבוצות הביטוח משקיעות בנדל"ן גם מההון העצמי של החברות הללו, והן גם אחראיות על ניהול ההשקעות ברוב קרנות הפנסיה החדשות המקיפות, ובחלק קטן יותר מקופות הגמל לתגמולים בשוק.

נכון לסוף הרבעון השלישי של 2012, חברות הביטוח החזיקו כ-3.4% מנכסיהן ישירות בנכסי נדל"ן מניבים בארץ ובחו"ל. בסה"כ מדובר בנכסים ששווים מוערך כיום ב-10.4 מיליארד שקל, ויותר מ-95% מהם הם נכסי נדל"ן מניב להשקעה. בקיזוז כספי ההון העצמי ועתודות הביטוח שחברות הביטוח מנהלות עבור עצמן, עולה שבתיקי ההשקעה שמנוהלים מכספי המבוטחים היו נכסי נדל"ן להשקעה בהיקף של כ-6.5 מיליארד שקל מתוכם יותר מ-6 מיליארד שקל בנדל"ן מניב.

בקרנות הפנסיה, יש הבדלי גישה בין הקרנות החדשות המקיפות, (שוק קרנות הפנסיה שפתוח לכלל הציבור וילך ויגדל עם השנים), לבין יתר הקרנות. קרנות הפנסיה המקיפות החדשות מנוהלות בשוק הפרטי תחת אותם סטנדרטים המאפיינים את חברות הביטוח, והן החזיקו בסוף הרבעון השלישי של השנה בנכסי נדל"ן בסך של כ-1.1 מיליארד שקל. מתוך סכום זה סך של כ-1 מיליארד שקל נזקף לנכסי נדל"ן מניבים.

מדוע המוסדיים, שמתמחים בניהול כספים ובחישובי סיכונים ביטוחיים בכלל משקיעים ישירות בנדל"ן? הרי לא נצפה מהם לבנת מפעלים לייצור שבבים למכשירי סלולר חכמים, אף שהם משקיעים בחברות סלולר. המוסדיים מסבירים כי ההשקעה בנדל"ן יחסית פשוטה תוך שהיא דורשת מומחיות וניסיון של כמה אנשים בודדים - מומחיות שאפשר להשיג עם קצת מאמץ, כפי שהם אכן עשו.

אם וכאשר הושגה המומחיות הזו, ההשקעה הישירה בנדל"ן מעניקה להם עוגן תשואה המניב הכנסות קבועות משכר הדירה ומסייע לגוון את תיק ההשקעות שלהם, תוך הפחתת התלות הישירה והמיידית בתוצאות שוקי ההון. לפי שעה השקעות אלה אכן מוכיחות את עצמן, כפי שממחיש האקזיט הקרן שהראל הציגה בימים האחרונים, אבל בשוק ישנם גורמים שמתריעים כי המוסדיים רצו מהר מדי להשקיע סכומי עתק בנדל"ן, וששוק זה אינו מניב רק רווחים.

בכל אופן, מבדיקה שערכנו בעבר ב"גלובס" בהסתמך על תוצאות מגדל, כלל ביטוח והראל לשנת 2011, נמצא שהן רשמו הכנסות מנדל"ן להשקעה בשיעור של כ-9%-12% מהתיק. ההכנסות משכר דירה ושערוכי נדל"ן של השלוש הסתכמו ב-900 מיליון שקל (כ-11% מתיק הנדל"ן להשקעה במונחי שווי הוגן), לעומת כ-590 מיליון שקל ב-2010 (9% מהתיק).

זו תקופה שאנו לא שומעים על רכישות של נכסי נדל"ן מניב על ידי המוסדיים. לכאורה המרוץ של המוסדיים לרכישת נדל"ן מניב בארץ ובחו"ל עצר כששוקי ההון והכלכלות מסביב לעולם נמצאים תחת עננה של אי-ודאות. לדברי גורם מוסדי בכיר, זו דווקא יכולה להתברר כהזדמנות של המוסדיים לחידוש ההשקעות בנדל"ן מעבר לים.

"ככלל, נראה לי שיש הרבה יותר נכסים למכירה מקונים. למוסדיים יש את היכולת להסתכל על דברים בלי לחץ, ולקנות רק אם המחיר מתאים. אני חושב שהרבה מאוד מחברות הנדל"ן צריכות לשרת חובות בעתיד הנראה לעין ובהינתן שוקי ההון והאשראי הנוכחיים בהחלט ייתכן שהן לא יוכלו למחזר את החובות שלהן, ואז או שהבנק יגדיל להן אשראי - או שהן ייאלצו למכור את הנכסים במחירים נוחים יותר", הוא מסביר.