סקר נדל"ן: מוכנים לשלם יותר, מתפשרים על הגודל

כמעט שנה וחצי מאז המחאה החברתית, והקיפאון במכירת דירות שהובילה נדמה כהיסטוריה רחוקה. נראה שרוכשי הדירות חדלו להמתין לשינוי מהותי בשוק וחזרו לקנות דירות. לצד המחירים, ששבו לזחול כלפי מעלה, והנתונים המעידים על ירידה בהתחלות הבנייה, נראה שהקהל הישראלי הפנים שכדי להתגורר במרכז צריך לשלם יותר כסף, או לרכוש דירה קטנה יותר.

הסקר החצי-שנתי של פרסום אזימוט שנעשה על ידי מכון מותגים בדצמבר זו הפעם ה-14 (מאז 2006), מעלה כי המשקיעים חזרו לתת את הטון בשוק, שהציבור הישראלי מוכן לשלם על דירה יותר מאשר אי פעם ושאת מגמת הריצה לדירות גדולות מחליף טרנד חדש - עלייה בביקוש לדירות שני חדרים.

הסקר נערך פעמיים בשנה, במחצית השנה ובסופה, ותוצאותיו הם נתונים עדכניים בנוגע לכוונות הציבור לרכוש דירה בישראל, בנוגע לתפיסות הציבור באשר למחירי הדירות בארץ. הסקר נערך עבור אזימוט באמצעות מכון המחקר מותגים בקרב כ-500 איש, המהווים מדגם מייצג לאוכלוסייה הבוגרת, דוברת השפה העברית בישראל.

הסכום המקסימלי הממוצע שמוכנים כיום המתעניינים ברכישת דירה לשלם עבור דירתם עומד על כ-1.3 מיליון שקל לעומת 1.1 במחצית הקודמת. זו עלייה של כ-14% במחיר, המגלמת הפרש של 161 אלף שקל.

רק לפני שנה (בדצמבר 2012) עמד נתון זה על 980 אלף שקל, כלומר הסכום שהרוכשים מוכנים להשקיע על פי הסקר הנוכחי מגלם עלייה של לא פחות מ-30%.

הסכום שנקבו הנשאלים בסקר הנוכחי הוא הסכום הגבוה ביותר שנרשם מאז נכללה שאלה זו בסקר ב-2007. "ניתן להבחין כי השפעות המחאה החברתית בקיץ שעבר שגרמו לציפייה משמעותית לירידת מחירי הדירות בדצמבר 2011, נעלמו, ועליית המחיר הנתפסת, מעידה על חזרה להתייצבות במחירי השוק ולהבנה בציבור כי המחירים ימשיכו לעלות", אומר בני קרת, יועץ אסטרטגי ליזמי נדל"ן ומנכ"ל אזימוט, בקשר לנתונים הללו.

אחד הנתונים המעניינים ביותר שעולים מהסקר מלמד על עלייה של 120% בביקוש לדירות שני חדרים בחצי השנה החולפת. ביקוש זה קפץ מ-4% ביוני השנה ל-10% בסקר הנוכחי. מנגד, נרשמה על פי הסקר, ירידה חדה בביקוש לדירות שלושה חדרים, מ-31% ביוני 2012 ל-20% בדצמבר.

בנוגע לביקוש לדירות 4 חדרים, לא נרשם שינויי ביחס לסקר שנערך לפני חצי שנה, ודירה זו היא עדיין הדירה המבוקשת ביותר בקרב כ-44% מהנשאלים שמחפשים דירה או שוקלים לעשות כן. במקביל, בהשוואה לסקר שנערך בשנה שעברה, נרשמה ירידה בביקוש לדירות 4 חדרים כאשר אז עמד נתון זה על 61%. הביקוש לדירות 5 חדרים מציג נתונים כמעט זהים: 19% בסקר הנוכחי לעומת 18% לפני חצי שנה.

