בנק ישראל חושש מהסיכון הגדל בשוק הדיור ומטיל מגבלות נוספות על הבנקים. הוראה שהוציא היום (ג') המפקח על הבנקים דודו זקן מחייבת את הבנקים להפריש יותר לחובות מסוכנים בגין כל משכנתא שהם יתנו לרוכשי הדירות. ההוראה עלולה להביא להקטנת המשכנתאות בשוק. הבנקים יצטרכו לבצע את ההוראות החדשות החל מ-1 בינואר, כלומר כבר בדוחות הרבעון הראשון של 2013.
"בשנים האחרונות נרשם גידול מהיר בהיקף תיקי ההלוואות בביטחון נכס למגורים, זאת על רקע עלייה משמעותית במחירי הדירות", נכתב במבוא להוראת בנק ישראל. "התפתחויות אלה הביאו לגידול בסיכונים הגלומים בתיקי ההלוואות לדיור בתאגידים הבנקאיים. במקביל, נערכה בחינה מחדש של הסיכון הגלום בערבויות לפי חוק המכר".
נוכח הגידול בסיכון מורה בנק ישראל לבנקים להגדיל את משקל הסיכון של המשכנתאות בתיקי האשראי שלהם. משכנתאות הניתנות ביחס LTV (רש"ת: Loan to Value) של עד 45% מערך הדירה יקוטלגו עם משקל סיכון של 35% בתיקי האשראי של הבנקים - ללא שינוי מהמצב היום; ואילו משכנתאות ב-LTV של 45%-60% מערך הדירה יקוטלגו בסיכון של 50% במקום 35% עד היום. משכנתאות ב-LTV של מעל 60% יקוטלגו בסיכון של 75% במקום 35%.
במקביל, ביטל בנק ישראל הוראה קודמת מאוקטובר 2010 לשקלל ב-100% סיכון הלוואות בהן שיעור המימון עולה על 60% ובסכום של מעל 800 אלפי שקל של סך המשכנתא ששיעור הריבית המשתנה בה היה 25%. במקומה, כאמור, יוחל שיעור שקלול של 75%.
כמו כן, כאמור, בנק ישראל מחייב את הבנקים להפריש יותר לחומ"ס בגין המשכנתאות שהם מחלקים. לפי ההנחיות החדשות, היחס שבין יתרת ההפרשה הקבוצתית לבין יתרת ההלוואות לדיור יעמוד על שיעור מינימלי של 0.35%, לעומת 0.22% בממוצע ברבעון השלישי של 2012.
ומהמקל - לגזר: ההנחיות החדשות קובעות הפחתה בהקצאת ההון הנדרשת בגין ערבויות חוק מכר במקרה שהדירה נמסרה כבר לרוכש. ערבויות אלה ישוקללו במקדם המרה לאשראי של 10% במקום 20%. מהלך זה מהווה הקלה בדרישות הקצאת ההון ועשוי לדעת בנק ישראל להגדיל את היצע האשראי הבנקאי לענף הבינוי והנדל"ן.
"ההנחיות נקבעו לנוכח הגידול המואץ באשראי לדיור בשנים האחרונות (גידול של כ-76% בחמש השנים האחרונות), במקביל לעלייה במחירי הדירות, ומטרתן היא להגדיל את כריות ההון וההפרשה הנדרשות בגין העלייה בסיכונים הגלומים בתיק האשראי לדיור. במקביל, הצעד מקל בדרישות הון בגין ערבויות חוק מכר לאחר מסירת הדירה למשתכן, וזאת בגלל רמת הסיכון הנמוכה יחסית הגלומה בהן", נמסר מבנק ישראל.
הבנק צירף גרף המראה באופן הטוב ביותר מדוע הוא חושש מהתנפחות שוק המשכנתאות:
המפקח על הבנקים דוד זקן הוסיף כי "ההנחיות האמורות נועדו לתת ביטוי טוב יותר לסיכון הגלום בהלוואות לדיור בתיקי הבנקים הן בהקצאת הון והן בהפרשה לחובות מסופקים, ובכך לחזק את יכולתם של הבנקים לספוג הפסדים מבלי לפגוע ביכולתם להעמיד מימון לצרכי המשק".