שמרנים או מהמרים? מדריך השקעות הנדל"ן המלא

השקעה בנדל"ן, לפחות לפי האינטואיציה של ההמונים, נחשבת לבחירה הכי בטוחה בסל ההשקעות. רוב הציבור מאמין שארבעה קירות - ואפילו רק פיסת קרקע - בטוחים הרבה יותר מאשר נייר ערך או מהשקעה בסטארט-אפ שמציע להם חלומות באוויר.

יש שלל נימוקים וקלישאות שמשמשים, תמיד, בכל העולם, בתור מקדם מכירות נפלא לענף הנדל"ן. הרשימה הזו כוללת את הלהיטים "הנכס רשום בטאבו", "אנשים תמיד יצטרכו דירות", "המחיר לא יכול להיות נמוך מערך הבנייה", "ההלוואה היא נון-ריקורס", "תנו לדירה לעבוד בשבילכם" ו"השוכר הוא עוגן/טריפל איי/שר החוץ האנגלי".

זו רק ההיסטוריה ששבה ומוכיחה, מעת לעת, שכאשר המימון הזול והנדיב נגמר פתאום, אזי אין כמעט משמעות לצורך של יותר ויותר ישראלים בקורת גג. אם אין להם ברירה, בני האדם יגורו בקרטונים או בסתם מבנה בלתי חוקי. כאשר אין ביקוש, אין הרבה משמעות לעלות הבנייה, והמוכרים יסכימו למכור כמעט בכל מחיר. נדל"ן, כמו כל תחום אחר, יודע לעלות וגם לרדת, במחזוריות ובתנודתיות שלא מביישים ענפים אחרים.

יתרה מכך: הבועות הכי גדולות והמשברים הכי גדולים החלו את דרכם בתחום הנדל"ן. כאשר השקעה מבוססת על חוב חיצוני ועל רכישת נכס עתיר הון כמו נדל"ן, ברוב המוחלט של המקרים היא מתבצעת בעזרת הלוואה פיננסית. בשלב החלומות, המינוף הזה אמור לייצר תשואה מכובדת על ההון העצמי. במקרים שבהם החלום הופך לסיוט, ההתרסקות קשה וכואבת במיוחד.

הנדל"ן לא תמיד מניב את הפירות המצופים. עם זאת, בניגוד לרוב ההשקעות האחרות, הנדל"ן עלול לפעמים גם "לכרסם" את הקרן ההתחלתית. במצבים שבהם אין קונה או שוכר, מתברר שהחוב לבנק, דמי הניהול והתחזוקה על הנכס, המסים הלאומיים והמקומיים וכו' הופכים את הקערה על פיה. הפרה החולבת הופכת במהירות למשאבה שזוללת מזומנים.

הניסיון כבר הפגיש אותנו עם אנשים שקנו מכספי הפנסיה משרד וקיוו שתשואה שנתית של 7%-8% - מדמי שכירות - תאפשר להם לחיות ברווחה עד 120. חלק מהמשקיעים האלה נאלצו להתמודד עם אנשי ההוצאה לפועל, אחרי שלא הצליחו לעמוד בתשלומי הארנונה ובדמי האחזקה השוטפים של המשרד, שנותר מיותם משוכרים במשך חודשים ארוכים.

מנגד, ראינו לא מעט אנשים שקנו פגר של חתול בשק. מדובר למשל באדמות חקלאיות שלא ניתן יהיה לבנות עליהן גם בעוד 100 או 200 שנה, או בבתים נטושים בערבות אמריקה. בדיעבד, הרוכשים צחקו אחרונים ולעגו לכל הספקנים, אחרי שמצאו "פראייר" חדש, שקנה את אותה סחורה עלובה במחיר כפול ומכופל.

בשורה התחתונה, גם השקעות הנדל"ן מפוזרות על הסקאלה שבין סיכוי לבין סיכון, ומי שהחליט לקפוץ למים צריך לדעת למקם את עצמו על הקשת הזו. ניתן להשקיע בנדל"ן סולידי ולקבל תשואה צנועה של 4%-3%, אפשר להשקיע בנדל"ן שמייצר תשואה של 8%-7%, וניתן כמובן גם למצוא השקעות שמבטיחות תשואות דו ספרתיות.

באופן טבעי, יש קורלציה משמעותית בין התשואה המובטחת לבין הסיכון. גם בנדל"ן - אין ארוחות חינם. מי שקונה מציאה ומשוכנע שהוא בר מזל, מוזמן להזכיר לעצמו שברוב המקרים גם המוכר לא פראייר. וגם הוא מכיר את כל ההבטחות וההזדמנויות הטמונות במגרש או בבית המדובר.

