מדוע מתעכבת בניית 4,000 יחידות דיור במרכז?

הבירוקרטיה בוועדות התכנון ובמינהל מקרקעי ישראל מבריחות משקיעים, ואף גוררת עימה הפסדים של מיליוני שקלים ליזמים: 17 שנה לאחר שזכתה חברת שובל אייל במכרז לתכנון קרקע בלתי מתוכננת (מקב"ת) שפירסם מינהל מקרקעי ישראל בשנת 1996, הודיע לה לאחרונה המינהל כי לא תהייה זכאית לממש את זכויותיה וכי הוא נוטל על עצמו באופן ישיר את המשך קידום התוכנית. זאת לאחר שהתוכנית שקודמה על הקרקע טרם אושרה בוועדות התכנון.

חברת שובל אייל נמצאת בבעלותו של היזם היהודי מפנמה יעקב לוי. מדובר במכרז לקרקע בת 685 דונם, סמוך לישובים היוקרתיים גני יהודה וסביון, בבקעת אונו, כאשר במסגרת המכרז, זכתה החברה ברשות לתכנון הקרקע ובאופציה לרכישת 20% מהזכויות שיאושרו בה בסוף התהליך. החברה קידמה במשך 15 שנה תוכנית לפיה ניתן יהייה להקים על הקרקע 4000 יחידות דיור, כאשר היא תהייה זכאית ל-800 מתוכן. בגין האופציה בה זכתה, שילמה שובל אייל למינהל 20 מיליון שקל, כאשר אם תמומש האופציה בעתיד, אמורה שובל אייל להוסיף תשלום בהתאם לזכויות שיאושרו. בשנת 1998 נחתם הסכם בין שובל אייל לבין אפריקה ישראל הקובע כי אפריקה ישראל תרכוש 50% מהזכויות של שובל אייל בקרקע בהתאם למספר היחידות שיאושרו. בחודש אפריל 2007 חתמה גם חברת י.ח דמרי על הסכם עם חברת אייל שובל, לפיו קיבלה אופציה ל-25% מהזכויות של אייל שובל.

לאחר כ-15 שנה, בהן קידמה החברה את התוכנית הודיע לה לאחרונה המינהל כי הוא נוטל על עצמו באופן ישיר את קידום הליכי התכנון וכי החברה לא תהייה זכאית לממש את זכויותיה. החברה מצידה טוענת כי המינהל הוא שגרם לעיכובים בהליכי אישור התוכנית וכי היא בוחנת את כל האפשרויות העומדות בפניה לרבות הגשת תביעת פיצויים גדולה כנגד המינהל.

במסגרת המקב"ת נקבע כי על החברה להשלים את תכנון הקרקע בתוך שנתיים, אך בשל העיכובים שנוצרו על ידי משרדי הממשלה השונים, האריך המינהל את תוקף המקב"ת, תמורת 4.5% נוספים מסכום הזכייה במכרז, ובנוסף בכל שנה ב-0.5% נוספים. בבסיס העיכובים שנוצרו, אי הסכמה על תוואי כביש 461, ודרישת הוועדה המחוזית משובל אייל לפצל את התוכנית לשני שלבים, כאשר הראשון יכלול 800 יחידות דיור, ורק לאחר מציאת פיתרון תחבורתי, תאושר התוכנית ליתרת יחידות הדיור. מינהל מקרקעי ישראל הזמין תכנון לכביש 461, שלימים נפסל על ידי משרד התחבורה, שהתנה את המשך התכנון בהכנת תוכנית אב לתחבורה לכל בקעת אונו. תנאי שלא הוצג במסמכי המכרז, ועלה רק לאחר שקידום התוכנית על ידי החברה היה בעיצומו. המינהל הודיע לחברה בחודש ינואר 2011 כי היא לא זכאית לממש את האופציה בשל אי עמידה בלוחות זמנים ואי תשלום בגין האורכות שניתנו לה וכי יפעל ישירות לקדם את הליכי התכנון. מאז, התקיימה הידברות בין חברת שובל אייל לבין מינהל מקרקעי ישראל, בראשות המנכ"ל לשעבר ירון ביבי, והמנכ"ל הנוכחי בנצי ליברמן, אך המגעים לא נשאו פרי.

