רעש פקקים ואבק: הצד האפל של תמ"א 38

התחדשות עירונית, במסגרת תמ"א 38 או לפי תוכניות אחרות, נעשית מטבע הדברים תמיד בלבו של אזור עירוני מאוכלס. דירות חדשות שנוספות לבניין קיים או נבנות במקום בניין ישן מוסיפות להיצע הדירות בשכונה, משביחות את הדירות הישנות וכמובן מחזקות את הבניינים בפני רעידות אדמה.

יזמים הפועלים בתמ"א 38 מודעים היטב לבעייתיות בעבודה במקום שבו הגישה איננה נוחה או בשטח מצומצם, עם מקום לאפס טעויות. לא פעם ההתנהלות במקומות אלו מצריכה פתרונות יצירתיים באלמנטים ההנדסיים של הבנייה ובהתמודדות עם תלונות מצד השכנים.

"יש לא מעט פרויקטים שבהם מגרש קטן ורחוב צר מהווים בעיה", מספרת עדית גבע, מנכ"ל משותף בחברת שלום את נתן שפעילה גם בייזום וגם בביצוע של פרויקטים מכוח תמ"א 38. "בבניין שכבר סיימנו ומסרנו ברחוב שפירא ברמת גן התמודדנו גם עם מגרש קטן וגם עם רחוב צר וחד סטרי. המזל שם היה שהמגרש פינתי. במקרה של משאיות בטון שהיו צריכות להגיע זה היה כרוך באין סוף תיאומים של משטרה ועירייה ותמיד השתדלנו לעשות את זה בשעות מאוחרות כדי לא לפגוע בתנועה. בעיה נוספת הייתה איפה למקם את המנוף: לא היה מקום במגרש ובסופו של דבר מצאנו פתרון יצירתי ומיקמנו אותו בפיר המעלית. במהלך כל העבודה מתקבלות תלונות של שכנים ומנסים להתמודד עם זה בצורה טובה. אבל כשבונים באמצע שכונה, זה תמיד יפריע כי תמיד יהיה רעש ואבק".

אותם שכנים שסבלו מהעבודות בבניין, מספרת גבע, פנו מאוחר יותר בעצמם לחברה כדי לקדם תמ"א 38 גם בבניין שלהם. "לצערנו בבניין הסמוך לא הייתה היתכנות כלכלית לביצוע ולכן בסופו של דבר הפרויקט לא יצא אל הפועל".

מיקומו של הפרויקט ברחוב צר, בעיית גישה או קרבה למוסד כמו בית ספר או גן, יכולים להפוך פרויקט לכזה שלא ניתן לביצוע, אומרת גבע. "רק השבוע בחנו פרויקט שאין אליו גישה לרכב, רק להולכי רגל, ובמקרה כזה קשה מאוד לפעול. צריך שיתוף פעולה גם מצד העירייה וגם מצד השכנים. בעבר היה לנו עוד פרויקט שבגלל מיקום בעייתי ומצוקת גישה החלטנו שלא ניתן לבצע בו את הליך החיזוק והבנייה".

האם ההפרעה האפשרית לאורח החיים התקין של דיירי הרחוב באה לידי ביטוי בתנאים שמציבות העיריות ליזמים? בדיקת "גלובס" מראה כי לא קיימות התניות המתייחסות למצבים אלה, ורק במקרים נקודתיים מנסה הוועדה המקומית למזער את הפגיעה.

כך לדוגמא, פרויקט בנייה שנבנה בסמוך לבית ספר או לגן ילדים עלול להוות סכנה מיוחדת, אך אין דרישות מחמירות לפרויקט מסוג זה. "היזם צריך ליצור מעטפת לבניין המשופץ כדי שההשפעה על השכנים תהיה מינורית", אומר עו"ד זיו כספי ממשרד שותף במשרד עו"ד גינדי-כספי העוסק בנדל"ן ומתמחה בפרויקטים של התחדשות עירונית. "אין התייחסות מיוחדת לבית ספר שנמצא בקרבת מקום או לגן ילדים. עברתי על תיקים רבים בתחום זה ולא מצאתי אף לא באחד התייחסות או דרישות מיוחדות שהציבו בעירייה לנושא. עובדה זו בהחלט מעוררת תמיהה.