שמרנים > חדר וחצי בפריפריה דירות מתפוררות, 6% תשואה

גם היום ניתן למצוא בישראל דירות ב-200 אלף שקל. רק באחרונה נמכרה בסכום הזה דירת חדר וחצי (35 מ"ר) בקומה שלישית בבניין ברחוב הבנים בטבריה. מחירים דומים אפשר למצוא בעכו, בקריית שמונה ובערים נוספות בפריפריה.

כאשר רוכשים נכס כזה מומלץ להתאים את הצפיות למציאות. מדובר בדירות ישנות ומתפוררות שכדי להגיע אליהן יהיה צורך לטפס עשרות מדרגות. ובכל זאת, עדיין מדובר בדירת מגורים, שניתן להשכיר ב-1,000 שקל לחודש וליהנות מתשואה מרשימה של 6%. גם אם במשך חצי שנה אין שוכר (כי מי שוכר אם אפשר לקנות בכאלה מחירים?), או שהשוכר שמצאתם החליט שלא תמיד בא לו לשלם (כנ"ל) - עדיין מדובר בתשואה לא רעה.

מהמרים > דירות נופש בחו"ל: הרבה אופטימיות

דירות נופש מרשימות עומדות היום למכירה במחירי שפל בלאס וגאס או בספרד. בתים ודירות שנמכרו בעבר ב-200 אלף דולר או ב-300 אלף דולר, יכולים לעמוד למכירה, בדרך כלל על ידי כונס נכסים או הבנק המעקל, תמורת שליש מהמחיר ואף למטה מכך.

ובכל זאת, למרות שמחיר הבנייה כנראה גבוה בהרבה מערך הבית כעת, צריך הרבה אופטימיות כדי להאמין שיהיה ביקוש לכל אותם בתים ודירות, שרבים מהם עומדים ריקים בסביבה. בינתיים, המיסוי והאחזקה יכולים כמובן לעלות לא מעט.

מסתכנים > בית בפרברי אמריקה

ב-200 אלף שקל אפשר לקנות היום "הבטחה לדירה" בלא מעט מקומות בפריפריה. מדובר בכמה מאות מטרים רבועים של קרקע חקלאית, כזו ש"אוטוטו מופשרת", ליד כרכור, רחובות, זיכרון יעקב וכדומה. כמה מהר זה יקרה, אם בכלל? כמה מסים ואגרות תצטרכו לשלם בדרך? כמה מטרים רבועים יפקיעו לכם משטח המגרש לטובת סלילת כבישים או הקמת מוסדות ציבור? אף אחד לא יכול להעניק תשובות מוסמכות לשאלות הללו.

במקביל, בסכום כזה ניתן לקנות בית נפלא באחת הערים הגדולות של אמריקה. בפרברי דטרויט, שיקגו ואחרות. 50 אלף דולר עבור בית קטן, עם סל בחצר וגראז', שיושכר למשפחה שעובדת באחד ממפעלי התעשייה בסביבה. רק כשהמשפחה הזו תעבור דירה, או אם חלילה המפעל ייסגר או יעבור לעיר אחרת, תגלו כמה נורא שהנכס המניב נמצא בסוף העולם.

שמרנים > 3-4 חדרים בפריפריה: לפנטז על פינוי-בינוי

בפחות מחצי מיליון שקל קשה אפילו להתקרב לדירות היוקרה במרכז הארץ, אבל ניתן למצוא דירות במצב סביר בהחלט כמעט בכל עיר במדינה. בטבריה, עכו, נהריה או באר שבע מדובר בדירות גדולות יחסית, 4-3 חדרים, בקומה סבירה. בנתניה, חדרה או חיפה נצטרך כנראה להתפשר על השכונות הבעייתיות יותר, אבל יהיה לנו הרבה יותר פשוט למצוא שוכר מעכשיו לעכשיו.

על פי רוב דירות החצי מיליון שקל יוכלו להניב תשואה של 5% ברוטו (2,000 שקל בחודש). בעליהן גם יוכלו לפנטז על היום, שבו תעבור השכונה "התחדשות עירונית", פינוי בינוי או תוספת קומות בתמ"א 38, שישביחו את הנכס שברשותם. עד שכל זה יקרה, מהתשואה ברוטו ינגסו הטיפול בתשתיות הישנות של הדירה והבניין, חודשים ללא שוכר ונסיעות, מדי פעם, לבדוק שהבית עדיין קיים.

מסתכנים > חנות קטנה

במקום להסתער כמו כולם על דירות שעולות חצי מיליון שקל במעגל השלישי והרביעי, אפשר לבחור השקעה מעט יותר ייחודית, שמבטיחה תשואות גבוהות בהרבה למי שיהיה מוכן להרים את הכפפה ולהסתכן מעט. מדובר על רכישת רבע דונם חקלאי ממש בלב המדינה - במתחם פי גלילות, במתחם חוף התכלת שבמערב הרצליה ועוד. ברור לכל בר דעת שהמקומות האלה לא יישארו לא מאוכלסים במשך תקופה ארוכה (למרות שההנחה הזו הייתה נכונה גם לפני 20 ו-30 שנה).

