כמה משרדים פועלים בארץ מתוך דירות מגורים?

לפני כשנה וחצי הציע שר האוצר יובל שטייניץ תמריץ נוסף להגדלת היצע הדירות בשוק, והבטיח פטור ממס שבח לכל מי שימכור דירה שמשמשת משרד עד סוף 2013. שטייניץ הניח אז שבשוק יש כ-60 אלף דירות כאלה. בפועל, עד כה נמכרו עשרות דירות כאלה בלבד. כלומר, התמריץ לא תרם להיצע ולמחירים בשוק הדיור.

סקירה שערכה חברת המחקר צ'מנסקי בן שחר, ומתפרסמת באופן בלעדי ב"גלובס", מצאה שיש לא פחות מ-100 אלף משרדים בדירות מגורים, בשטח כולל של 8-9 מיליון מ"ר, רובם במרכזי ערים או שכונות.

החברות שמתמקמות בדירות הן בדרך כלל ספקיות שירותים בגודל קטן-בינוני, ביניהן חברות שירותים עסקיים-פיננסיים (עורכי דין, רואי חשבון, יועצים שונים, אדריכלים וסוכני ביטוח), חברות שירותים אישיים (רופאים, פסיכולוגים, קלינאים, מתווכים ויועצים למיניהם), וכן עמותות ואגודות שונות. הבחירה בדירה תלויה כמובן בגודל העסק ובכמות הלקוחות - אבל גם בעיר שבה יושב העסק.

בצ'מנסקי בן שחר מיפו את חברות השירותים בערים הגדולות וב-65 יישובים בגדלים בינוניים (5-99 אלף תושבים) ומצאו כי חברות השירותים העסקיים-פיננסיים בערים הגדולות (תל אביב, ירושלים וחיפה) נוטות לצאת מהדירות למבני משרדים, משיקולי נגישות, חניה וגם מיתוג ומיצוב. למרות זאת, גם בהן יש משרדים בדירות. בצפון רחוב אבן גבירול בת"א, למשל, 5% מהדירות משמשות כמשרדים.

בממוצע, יש 32 משרדים עסקיים-פיננסיים לכל אלף משקי בית ביישוב בארץ, ולא כולם יושבים בדירות. היחס עולה ככל שעולה הדרגה הסוציו-אקונומית של היישוב, בשל העדפתם של בעלי מקצועות חופשיים, המתגוררים ביישובים "חזקים", למקם את המשרדים שלהם קרוב לבית, ואם אפשר - בתוכו.

קבוצה א' - יישובים רגילים, שבהם מספר המשרדים העסקיים-פיננסיים נקבע על פי גודל היישוב והרמה הסוציו-אקונומית שלו. ביישובים אלו נתח גדול של משרדים ממוקמים בדירות.

קבוצה ב' - יישובי הביניים, שבהם יחס גבוה יותר של משרדים עסקיים-פיננסיים לאלף משקי בית. בקבוצה זו יישובים שבהם אוכלוסייה משכילה והמאפיינים הסוציו-אקונומיים שלהם גבוהים, וכן יישובים כמו חדרה, שהם עיר ראשה של מרחב כפרי תומך. ביישובים אלו, 30%-50% מחברות השירותים עברו למשרדים מודרניים.

קבוצה ג' - היישובים המשמשים מוקדי עסקים מרחביים. היחס הגבוה של משרדים עסקיים-פיננסיים שבהם נובע לעתים גם מקיומו של פארק עסקים שמגדיל את המשיכה ליישוב. ביישובים אלו נתח החברות שיושבות בדירות קטן עוד יותר, אולם המספרים המוחלטים משמעותיים.

"מעבר ערים מקבוצה לקבוצה", קובע המחקר, "ייקבע על בסיס יכולתן לייצר מוקדי תעסוקה אטרקטיביים ולהוות מוקד משיכה לאוכלוסייה משכילה - יעדים מוכרים של ראשי ערים. מודיעין, שבה שיעור אקדמאים גבוה, נכשלת במינוף נכס זה בכדי להצמיח את ענף המשרדים העסקיים פיננסיים בעיר, ונשארת עיר שינה".

גם באשר למשרדים אישיים, כמו קליניות של רופאים ופסיכולוגים, נמצא במחקר קשר הדוק בין הרמה הסוציו-אקונומית של היישוב לבין שיעור המשרדים הללו. בממוצע, לכל 1,000 איש ביישוב קיימים 12 משרדים אישיים, אולם כצפוי, ביישובים חלשים השיעור נמוך, ואילו בעשירונים העליונים פי שניים ומעלה משרדים מהממוצע הארצי, ופי שמונה מהעשירונים התחתונים.