"נתקלתי אפילו במקרה מסוים שבו קבלן החליט על דעת עצמו לבנות גג מעל מדרכה משום שאתר הבנייה נמצא ליד גן ילדים. זו לא הייתה הוראה מהעירייה, ובשלב מסוים העירייה אף התנגדה לכך. לדעתי זה מסוג הדברים שעלולים להסתיים בפגיעה בנפש אם לא תהיה לכך התייחסות. מדובר בפרויקטים שנבנים בטבורה של העיר וצריכה להיות התייחסות מלאה לנקודות אלו".

מהנדס עיריית רמת גן, חיים כהן, העיר שמובילה את הרשימה במתן היתרים ובביצוע פרויקטים של תמ"א 38, סבור כי התנאים הקיימים מספיקים, ומדגיש כי חשיבות החיזוק גוברת על כל הדברים האחרים: "אין ערך שמתקרב לערך הצלת החיים. נכון שאין תנאים מיוחדים המתייחסים לקרבה למוסדות ציבור או לרחובות צרים וחד סטריים אבל הוועדה המקומית תמיד מתייחסת לכל פרויקט לגופו. כך למשל, לא מזמן דרשה הוועדה המקומית מיזם לשנות את הכניסה לפרויקט שעומד לעבור חיזוק בפינת הרחובות ז'בוטינסקי והמעפיל. במקרה הזה מדובר ברחוב קטן בקרבת בית ספר וקבענו כי הכניסה לאתר והיציאה ממנו יהיו רק מרחוב ז'בוטינסקי, כדי לא להכביד על רחוב המעפיל".

בעיה אחרת שמעוררת ההתחדשות העירונית לפי תמ"א 38 היא העומס שנוצר על התשתיות העירוניות, כמו הביוב והמים, התחבורה, וכמובן מוסדות הציבור. המצדדים בתמ"א 38 ובחיזוק המבנים טוענים כי לא משנה מה המחיר מבחינת הפרעות לציבור ועומס על התשתיות - מדובר בפיקוח נפש והחיזוק קודם לכל. אחרים טוענים שצריכה להיות התייחסות לנושאים אלו במסגרת התמ"א או מצד הרשות המקומית.

מכל מקום, מסתבר שהתנגדויות לתוכניות תמ"א יש בשפע, אבל לא כנגד ההשפעה הנרחבת על התשתיות באזור. בעלי דירות בבניינים הסמוכים לבניינים שבהם עומד להתבצע פרויקט חיזוק מודעים לנעשה וממהרים לשמור על זכויותיהם, אולם נושא התחבורה וההשפעה על מוסדות ציבור אינם נראים משמעותיים בשלב התוכניות אלא רק בשלבי הביצוע, ואז כבר מאוחר מדי להגיש התנגדות.

גורמים הבקיאים בסעיפי תמ"א 38 מסבירים כי בעוד תוכניות רגילות כוללות כמעט תמיד נספחי תנועה הצופים את נפח התנועה באזור ואת כמות החניה הדרושה, תוכנית שמוגרת במסגרת תמ"א 38 בדרך כלל איננה מספקת נספח כזה, אף שתוספת דירות כזו מערערת את האיזון התכנוני שאליו התייחסו התוכניות במקור.

כך, אם יזם ובעלי דירות מבקשים לאשר תוכנית תמ"א 38 ברחוב מסוים שהוא חד סטרי, או סובל מבעיות תנועה וחניה כבר עתה, יש לצפות שהוועדה המקומית תתייחס לנושאים אלו. הדבר נכון גם למוסדות ציבור כמו גני ילדים ובתי ספר. אולם אנשי תכנון וגורמים נוספים טוענים כי המציאות בשטח היא שרבות מהוועדות המקומיות חוששות להיחשב ככאלו שמקשות על ביצוע התמ"א, ולכן אינן מטילות עוד מגבלות.