השקעה מעניינת אחרת היא רכישת חנות קטנה, כמה עשרות מ"ר לכל היותר, בלב הערים הוותיקות. כל עוד החנות מושכרת, היא תניב לבעלים תשואה של 8%-7% מדי שנה. רק כשהשוכר ייצא, יתברר שהארנונה למ"ר מסחרי ומס השבח, במקרה של מימוש, מקזזים לא מעט מיתרונות החנות על פני דירה.

מהמרים > נכסים באירופה

עם חצי מיליון שקל, שמספיקים בישראל בקושי לדירת שלושה חדרים בנהריה, אפשר לקנות היום נכסים יפהפיים ומבטיחים ברחבי העולם - מדירות להשכרה בברלין, בודפשט או פריז, ועד לבתי נופש מקסימים, אם מתרחקים מעט מלב המטרופולינים.

למה בכל זאת מדובר בהימור מסוכן? נדל"ן הוא קודם כל עסק מקומי. מעבר לשאלות המיסוי, חוקי ההשכרה, חוקי הבעלות וכו', כדאי לזכור שמי שלא גר בחיפה, למשל, לא יבין את ההבדל האמיתי בין העיר התחתית לשכונת הדר. אם המוכר הגיע עד אליכם, ודאי כאשר מדובר במדינות מערביות שבהן לא ממש חסר כסף להשקעה, זה לא בגלל עיניכם היפות, אלא בגלל שהצעתם את המחיר הכי גבוה על הנכס שהוא העמיד למכירה.

לכן, כשעושים ביזנס בתרבות זרה לגמרי, בערים ענקיות כמו אלה שיש באירופה ועם הנחלים העצומים הזורמים שם, נורא קל לקנות דירה בלב העיר או בית נפלא ליד נהר, ולגלות שנפלתם על האזור הכי מסוכן והכי מוזנח בצרפת או בגרמניה.

שמרנים > דירות באזורי הביקוש: תשואה של 3% ברוטו

בסכום של כ-2 מיליון שקל ניתן היום לקנות דירות בישראל במצב מצוין בלב אזורי הביקוש - 5 חדרים בנתניה, 4 חדרים בראשון לציון וקריית אונו או 3 חדרים במרכז תל אביב.

עם זאת, חשוב לזכור ששכירות של 5,000 שקל לחודש - ומרבית השוכרים לא יכולים לשלם יותר מכך (השכירות היא בדרך כלל נגזרת של המשכורת, ללא עזרת הלוואות מינוף מהבנקים) - לדירה במחיר של 2 מיליון שקל, מייצרת תשואה של 3% ברוטו. אחרי נסיקת המחירים בשנים האחרונות, לא כדאי לרוכשים לתלות יהבם על עליית ערך הנכס.

מסתכנים > בית עם גינה: התשואה לא תהיה בשמיים

במקום לקנות דירה כמו כולם בלב אזורי הביקוש (או דירה זולה להשקעה באחת מערי הפריפריה), אפשר להגשים את החלום לבית עם גינה במרחק של פחות משעה נסיעה מתל אביב.

בחדרה, למשל, ברחוב נחל פולג, נמכר לא מזמן צמוד קרקע, 200 מ"ר בנוי, תמורת 1.95 מיליון שקל. בצד השני של כביש החוף, באשקלון, נמכר בית בשטח 260 מ"ר בנוי, באותו הסכום.

התשואה לא תהיה בשמיים, 4%-3%, אבל חזון התשתיות של הממשלה וקירוב הפריפריה למרכז הארץ בכבישים וברכבות יכולים להקפיץ את שווי הנכס בתוך שנים ספורות.

מהמרים > משרד במרכז

במקום להסתפק ב-4% תשואה, אפשר לקנות משרד צנוע בן 250 מ"ר, ואפילו משרד חדש באחד המגדלים שעתידים לקום באזור המרכז, וליהנות מתשואה כפולה.

אלא שלהבדיל משוק הדיור הנהנה מביקוש קבוע, שוק המשרדים נשען על הגידול בשוק העסקי ועל מצב הכלכלה. החשש הגדול הוא שהמשרד יישאר ללא שוכר (אם מדובר בפרויקט לבנייה ישנו גם החשש שהוא כלל לא ייבנה), והמשקיע יישאר תקוע עם הוצאות מיסוי ואחזקת משרד.



*** הכתבה המלאה - במגזין moneytime