הישראלים גילו את הנדל"ן הגרמני: "חוף מבטחים"

למרות מיליארדי השקלים שירדו לטמיון בעקבות השקעות שביצעו יזמים מקומיים בשוקי הנדל"ן בחו"ל, ערב המשבר של 2008 - מקרקעות חקלאיות במזרח אירופה ועד לאייקונים נדל"ניים ברחבי ארה"ב - מסתבר כי יש עדיין מי שמזהים הזדמנויות השקעה מעבר לים. אחת כזו מסתמנת בשוק הנדל"ן הגרמני.

למרות המשבר הכלכלי וחוסר הוודאות השוררים בגוש האירו, הפכה גרמניה בשנים האחרונות ליעד השקעה מרכזי של יזמי נדל"ן ישראלים, ובראשם חברות הפועלות בתחום הנדל"ן המניב. בתקופה האחרונה כמעט ואין שבוע שבו לא מדווחת חברה ציבורית כזו על עסקה בהיקפים מהותיים בגרמניה.

נתונים כלכליים אחרונים שפורסמו בגרמניה, מעידים אמנם כי גם הכלכלה הגדולה באירופה אינה חסינה למשבר הכלכלי חסר התקדים אשר פוקד את היבשת; הכלכלה החמישית בגודלה בעולם אינה מנותקת מהמשבר, מה שבא לידי ביטוי בהאטה בצמיחה וגם בעלייה בשיעורי האבטלה.

עם זאת, הבנק המרכזי של גרמניה, הבונדסבנק, מעריך שהכלכלה שם תתייצב. יזמים ישראלים המשקיעים בגרמניה, מדגישים את החסינות הכלכלית היחסית שמפגינה המדינה ביחס לעמיתותיה בגוש האירו, כסיבה מרכזית לפעילות ההשקעה האינטנסיבית. מבדיקת "גלובס" עולה כי שווי הנכסים שרכשו חברות נדל"ן מרכזיות בישראל בשוק הגרמני מגיע ליותר מ-13 מיליארד שקל.

ביסוס לתחושה שהשוק הגרמני מועדף לאחרונה על ידי יזמים מקומיים, מספק ההיקף עצום של עסקאות (שחלקן טרם הושלמו) המבוצעות שם, המגיע לכ-550 מיליון אירו (כ-2.8 מיליארד שקל) בשלושת החודשים האחרונים. דוגמה בולטת לעסקת ענק כזו, שנחשפה לאחרונה ב"גלובס", היא כוונתו של המלונאי דוד פתאל להשקיע כ-300 מיליון אירו (1.5 מיליארד שקל), יחד עם שותפים, ברכישת פורטפוליו של 22 בתי מלון מרשת "הולידיי אין" בגרמניה.

החברות הישראליות מכוונות את עיקר המאמצים לאיתור נכסים מניבים (בעיקר בנייני משרדים ומרכזים מסחריים) הממוקמים בערים גדולות, דוגמת ברלין, פרנקפורט, המבורג, מינכן ועוד. בערים הללו קל יחסית למצוא שוכרים יציבים לטווח ארוך, דוגמת תאגידים ממשלתיים, חברות בינלאומיות וחברות בפריסה ארצית, המקטינים את הסיכון.

מלבד חוסנה של הכלכלה הגרמנית, נתמכת ההשקעה בשוק הנדל"ן שם באפשרויות המימון, השקיפות הגבוהה בהתנהלות ונכסים המתאפיינים בשוכרים יציבים לטווח ארוך. "גרמניה הפכה להיות 'חוף המבטחים' של משקיעים רבים", אומר זוהר לוי, בעל השליטה ויו"ר חברת סאמיט, אחת החברות הישראליות הוותיקות בשוק הגרמני, הפועלת שם כבר תשע שנים. "הנזילות שם כיום נמוכה מבעבר, משום שהבנקים פחות ששים להלוות כסף, אבל עדיין השוק חזק ונזיל ואפשר למצוא מימון".

לדברי לוי, "גרמניה מצטיירת כיום כאטרקטיבית בעיני ישראלים, משום שזה שוק שנוח לפעול בו, יש בו נזילות והוא יחסית קרוב לארץ. בישראל יש עודפי היצע, מזרח אירופה זה שוק ש'מת' כבר כמה שנים, וארה"ב רחוקה".