הדרישה להתחשבות בסביבה מופיעה גם בתוכנית עצמה (תמ"א 38), בסעיף 26 הקובע כי: "במקום שיש לתוספות הבנייה, לרבות לתוספת יחידות דיור, השלכות מעבר לתחומי המגרש, רשאי מהנדס הוועדה המקומית לדרוש תוכניות ודו"חות כתובים שישמשו כבסיס להחלטתו בכל מקרה שנדרשת חוות דעתו, בנושאים המתייחסים להשתלבות תוספת הבנייה עם הרחוב והסביבה, לשירותים השכונתיים, לתשתיות של המבנה ושל השכונה, לנגישות רכב והולכי רגל, למניעת מטרדים לבניינים סמוכים, למצאי שטחים ציבוריים פתוחים לנפש".

על פי גורמים בענף, ברוב המקרים אין לנושא התחבורה התייחסות מיוחדת. בספרם של עו"ד מיכה גידרון ועו"ד אהרון נמדר "תמ"א 38", מתייחסים מחבריו לנושא זה תחת הכותרת "כושר הנשיאה של התשתיות באזור", וכותבים: "מימוש תמ"א 38 עשוי להוסיף ברחובות ובאזורים מסוימים עשרות ולעתים אף מאות יחידות דיור. ייתכן שהתשתיות באזור אינן ערוכות לקלוט את האוכלוסיה הנוספת.

"לפיכך יהיה זה נכון לדעתנו כי הוועדה המקומית תורה על ביצוע סקר אשר ימפה את המבנים שבאזור שבו מצוי הבניין נשוא הבקשה להיתר, לשם איתור המבנים בעלי פוטנציאל לתוספת יחידות דיור במסגרת תמ"א 38, כך שיהיה ניתן לצפות את מספר יחידות הדיור הנוספות שאותן יהיה ניתן לאשר באזור בטווח הקצר והבינוני מכוח התמ"א, וכך יהיה ניתן לבחון את כושר נשיאת התשתיות באזור בשל תוספת כמות יחידות הדיור הצפויה".

"בנייה במסגרת תמ"א 38 אינה שונה מכל בנייה אחרת המתבצעת בתוך מרקם עירוני קיים בעניין הצורך להבטיח את שמירת איכות החיים בסביבה הקרובה על אף הבנייה", אומר מהנדס העיר ראשון לציון, האדריכל אלי יהלום. הוא סבור שעיקר הפגיעה מתרחש דווקא בתוך הבניינים עצמם, ואף חושף כי לאחרונה החליטה העירייה להגדיל את הדרישות מהיזמים. "הבעיה האמיתית שאיתה אנו נאלצים להתמודד בבנייה במסגרת תמ"א 38 הינה להבטיח שמירה על חיי הדיירים בבניין, שכן מדובר בעבודות חיזוק מורכבות המחייבות לרוב הריסה של חדרי המדרגות ובנייתם מחדש, הוספת מעלית, בנייה על הגג, ביצוע קורות ועמודים חדשים על מעטפת הבניין, שינויים בתשתיות ובקומת העמודים - והכול בבניין שבו חיים אנשים ומשפחות במהלך הבנייה, הנמשכת למעלה משנה. הרבה מאוד תלוי בהתנהלות הקבלן ובהסכמים שבין הדיירים לקבלן.

בעקבות תלונות רבות שקיבלנו מדיירים החליטה לאחרונה הוועדה המקומית לדרוש מכל קבלן המקבל היתר לחיזוק להמציא לעירייה תוכנית התארגנות וערבות בנקאית להבטחת עבודה בטוחה וללא מפגעים בבניין ובסביבתו. העירייה תהיה רשאית לחלט את הערבות במקרים שבהם תהיה חריגה מההנחיות או במקרה של מפגע".