עכשיו זה רשמי: שנת 2012 הייתה שנה המשכנתאות. על פי הערכות, חודש דצמבר היה חודש חזק, וניתנו בו משכנתאות בהיקף המוערך בכ-4.8 מיליארד שקל, קרוב ל-20% יותר מהמשכנתאות שנלקחו בנובמבר.
נציין כי חודש דצמבר נחשב מסורתית לחודש חזק בתחום המשכנתאות, אולם גם בהשוואה לחודש המקביל מדובר בנתון חזק - החודש ניתנו משכנתאות בהיקף הגבוה ב-50% לעומת החודש המקביל אשתקד.
בסיכום שנתי, בשנת 2012 חילקו הבנקים משכנתאות בגובה של 46.8 מיליארד שקל, 4% יותר מאשר בשנה שעברה. מדובר בסכום הקרוב מאוד לשנת השיא - שנת 2010, אז חולקו 47 מיליארד שקל. בסה"כ עומד תיק המשכנתאות על כ-225 מיליארד שקל, צמיחה של מעל 10% בשנת 2012.
שיא באוגוסט: 5.82 מיליארד שקל
שנת 2012 התחילה בצורה מנומנמת למדי בשוק הדיור. ההגבלה שהטיל בנק ישראל על מתן הלוואות בריבית משתנה עדיין השפיעה על שוק זה, והיקף המשכנתאות בממוצע שניתן במחצית הראשונה של השנה עמד על 3.4 מיליארד לחודש בממוצע (לעומת ממוצע של 4.3 מיליארד שקל במחצית השנייה של השנה).
אלא שבחודש יולי, נראה היה כי הביקוש לדירות חזק יותר מכל מגבלה, והחל גל חדש נוסף של משכנתאות. שיאו של הגל הגיע בחודש אוגוסט, אז נלקחו בחודש אחד משכנתאות בהיקף של 5.82 מיליארד שקל - שיא של כל הזמנים.
היבט נוסף להתחממות שוק הדיור, הנמשכת זה תקופה ארוכה, ניתן לראות גם במחירי הדיור. מנתונים של מכון גזית גלוב לחקר הנדל"ן עולה כי מחירי הדיור בציר חוף הים עלו בשנים 2007-2011 בשיעור של 35-56%. העלייה החדה ביותר נרשמה דרומית לאשדוד, שם עלו המחירים בכ-56%. באזור ת"א עלו במחירים ב-39%, כאשר בין השנים 2000-2011 עלו המחירים בת"א ב-74% בממוצע.
את עליית המחירים ניתן לזהות גם בשוק המשכנתאות: מנתוני בנק ישראל עולה כי 65.2% מהמשכנתאות שנלקחו בשנת 2012 (נכון לסוף נובמבר) היו על נכס בשווי של מעל 1.2 מיליון שקל, כאשר מתוך שיעור זה, 29% מהמשכנתאות נלקחו לרכישת נכס בשווי של מעל 2 מיליון שקל.
בבנק ישראל עקבו בדאגה אחר הנתונים, ולפני כחודשיים הודיעו על מגבלות חדשות בהיקף המימון שניתן לקחת (רוכשי דירה ראשונה יוכלו לקחת משכנתא בשיעור של עד 75% מהנכס, משפרי דיור עד 70% ומשקיעים עד 50% בלבד). לעת עתה לא נראה כי מגבלות אלו מצננות את השוק, אך מוקדם עדיין לקבוע אם ביכולתן למתן את הביקושים.
בכל אופן, במערכת הבנקאית מעריכים כי המגמה החזקה בשוק הדיור תימשך לתוך שנת 2013. מה שעלול אולי להביא להיפוך מגמה הוא צעדים דרמטיים (אם יקרו) שתבצע הממשלה החדשה שתקום בשנה הבאה בשוק הדיור.
עוד מציינים במערכת הבנקאית כי גורם נוסף המביא לעלייה במחירים הוא מחנק האשראי. "אנחנו כמעט ולא מסוגלים לתת היום אשראי חדש לקבלנים. כל אשראי שניתן הוא רק לאחר שאשראי קודם נפרע. יש הרבה פרויקטים טובים שהיינו רוצים לתת להם מימון, ואנחנו פשוט לא יכולים", אומר גורם בכיר במערכת הבנקאית.
הבנקים מתקשים לתת אשראי לקבלנים בעיקר מכיוון שרובם נמצאים ברף העליון של החשיפה המותרת להם לסקטור זה, ולכן עליהם להיות מאוד בררניים בבואם לממן פרויקטים. בנוסף, האשראי העסקי כולו נמצא במגמת קיפאון בשל מגבלת הלימות ההון, שאליה צריכים להגיע הבנקים (יחס של 9% בין ההון העצמי לתיק האשראי עד סוף שנת 2014).
משכנתאות בפיגור: 2.64 מיליארד ש'
בקרב הבנקים השונים ניתן לשמוע הערכות שונות לגבי ניתוח מצבו של שוק הדיור: האם נראה ירידת מחירים או לא, האם ישנה בועה בתחום וכיצד ניתן לטפל במצב. אולם בדבר אחד יש תמימות דעים בין הבנקים: תיק המשכנתאות שלהם שעומד כאמור על 225 מיליארד שקל במצב מצוין. האטה במשק? עלייה צפויה באבטלה? חשש מירידת מחירים? בבנקים תמיד ימצאו דרכים לנמק או לנתח מדוע תיק המשכנתאות שלהם שמרני ואין חשש ממחיקות כבדות.
ואכן, לעת עתה אין עלייה ניכרת בהיקף המשכנתאות שבפיגור. נכון לסוף נובמבר עמד היקף המשכנתאות שבפיגור מעל ל-90 יום על 2.64 מיליארד שקל, עלייה קלה של 2.5% בלבד מתחילת השנה, והן מהוות פחות מ-2% מסך התיק.
יחד עם זאת, לא ניתן להתעלם מכך שהמשכנתא מהווה משקולת משמעותית עבור רבים מהישראלים. מנתוני בנק ישראל עולה כי נכון לסוף נובמבר אצל 45.6% מנוטלי המשכנתאות בשנת 2012, החזר המשכנתא החודשי מהווה יותר מ-30% מההכנסה. אם נוסיף לכך את העובדה ש-42.7% מהמשכנתאות נלקחות במימון בהיקף גבוה (מעל ל-60% משווי הנכס), ואת התחזית להמשך העלייה בביקושים ולהאטה במשק ועלייה באבטלה, הרי שקיים כאן שילוב, שעלול להתגלות בעתיד כבעייתי מאוד.