אילן גיפמן, מנכ"ל אספן גרופ, חברת נדל"ן נוספת שפועלת בשוק הגרמני כבר מספר שנים, מחזק את דבריו: "הכלכלה הגרמנית מאוד חזקה והריבית שם היא הנמוכה ביותר מאז הקמת גוש האירו. למדינה יש אפשרות לגייס כספים בעלויות נמוכות, והמצב שם מאפשר לממן עסקאות נדל"ן בריבית של 3%-3.5%".

גיפמן מאשר כי "גם בגרמניה יש לאחרונה האטה מסוימת, וגם שם יותר זהירים. הבנקים מאוד סלקטיביים, הרבה יותר ממה שהיו בעבר. הבנק שנותן מימון לעסקה בוחן אותה בצורה מדוקדקת. הורידו את שיעור המימון הממוצע, והוא פחות מ-70%. למרות זאת, אין סיבה לא להצליח שם, אם אפשר למצוא מימון לעסקאות בתשואות גבוהות".

מוטי סלע, מנכ"ל אשטרום נכסים, טוען כי "חברה טובה יכולה לקבל מימון במערכת הבנקאית הגרמנית. לא בשיעורים כמו שהיו פעם, אבל אם לא מתפתים לקנות כל דבר, אפשר לקבל מימון באופן שוטף ממספר בנקים שם. ההפרשים בין הריביות בגרמניה לתשואה של הנכס, בהחלט יכולים ליצור תזרים מזומנים מצוין".

סלע מדגיש עוד כי "אנחנו חברה יחסית שמרנית, שאוהבת יציבות. פעם, היציבות ו'השעמום' שאפיינו את גרמניה נתפסו כמגרעה בעיני רבים, וכולם חיפשו מקומות אחרים להשקיע בהם. היום היציבות הפכה למעלה הכי גדולה שלה. השוק הגרמני מאוד משוכלל, עם כללים ברורים ומוסר תשלומים טוב, ואנחנו מאוד אוהבים לעשות שם עסקים. ההצלחה בגרמניה קשורה גם לסוג השוכרים - אצלנו הם כוללים את המשרד לאיכות הסביבה של בוואריה, חברת החשמל ודויטשה טלקום, ולכן החשש מבעיות הוא קטן".

גם הגופים המוסדיים לא נותרים אדישים לאפשרויות שמציע שוק הנדל"ן הגרמני. בשבועות האחרונים נודע כי חברת הביטוח מנורה-מבטחים השקיעה 80 מיליון שקל (16 מיליון אירו) ברכישת שני נכסים מסחריים בסמוך לפרנקפורט ומינכן. זאת, במסגרת חברה ייעודית שהקימה עם שותפים לגיבוש פורטפוליו מרכזים מסחריים ברחבי גרמניה. ומנורה אינה לבדה, כשגם לחברות ביטוח נוספות, בהן הראל ומגדל, פעילות נדל"ן משמעותית בגרמניה.

ליאור מור, ראש מחלקת נדל"ן במנורה-מבטחים, מסביר כי "ההתנהלות העסקית בגרמניה, בהיבטי שקיפות והיבטים משפטיים, נוחה. גרמניה היא אחת הכלכלות החזקות כיום, למרות שהיא נמצאת באירופה המתמודדת עם משבר ועם אי ודאות גדולה. אנחנו צופים שהכלכלה הגרמנית תמשיך להיות חזקה, לכן היא שוק יעד".

לדברי מור, "כשוק, רמת הסיכון בגרמניה בהשוואה למזרח אירופה למשל, אחרת לגמרי. גם האפסייד שם יחסית מוגבל. אנחנו, כקרן פנסיה, צריכים להיות מאוד שמרניים ועם הרבה אחריות. לכן אנחנו לא מחפשים קרקע שתייצר לנו IRR (שיעור תשואה פנימי, א.ל.) של 30% תוך שנתיים, אלא נכסים שיניבו תשואה יותר נמוכה, אבל עם שוכרים איכותיים ולתקופות ארוכות".

למרות האופטימית הרווחת בקרב היזמים, גם שוק הנדל"ן הגרמני סיפק בשנים האחרונות הפסדים לא קטנים למספר חברות שבחרו להיכנס לפעילות שם בימי הגאות, דוגמת רבד של יגאל אהובי ודלק נדל"ן של יצחק תשובה, ששנים ספורות לאחר רכישת הנכסים נאלצו למחוק מאות מיליוני שקלים משווים.

בחודשים האחרונים קיבלו המשקיעים המקומיים תזכורת לסיכונים הרובצים בכל פינה בגלובוס גם מצד חברת אלקטרה נדל"ן, המחזיקה בגרמניה 22 נכסים. החברה, המשתייכת לקבוצת אלקו של גרשון זלקינד, רשמה הפחתת שווי של עשרות מיליוני שקלים באחד מנכסיה, על רקע החלטה למנות לו כונס.

