יזמים המבקשים בימים אלה להגיש תוכניות לפרויקטים לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה בת"א נתקלים במציאות סבוכה ורוויה באי ודאות. התוצאה: עיכוב משמעותי בקידום של פרויקטים לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה בעיר. הסיבה לכך היא העובדה שברגעים אלה ממש, תלויות ועומדות מספר גירסאות ליישום התמ"א בתל אביב, שאינן תואמות אחת את השניה, למרות שאת כולן הגתה העירייה בעצמה.
התוכנית הראשונה היא תוכנית הרובעים, שיזמה העירייה, והופקדה להתנגדויות הציבור בחודש נובמבר האחרון. התוכנית, מחלקת את העיר לרובעים, ומסדירה את אופן הוספת זכויות הבניה במגרשים קיימים בכל רובע. לתוכנית אגב הוגשו ועדיין מוגשות התנגדויות מצד בעלי זכויות הטוענים כי התוכנית פוגעת בזכותם לממש את תמ"א 38.
הגירסה השנייה ליישום התמ"א היא מסמך המדיניות אותו פירסמה לאחרונה עיריית תל אביב, בעקבות אישור המממשלה את התיקון השלישי לתמ"א 38. התיקון שבא להגדיל את התמריץ הכלכלי ליישום תמ"א 38 על ידי הוספת 2.5 קומות פטורות ממס לכל בניין שיחוזק, אושר על ידי המועצה הארצית לתכנון ובניה, אך זו הותירה בידי הרשויות המקומיות את שיקול הדעת כיצד ליישם את התוכנית.
עיריית תל אביב ניסחה מסמך מדיניות בעקבות הסמכות שניתנה לה וגם מסמך זה מחלק את העיר לרובעים ומפרט כיצד נוהגת העירייה בהוספת זכויות בניה מתוקף תמ"א 38 בחלקי העיר השונים. אלא שבין מסמך מדיניות זה, לבין תוכנית הרובעים שהופקדה, קיימות סתירות רבות, כאשר על פי המצב הקיים, אותו מגרש עשוי לקבל זכויות בניה מסוימות בהסתמך על מסמך המדיניות לתמ"א, אך לקבל זכויות בניה אחרות לחלוטין או כלל לא לקבל זכויות בניה, בהסתמך על תוכנית הרובעים, והפוך.
מבחינה משפטית סבורים מומחי הנדל"ן כי תוכנית מופקדת גוברת על מסמך מדיניות. "מסמך המדיניות נופל בחשיבותו מהתוכנית שהופקדה בסוף נובמבר והיא זו הקובעת" אומר עו"ד עפר טויסטר מומחה בדיני תכנון ובניה. "העירייה אולי הפנימה את לקחי המלחמה, והבינה כנראה שהתוכנית שהופקדה היתה קצת מוגזמת, וניסחה מסמך מדיניות חדש, אלא שגם מסמך מדיניות זה סובל מחסרונות. המדיניות החדשה מכניסה בוקה ומבולקה במערכת, כשמחד יש את תמ"א 38 מצד שני יש את מסמך המדיניות, ומקביל יש תוכנית רובעים מופקדת, שמסמך המדיניות סותר אותה. היום אנשים מוצאים את עצמם בעידן של אי ודאות שמעכב את האפשרות שלהם לחזק ולשפץ בניינים".
בעיריית תל אביב הסבירו כי תכנית הרובעים הוכנה טרם אישור תיקון 3 לתמ"א 38, ובשלב זה היא מופקדת וניתן להגיש התנגדויות בגינה. בנוסף ציינו בעירייה את הנתון המדהים הבא לפיו בגלל הסתירות בין שתי גירסאות התמ"א, מהנדס העירייה יגיש אף הוא התנגדות לתוכני הרובעים שהעירייה יזמה בעצמה "בכל הנוגע לסעיפים בנושא מדיניות תמ"א 38/3, אשר אינם תואמים את תכניות הרובעים, תוגש התנגדות מהנדס העיר לתכניות הרובעים אשר תידון יחד עם יתר ההתנגדויות שיוגשו, בדיון בוועדה המחוזית.במידה והתנגדות זו תתקבל ע"י הוועדה המחוזית, תתוקן תכנית הרובעים בהתאם", אמרו בעירייה.