יוסי קוניין, שחיבר את הסקירה של צ'מנסקי בן שחר, מאמין שלהוצאת המשרדים מדירות במרכזי הערים תהיה תועלת כפולה: האחת, היא תפנה דירות ותחזיר אליהן דיירים דבר שיחייה את מרכזי הערים; והשנייה, היא תאפשר פיתוח משרדים מודרניים, בעיקר עבור חברות המעניקות שירותים פיננסיים ועסקיים, ותגדיל את הארנונה של הרשויות ב-5 מיליארד שקל בשנה בערך.

- מדוע זה לא קורה? מה דרוש כדי שזה יצא לפועל?

קוניין: "זה יותר עניין עירוני מאשר ברמת המדינה. צריך לעודד יזמים לייצר שטחי משרדים במחיר אטרקטיבי ובאזורים טובים שיש להם ביקוש, ומצד שני להעניש את הדיירים שיושבים בבתי מגורים, למשל באמצעות ארנונה גבוהה יותר. זה תלוי בעיריות, הרי בעצם זה שימוש חורג.

"השאלה היא גם באיזה עסק מדובר. קוסמטיקאית או ספרית יכולות לשבת במרכז המסחרי הקטן שקרוב לבית, אבל עו"ד או אדריכל שבנה לעצמו עוד חדר בבית ויושב שם כי זה נוח, יכולים לפנות את יחידת הדיור הזו".

- אז למה העיריות לא מרימות את הכפפה?

"אני חושב שהן חוששות להתמודד עם התופעה. זה קשה וזה אורך כמה שנים, וכל ראש עיר פוחד שזה יפגע בו בקדנציה הזו. אגב, כל שינוי בארנונה חייב להיות מאושר על ידי משרד הפנים, אז אולי משרד הפנים צריך להיות המווסת ולוודא שזה יקרה באזורים האקוטיים. למשל ברמת גן ובגבעתיים זה יכול להיות שינוי אמיתי".

עורכי המחקר מודים כי אי אפשר יהיה לפנות את כל הדירות, אולם להערכתם אפשר לפנות 50-60 אלף דירות.

"המקומות הבעייתיות יותר הם אלה שבהם רחובות שלמים - כל הדירות בקומה השנייה מעל לרחוב - הפכו למשרדים. בקריות, בנתניה ובכפר סבא, למשל, כל הצירים הראשיים הפכו לבנייני משרדים. אם העיריות לא יאפשרו את זה, אז הדירות יתמלאו בדיירים".

- אולי דיירים כבר לא רוצים לגור מעל רחוב ראשי. זה רועש, יש עשן, לא תמיד נקי. השתנו הסטנדרטים.

קוניין: "עד היום תמיד גרו בכל מרכזי הערים. מה, אנשים מוכנים לגור מעל איילון, שבו עוברות אולי 100 אלף מכוניות, ולא ברחוב סוקולוב בהרצליה? אני מסכים שזה פחות מתאים למשפחות, ובדרך כלל רחובות ראשיים מושכים אוכלוסייה צעירה יותר. זה החיים של מרכז העיר, זה מה שהופך את העיר למקום תוסס ומעניין. אחרת הרחובות הראשיים מתים, שזה מה שקרה לאורך השנים".

במחקר שערכה חברת צ'מנסקי בן שחר, נבדק גם כמה שווים שטחי המשרדים שיושבים כיום בדירות - במונחים של מגדלי משרדים חדשים. רוצה לומר, אם חלק מהמנופים ביער המנופים בעיר כפר סבא היו בונים מגדלי משרדים, אפשר היה להרוויח גם ממקומות עבודה קרובים ליישוב או בתוכו ממש, וגם לפנות דירות שכבר בנויות.

ובאמת, בכפר סבא יש 2,000 משרדים, המחוללים ביקוש לכ-150 אלף מ"ר שטחי משרד, אולם רק כ-90-95 אלף מ"ר ממוקמים במבני משרדים. משמעות הדבר היא שקרוב לשליש מהמשרדים שוכנים בדירות מגורים - והם שווים ל-4-6 מגדלי משרדים מודרניים.

בחדרה הנתונים גבוהים אף יותר: יש בה כ-1,300 משרדים, אשר כמחציתם ממוקמים בדירות מגורים.

בשכונת הדר בחיפה נתפסים כ-110 אלף מ"ר (כ-1,300 דירות) על ידי משרדים. סך הכל כ-35% מדירות המגורים בשכונה הוסבו לצרכי חברות שירותים.

בקרית אונו ובגני תקווה (עיר ומועצה מקומית שמתפקדות למעשה כיישוב אחד), רק כ-6% מתוך 870 המשרדים הפעילים ממוקמים במשרדים ייעודיים. משרדים הפרוסים על פני שטח של כ-45 אלף מ"ר ממוקמים בדירות המגורים ובחנויות שעברו הסבה.