לאחר שאתמול הזהיר משרד השיכון בפעם הראשונה מפני משבר משכנתאות אפשרי בשוק הדיור והציג נתונים המעידים על המשך עליית מחירי הדירות, הן החדשות והן משוק היד שנייה, פרסם המשרד היום (ד') נתונים נוספים שרק מוסיפים שמן למדורה הנדל"ן הבוערת. הנתון הראשון המעיד על החמרת מצב רוכשי הדירות אל מול המחירים הגואים הוא עידכון כלפי מעלה של מספר המשכורות הדרושות לשכיר ישראלי כדי לרכוש דירה.
על פי הנתונים המתייחסים לרבעון הראשון של 2013, עלה מספר המשכורות הדרושות ל-135 בממוצע הארצי לעומת 131 בשנים 2012 ו-2011. בהשוואה לשנים מוקדמות יותר, תמונת המצב מדאיגה אף יותר. כך, ב-2010 היה זקוק שכיר ישראלי ל-129 משכורות לרכישת דירה, שנה לפני כן עמד הנתון על 116 משכורות וב-2008 היה מדובר על 103 משכורות "בלבד". כך על פי נתוני האגף למידע וניתוח כלכלי של משרד הבינוי והשיכון שנאספו במסגרת העבודה על חוברת המידע הרבעונית "ענף הבנייה בישראל - ניתוח כלכלי" לחודש יוני 2013.
בפילוח שערכו אנשי משרד השיכון בין דירות חדשות לדירות יד שנייה ובפילוח בין מספר חדרים, עולה כי רכישת דירת יד שנייה בת 5 חדרים בישראל דורשת לא פחות מ-181 משכורות (מעט יותר מ-15 שנות עבודה) ורכישת דירה חדשה בת 5 חדרים תדרוש מהשכיר הממוצע להשקיע 179 משכורות (כמעט 15 שנות עבודה). במקרה של דירות 4 חדרים מדובר ב-150 משכורות לרכישת דירה חדשה (12.5 שנות עבודה) ו-128 משכורות לרכישת דירה בגודל זה בשוק היד שנייה (10.6 שנות עבודה). אגב, מי שמסתפק בדירת 3 חדרים יד שנייה, יצטרך לעבוד בעבורה 'רק' 7.5 שנים כאשר מספר המשכורות הנחוץ לרכישת דירה מסוג זה עומד על 90 משכורות.
סקירת משרד השיכון מתייחסת גם למשכנתאות וגם בסעיף זה התמונה איננה ורודה. לאחר שאתמול הזהיר משרד השיכון מפני משבר אפשרי בתחום זה, פורסמו היום הנתונים שהובילו לאזהרה זו. כך, שיעור ההחזר החודשי הממוצע כחלק מההכנסה הפנויה במהלך ינואר-אפריל 2013 עמד על 30%, אולם בקרב כ-41% מסך הלווים שיעור ההחזר גבוה יותר. עוד על פי הנתונים, רוכשי דירות זולות יותר (פחות מ-1.2 מיליון שקל לדירה) ממונפים יותר. כך, בינואר-אפריל 2013 שליש מהמשכנתאות ניתנו על דירות ששווין עד 1.2 מיליון שקל, ומתוכן 54% בשיעור מימון הגבוה מ-60%. מתוך המשכנתאות שניתנו על דירות יקרות יותר, מעל 1.2 מיליון שקל, פחות משליש נלקח בשיעור מימון הגבוה מ 60%.
כדי להשלים את התמונה המדאיגה, ניתן לראות כי מאז 2008 עלתה יתרת החוב של משקי הבית לדיור בלא פחות מ-41%. במקביל, הגידול המואץ ביתרות האשראי לדיור בולט לעומת היציבות היחסית ברמת השכר הריאלי הממוצע במשק. בשנים 2005-2013 גדלו יתרות האשראי לדיור (משכנתאות) ב-35% ריאלית לעומת יציבות יחסית (עלייה של 2%) בשכר הממוצע למשרת שכיר באותה תקופה.
נתוני המשרד מתייחסים גם למחיר הממוצע של שכר הדירה. על פי הנתונים, הממוצע הארצי של שכר הדירה עומד על 3,411 שקל לחודש. בתל אביב שכר הדירה הגבוה ביותר שעומד על 5,059 שקל לחודש, 54% יותר מהממוצע הארצי. במקביל, בקריות משלמים השוכרים את המחיר הממוצע הנמוך ביותר - 2,141 שקל לחודש, 35% פחות מהממוצע הארצי.
עוד על פי הנתונים, גם מחירי השכירות, כמו מחירי הדירות, עלו ברבעון הראשון של 2013 בכל חלקי הארץ. אם משווים את השינוי במחירי שכר הדירה מאז 2008 עולה תמונה עגומה - מחירי השכירות עלו במצטבר בלא פחות מ-48% ברמה הארצית. שיעור השינוי הגדול ביותר הוא במחירי השכירות בתל אביב (כ-59%) באזור המרכז (כ-55%), בגוש דן (כ-52%) ובאזור השרון (כ-52%). גם היחס שבין עלות שכר הדירה הממוצע מסך השכר החודשי הממוצע נמצא בעלייה. בעוד ב-2007 עמד נתון זה על 30%, ברבעון הראשון של 2013 מדובר על 37%.
גם בכל הנוגע לשיווק קרקעות המיועדות לבנייה למגורים על ידי רשות מקרקעי ישראל מצטיירת תמונה עגומה למדיי. בעוד הרבעון הראשון של 2013 נפתח עם נתוני שיווק מפתיעים למדיי הכוללים כ-15.5 אלף יחידות דיור, מבט על שיווקי רמ"י בשנה הקודמת מעלה חשש ממצוקה נוספת בהיצע. כך, בכל שנת 2012 שווקו בהצלחה רק 15.3 יחידות דיור. נזכיר ששיווק קרקע יבשיל למכירת דירות רק בעוד כשלוש שנים כך שאת המחסור המדובר ירגיש השוק רק אז.
נתון מעניין נוסף שעולה מהסקירה מתייחס למשקל ההשקעות בבנייה בישראל מתוך התמ"ג. על פי הסקירה, ברבעון הראשון של 2013 ירד משקל ההשקעות בבנייה ל-8.3% מהתמ"ג, זאת בהשוואה ל-8.7% ברבעון מקביל אשתקד.
"בשנים 20052012 חלה עלייה בשיעור זה מ-7.5% עד 9%, אגב תנודות", מסבירים במשרד השיכון, "עליית משקל הענף בתוצר מבטאת במיוחד את הגידול בהתחלות הבנייה למגורים בשנים האחרונות. עם זאת, משקל הענף בתוצר נמוך בהשוואה לראשית העשור הקודם, אז היה מעל 10%". עוד על פי הסקירה, נתוני הרבעון הראשון של 2013 משקפים ירידה ריאלית של 2.1% בהיקף ההשקעות בענף הבנייה לעומת רבעון מקביל אשתקד. היקף ההשקעות ברבעון זה הסתכם ב-22.3 מיליארד שקל. ירידה זו חלה לאחר מגמת עלייה רצופה מאז שנת 2006, ומבטאת ירידה קלה הן בבנייה למגורים והן בבנייה שלא למגורים.
עלות דירת 5 חדרים יד שנייה: 181 משכורות
אורי חודי
12.6.2013 / 14:44