דיור להשכרה: האם ניתן להגיע לתשואה טובה?

"יש ארבעה מציעים במכרז לשכירות ברעננה. גם גוף מוסדי אחד. המכרז ברעננה הוא מכרז אסטרטגי. זה היה מבחן לממשלה האם ניתן לסלול את הדרך הזו, לשיתוף פעולה עם המוסדיים. אחד הדברים שהמכרז הראה שבמקומות עם ערך קרקע משמעותי כמו רעננה, הרצליה או ירושלים זה יכול לעבוד. במקומות אחרים עם ערכי קרקע נמוכים יותר לא נגיע לתשואות של 6% גם עם סבסוד מלא. שם כנראה זה לא יקרה. צריך למצוא פיתרון יצירתי אחר", כך אמר היום סגן הממונה על התקציבים באוצר, ראובן קוגן, בפאנל שעסק בדיור להשכרה בוועידת הנדל"ן השנתית של מרכז הבנייה הישראלי בים המלח.

נזכיר, שכדי להגיע לתשואה המדוברת ברעננה מוותרת המדינה על הכנסה גדולה משיווק הקרקע, לדברי קוגן ההצעות שהתקבלו במכרז מהוות סבסוד אדיר: "ההצעות היו 10% בלבד מהשומה ברעננה ואנחנו מוכנים לספוג את זה כדי לקדם פרויקט כזה. למדנו הרבה במכרז הזה ברעננה".

עוד העריך קוגן שאם מכרזי ההשכרה יצליחו, בעתיד תהיה הבנייה להשכרה חלק בלתי נפרד משיווקי הקרקע: "בטווח הארוך אם נראה שהגופים המוסדיים והחברות ייכנסו לשוק הזה, 25% מהשיווקים יהיו להשכרה. נכון להיום אנחנו לא שם. ננסה להגיע לאלפי יחידות דיור בשנה, זה תלוי ביכולת של השוק לספוג את השוק וביכולת המינהל לשווק את הקרקע. גם ראשי הערים מכניסים היום לחצים ליצור תבע"ות המיועדות להשכרה. הנחנו את מינהל התיכנון לא לאשר בצורה גורפת כדי שלא ייווצר עודף להשכרה ודירות יעמדו ריקות".

אחת החברות שנגשו למכרז השכירות לרעננה יחד עם גוף מוסדי היאשיכון ובינוי נדל"ן. החברה ניגשה למכרז יחד עם חברת 'הראל' במטרה להיכנס לשוק השכירות. "ניגשנו במחיר מאוד אגרסיבי, ולא היינו המחיר הגבוה ביותר. זה היה רצון שלנו לחדור לשוק. 10% ממחיר קרקע זה נראה הצלחה גדולה. אבל אם המדינה הייתה אומרת שתעשה עסקת קומבינציה עם היזם הייתה מקבל 100 דירות בחינם.

"במקום זה השקיעה המדינה המון כסף כדי שיהיו 230 דירות להשכרה. עוד נקודה חשובה במכרז היא שזו לא שכירות לתמיד אלא ל-20 שנה. אם היה לתמיד גם 10% ממחיר הקרקע לא היה הולך. אם המדינה רוצה להצליח צריך הטבה מיסויית או חבילת הטבות נוספת ליזמים אחרת גם במחיר אפס של קרקע לא יגשו למכרזים".

לדברי דגן, המתווה הנוכחי של המכרזים לא הולך לכיוון הנכון ודיבורים על תשואה של 6% שתספק את המוסדיים איננה ישימה: "אני לא אופטימי כמו נציג האוצר. אנחנו ניגשנו עם גוף מוסדי ברעננה ואנחנו פעילים גם במעונות סטודנטים בתל אביב. עליית המחירים בארץ גרמה לכך שאחוזי התשואה על שכירות נמוכים. גופים מוסדיים לא ייכנסו לדיור להשכרה בפחות מהתשואה שהם מקבלים היום על נכסים מניבים, תשואה של 7% או 8% לפחות.

רמת הסיכון בדיור להשכרה איננה נמוכה. כמה היא גבוהה נדע עוד כמה שנים. בגלל זה צריך תשואה של 9% במקרה שכזה. דיור להשכרה יהיה בישראל רק אם יהיה תמהיל שימשוך את היזם".