שלמה זוהר, מנכ"ל חברת איי.די.או (ADO) מקבוצת שיכון ובינוי, המחזיקה בכ-4,000 יחידות דיור להשכרה בברלין, מתייחס לסיכונים בשוק הגרמני ואומר כי "בעבר, חלק מהחברות שפעלו בגרמניה התממנו בשיעורים גבוהים וסיכון המימון הפך אצלן לקריטי. חלק מהחברות הללו קיבלו מימון של עד 90% משווי הנכס, וכשההלוואה נגמרה והן באו לממן מחדש, הבנקים היו מוכנים לתת להן רק 65% מהסכום".

זוהר מוסיף ומספר כי "הבנקים פה עושים אין סוף בדיקות. כשאנחנו הולכים לקבל מימון, אנו עושים זאת לפי החשיבה של הבנקים המקומיים, שרוצים יחס כיסוי חוב, הון עצמי ויכולות ניהול". סיכון נוסף שזוהר מזכיר, ממנו סבלו בעבר חלק מהמשקיעים הישראלים, הוא ש"במקומות לא מרכזיים הביקושים פחות יציבים ואפשר לסבול גם מכך. בגרמניה ישנם מספר אזורים בהם הגירה חיובית, וביתר המדינה ההגירה שלילית. ברלין נמצאת במקום הראשון בהגירה חיובית, עם יותר מ-4 מיליון תושבים, ש-85% מהם חיים בשכירות, ואין הרבה תחרות מצד ההיצע".

כבר יותר משנתיים מאיים משבר החובות באירופה לפרק את גוש האירו, ועל רקע המצב העגום אליו נקלעו חלק ממדינות הגוש, ביניהן גם מדינות גדולות כמו איטליה וספרד, בולטת גרמניה ביציבות הפיננסית שהיא מפגינה.

אורי גרינפלד, מנהל מחלקת המאקרו בבית ההשקעות פסגות, אומר כי "עד הרבעון האחרון ראינו בגרמניה כלכלה חזקה, עם שיעורי אבטלה נמוכים וצמיחה. גרמניה היא מדינה מאוד תחרותית, ואין לה ועדי עובדים חזקים כמו בספרד לדוגמה. מעבר לכך, היא מתבססת על ייצוא, בעיקר של מוצרי תעשייה כבדים, לשווקים המתעוררים שהמשיכו לצמוח".

כך, "בעוד שהתשואות באיטליה ובספרד עולות ומקשות על קבלת אשראי, בגרמניה המצב הפוך - יש הרבה כסף בבנקים, הריביות נמוכות ומבחינה פיננסית גרמניה נהנית ממצב מצוין, למרות הבעיות באירופה. הריבית בגרמניה יותר נמוכה גם מארה"ב, כי כשהיה לחץ באירופה, הרבה אנשים בגוש האירו העבירו את כספם למדינות החזקות בגוש, ובראשן לגרמניה".

עם זאת, הערכה ראשונית של לשכת הסטטיסטיקה בגרמניה שפורסמה בינואר, מעלה כי כלכלת המדינה התכווצה ברבעון האחרון של 2012 בכ-0.5%, והצמיחה בשנה כולה הואטה ל-0.7%, לעומת תחזיות של 0.8%. אומדן הרבעון הרביעי מותיר את גרמניה על סף מיתון, והבנק המרכזי, הבונדסבנק, הנמיך את צפי הצמיחה שלו לשנה זו ל-0.4%.

גרינפלד מציין כי "גרמניה עדיין תלויה באירופה, ונראה כי גם ברבעון הראשון של 2013 תהיה צמיחה שלילית וכניסה למיתון". ואולם, לדבריו, "במבט קדימה, המצב שם יכול להוביל לצמיחה במחצית השנייה של השנה. עד 2012, הטיפול במשבר באירופה נעשה בעיקר על ידי נקיטת צעדי צנע, וגרמניה שרצתה להיות דוגמה נקטה גם היא במספר צעדים שכאלה. זה כנראה מה שהוביל אותה למיתון, אבל מצד שני למצב בו יש לה עודף בתקציב".

לכן, לדברי גרינפלד, "לקראת הבחירות שיתקיימו בספטמבר, סביר להניח שתשומת הלב של הממשל הגרמני בשנה הקרובה תופנה יותר לעידוד הצמיחה והתעסוקה, ופחות לכיוון של צנע".