"הביקוש לדירות שני חדרים בלבד מראה שקהל מחפשי הדירות מוכן להתפשר בכל הנוגע לגודל דירה", מסביר קרת. "כיום משפחות ויחידים מוכנים לחיות גם בדירות קטנות כל עוד זה מתאים לצרכיהן. לעומת זאת, על מיקום הדירה הקהל לא מתפשר ולכן הוא מוכן לשלם יותר עבור אותה דירה גם אם התכווצה בחדרים ובגודל".

אבי פאר, מנכ"ל משותף במכון המחקר מותגים, סבור שנתוני הסקר מראים יותר מכל שרוכשי הדירות חושבים שהמחירים נמצאים בדרך למעלה: "הציבור הבין שמחירי הדירות לא ירדו ואף ימשיכו לעלות. כאשר הרוכשים מתלבטים בעיקר בין דירות של 2 ו-3 חדרים ודירות של 4 ו-5 חדרים. הנכונות של הרוכשים לחפש יותר דירות של 2 חדרים מצביעה על כך שהמחירים אכן עלו ואנשים שלא יכולים לעמוד במחירן של דירות 3 חדרים מעדיפים לרדת לדירות 2 חדרים אם דירה זו מתאימה לצרכיהם שלהם".

במקביל יש גם המסבירים את הביקוש החדש לדירות 2 חדרים בשינוי התא המשפחתי ובדרישות שונות של רוכשי הדירות בישראל של היום. "לצד המשפחות ה'קלאסיות' אנו מזהים סוגי רוכשים חדשים דוגמת רווקים וגרושים, משפחות חד-הוריות ומצמצמי דיור, דבר שמסביר את העלייה בביקוש לדירות קטנות. דירות 2 חדרים הן בדיוק המוצר שמתאים לסוג זה של רוכשים. בעתיד, כשיחולו שינויים בחייהם ובתקציבם, הם יוכלו במידת הצורך להחליף את הדירה בדירה גדולה יותר.

"מאפיין נוסף המחזק את הצורך בדירות 2 חדרים הוא גיל החתונה המאוחר. כיום, צעירים מתחתנים סביב גיל 30, והם לרוב כבר מבוססים מקצועית וכלכלית ויכולים להרשות לעצמם לרכוש דירה במקום לשכור אך אינם צריכים דירה משפחתית".

עוד על פי הסקר הנוכחי, נרשמה עלייה בביקוש לדירות בישראל, עלייה שעל פי מבצעי הסקר, היא פקטור של חזרתם של המשקיעים לשוק בחצי שנה האחרונה. בחלוקה למחפשים דירות לרכישה בין חיפוש אחר דירה יד ראשונה מקבלן, לדירות "יד שנייה" נרשמה בסקר הנוכחי ירידה בכמות מחפשי הדירות בשוק היד השנייה. כך, 48.7% מקרב מי שהצהירו כי הם מחפשים דירה או שוקלים לעשות זאת, ציינו כי הם מחפשים באופן מובהק דירה יד שנייה לעומת כ-53.8% במחצית הראשונה ו-62% לפני שנה.

את העלייה באטרקטיביות של הדירות החדשות ניתן להסביר בשני כיוונים. מאז פרצה המחאה החברתית עברו היזמים תקופה ארוכה של קיפאון במכירת דירות, ותקופה זו אילצה אותם לצאת במבצעי מכירה שהפכו את מחירי הדירות החדשות לאטרקטיביים יותר מאשר דירות יד שנייה באותו אזור.

"מדובר בתוצאה של עליית המחירים בשוק היד השנייה, אשר קירבו אותו עוד יותר למחירי הדירות החדשות, דבר שגרם באופן טבעי לעלייה בקרב מחפשי דירות אלה", מסביר קרת ומוסיף כי אחת הסיבות לעלייה במתעניינים ברכישת דירה היא חזרתם של המשקיעים לשוק. "רבים מקרב המוגדרים כמשקיעים אינם המשקיעים הספקולטיביים של פעם, אלא ההורים של הילדים שלנו, של הזוגות הצעירים שכיום אין להם אמצעים לרכוש את דירתם הראשונה ללא תמיכה כספית וסיוע כלכלי רחב מצד הוריהם הרואים את הנולד".