מה הפער בין מחיר דירה באינטרנט למחיר הסגירה?

ערב העלאת המע"מ באחוז ורגע לפני כניסתן לתוקף של גזירות המס החדשות על רוכשי דירה (ובראשן הכוונה למסות ב-3.5% את משפרי הדיור), שקק חודש מאי קונים ומוכרים בשוק הדיור. המשכנתאות הגיעו לשיא, ויד המוכרים הייתה על העליונה.

במרבית האזורים שנבדקו נרשמה עלייה במחיר המבוקש בחודש מאי. באף אזור לא מצאנו ירידה בכל סוגי הדירות, אולם רק שני אזורים - ראשל"צ ונס ציונה-רחובות, הציגו עלייה בכל סוגי הדירות, מה שמעיד עדיין על חוסר ודאות גדול מאוד בשוק. לקראת הקיץ והמו"מ המחודש בחוזי שכירות רבים, ניתן גם לזהות מגמה ברורה של עליית מחירי השכירות.

פילוח מחירי הדירות האמיתיים שהחל לאחרונה לפרסם משרד השיכון (נכון לרבעון ראשון) מאפשר לעמוד על הפער שבין מחיר מבוקש למחיר הסגירה.

מעניין לראות שבמקום כמו מודיעין, שם מראש סטיית התקן (ההבדל בין דירה לדירה ובין אזור לאזור) נמוכה, גם הפער בין המחיר המבוקש לבין המחיר האמיתי שמתקבל בפועל הינו שולי יחסית - 4% בדירות 3 ו-4 חדרים ו-6% בדירות בנות 5 חדרים. גם בפתח תקווה הפער נמוך יחסית: 6% בדירות 3 חדרים, 1% בלבד בדירות 4 חדרים ו-3% בדירות 5 חדרים.

מנגד, במקום כמו ת"א, שם גם סטיית התקן עצומה בין החלקים השונים והדירות השונות בעיר, המחיר המבוקש לא בהכרח מתיישר עם המחיר האמיתי. בדירות 3 חדרים מדובר על פער של 30% - 2.26 מיליון שקל מבוקש, מול 1.74 מיליון שקל בפועל. בדירות 4 חדרים הפער עומד על 16% - 2.87 מיליון שקל, מול 2.47 מיליון שקל מחיר אמיתי. ההפתעה הגדולה היא בדירות בנות 5 חדרים: המחיר המבוקש, 3.04 מיליון שקל, נמוך ב-12% מהמחיר הממוצע האמיתי. לא שמוכרי הדירות הגדולות אינם חמדנים, אלא ככל הנראה יש הרבה יותר "רעש" בלוחות כשמדובר בדירות הגדולות - בגלל דירות שמתפרסמות מבלי להימכר ולחילופין דירות יוקרה שנמכרות ללא פרסום באינטרנט.

תופעה דומה, גם בדירות 3 ו-4 חדרים, מצאנו בערים הגדולות חיפה וירושלים, שגם בהן סטיית התקן גדולה במיוחד וכנראה יש בהן לא מעט דירות "לא מכירות" המסתובבות ברשת. ועדיין, למרות הפערים, חשוב להדגיש כי ישנו ערך לא מבוטל במעקב אחר המגמות המסתמנות במחירים המבוקשים - המצביע על הלך הרוח בקרב המוכרים והקונים.

להבדיל מהלוחות האינטרנטיים האחרים, אתר הומלס גובה כסף מכל אחד מאלפי המפרסמים בלוח, מה שכמובן מייצר מחיר מתוקנן ביחס לציפיות של כל מוכר פוטנציאלי ומנטרל "טרמפיסטים".

המדד מציג 2 פרמטרים - המחיר המבוקש לדירה והתשואה הממוצעת בכל אזור, בהינתן מחיר השכירות.

חשוב לזכור, שמחיר השכירות הוא ברוטו. חודש ללא שוכר, הוצאה לתחזוקת הנכס, מיסוי (במידה והשכירות גבוהה מכ-4,500 שקל לחודש) ועוד עשויים לגרוע כ-10% בממוצע.

המדד מציג את התשואה לדירה - שקלול של מחירה מול מחיר השכירות. גם בהנחה שיש הטיה במחירים המפורסמים למכירה או להשכרה, הם אמורים להתקזז משמעותית במונה מול המכנה.