"טעם לפגם"
"כל הרעיון בתמ"א, הוא שהיא צריכה להיות ידידותית פשוטה ומתגמלת" מוסיף טויסטר. "עצם זה שהעירייה הפקידה את תכניות הרובעים והיום מפרסמת מסמך מדיניות סותר, אומרת שהיא תתנגד לתכנית שהיא עצמה יזמה, מראה עד כמה הדברים קשים בתל אביב. יש אלפי נפגעים כתוצאה מתכניות הרבעים וככל שיאושרו יהיו תביעות ירידת ערך בסכומים ניכרים. יש לנו פניות רבות של אנשים הבודקים הגשת התנגדויות לתכניות הרבעים".
גם עו"ד מרים דונין, מומחית בדיני תכנון ובניה סבורה כי "נראה כי יש טעם לפגם בנקיטת מדיניות של איפה ואיפה למתחמים שונים בעיר, והדבר עלול לפגוע בכדאיות לביצוע עבודות החיזוק בקטגוריות שמקבלות היקף זכויות נמוך יותר. על אף השיקולים התכנוניים של העירייה, אל לה לשכוח את תכליתה של תמ"א 38 על תיקוניה, שהינה חיזוק מבנים מסוכנים במטרה להציל חיים במקרה של רעידת אדמה. הסיבה המרכזית שהביאה לביצוע התיקונים בתוכנית הינה היעדר התכנות כלכלית לביצוע עבודות החיזוק ומשום כך הוגדלו זכויות הבניה הניתנות במסגרת התמ"א".
לדברי דונין, באזורים בהם העירייה מגבילה את זכויות התמ"א ההשלכה הכלכלית תהייה חמורה יותר מאזורים שחלה עליהם תוכני השימור. "באזורים הכלולים בתכנית השימור השוללת את יישום תמ"א 38, קיים מנגנון פיצוי בגין הנזקים לאלה שלא יוכלו לממשה, אולם באזורים שאינם כלולים בתכנית השימור, והעירייה הגבילה את זכויות הבניה מתוקך התמ"א, מלבד העובדה כי לא ניתן יהיה לקבל פיצוי בגין כך, הדבר פוגע בהתכנות הכלכלית לביצוע חיזוק ובכך תוחטא המטרה של תמ"א 38".
עובדה נוספת שמביאה להתרעמות מצד יזמים הפועלים בעיר, היא כי למרות שאופן מימוש זכויות התמ"א בתל אביב אינו ידוע, ואין משנה סדורה וברורה לגבי מימוש זכויות הבניה, כשמדובר בגביית היטלי השבחה, העירייה דווקא בוחרת להכיר בזכויות המקסימליות של תמ"א 38 כפי שבאות לידי ביטוי בתיקון 3 שאושר.
"עיריית תל אביב הוציאה לאחרונה לבעלי בניינים שמוכרים נכסים, שומות השבחה על מימוש זכויות מכח התמ"א שהיא עצמה מעריכה במיליוני שקלים", אומר שמאי המקרקעין והמהנדס גיל וינלס. "זאת למרות שמימושן כלל לא ודאי. הרי כל בקשה למימוש תמ"א 38 נבדקת לגופה, ויכולה להיתקל בסירוב העירייה מסיבות של העדר פתרונות חניה, צפיפות גבוהה, וגם יכולה להיתקל בסירוב מצד הדיירים, בדיירים סרבנים, או בהתנגדויות שיביאו לסיכול הפרויקט. אז איך ניתן לגבות היטלי השבחה על זכויות בניה שאינן ודאיות?".
בעיריית תל אביב הודו כי הם גובים היטלי השבחה מתוקף תמ"א 38 וציינו כי תכנית הרובעים אינה תכנית מאושרת ולכן העירייה אינה גובה בגינה היטל השבחה. "לגבי היטל השבחה מכח תמ"א 38, הועדה המקומית פוטרת מהיטל השבחה בקשות להיתר בניה המוגשות מכח תמ"א 38 על תיקוניה בהתאם לדין. חיוב בהיטל השבחה מתבצע במימוש הנעשה בדרך של מכר (בשונה מהיתר בניה) במקום שנמצא כי תכנונית ומעשית ניתן לממש את התמ"א".
וינלס סבור כי "קונה סביר לא היה מוכן לשלם היטל השבחה עבור זכויות בניה תאורטיות, שגם היום לאחר שפורסם מסמך המדיניות בנושא התמ"א, עדיין לא ברורה מדיניות העירייה בנושא". עוד טוען וינלס שראוי להעריך את הפוטנציאל שהיה במועד אישור התוכנית לקבלת זכויות התמ"א ב- 10%-15% משווי הזכויות המלא ולא מעבר לכך. לדבריו העירייה גובה היטל השבחה מלא בגין תוספת זכויות בניה שהעניקה תמ"א 38 אך מימושן בפועל בתל אביב, אינו ודאי.