בחודש דצמבר 2012 החליטה וועדת המישנה להתנגדויות של הוועדה המחוזית כי לא ניתן לקדם את התוכנית במתכונתה המוצעת ויש לערוך שינויים מהותיים בתוכנית בתוך חצי שנה. במקביל התקבלה החלטה במינהל כי הוא חפץ לקדם את התוכנית על הקרקע ישירות מול וועדות התכנון, ועל כך הודיע לאחרונה לשובל אייל. בעקבות כך החברות אפריקה ישראל וי.ח דימרי דיווחו לאחרונה לבורסה לניירות ערך כי בשל הודעת המינהל על ביטול ההתקשרות עם אייל שובל, הן שוקלות צעדיהן באשר להלוואות שהעמידו לטובת אייל שובל, אפריקה ישראל בסך 20 מיליון שקל ודמרי בסך 17 מיליון שקל. בסך הכל צפויות שתי החברות יחד לרשום הפסד של 37 מיליון שקל, כתוצאה מהמצב הבעייתי.

"מדובר בסיפור קפקאי של ממש" אומר עו"ד שגיא המר, שותף במשרד פישר בכר חן וול אוריון, המייצג את חברת שובל אייל. "מדובר ביזם יהודי מחו"ל, אשר בשנת 1996 ניגש למכרז, וכבר 15 שנה נתקל בכל הקשיים האפשריים במוסדות התכנון ובבירוקרטיה הישראלית שיכולים להיות. זאת בזמן שהממשלה מצהירה כי זירוז הליכי התכנון וצמצום הבירוקרטיה, היא משימה לאומית, כאשר התוכנית שקודמה מאפשרת תוספת של 4000 יחידות דיור בלב המדינה". לדברי המר "המינהל מתעלם מזכויותיו של היזם, לאחר שהשקיע עשרות מיליוני שקלים בתכנון. מבחינתנו כל האפשרויות פתוחות, ואנו שוקלים בכובד ראש הגשת תביעת פיצויים גדולה נגד המינהל בגין התנהלותו".

המר מוסיף כי הרעיון של המקב"ת ביסודו הוא טוב, כי מטרתו להפריט את הליכי התכנון ולייעל את ההליכים. "הבעיה היא שבפועל, בעוד זרוע אחת של המינהל פרסמה מכרז, זרוע התכנון שלו תקעה את התוכנית", מוסיף המר. "מאז 1998 נאלצה מרשתנו לתכנן ארבע תוכניות בנין עיר, וזאת בשל גורמים תכנוניים שונים ומשונים שאינם תלויים בה. תוואי 461 שונה מספר פעמים ובכל פעם נדרשנו להכין תוכנית חדשה ועד היום אין תוואי מוסכם לכביש. האנומליה היא שמצד אחד המינהל דורש לסיים להכין תוכנית בתוך שנתיים ומצד שני תוקע את האפשרות להשלים אותה. למעשה עצוב לומר אך במסגרת המכרז ניתנת ליזם הרשות לתכנן אך המינהל מוסדות התכנון השונים והבירוקרטיה הישראלית מנעו ממנו כל אפשרות מעשית לסיים את התכנון".

ממינהל מקרקעי ישראל נמסר: "בחודש ינואר האחרון התקבלה החלטה של וועדת ההתנגדויות ביחס לתוכנית אשר קבעה, שלא ניתן לקדם את התוכנית רק ביחס לחלק מן המתחם, כלומר 800 יחידות, אלא לגבי כל התוכנית כולה הכוללת 4000 יחידות דיור. המינהל מקדם את התוכנית באופן ישיר אל מול הוועדה המחוזית מתוך כוונה להפקידה בהקדם האפשרי. בתחילת 2011 הודיע המינהל פורמלית לחברה כי תקופת התכנון לא הוארכה וכי החברה לא תהיה זכאית לממש את האופציה המפורטת בחוזה המקב"ת. זו עמדת המינהל גם היום והודעה ברוח זו נמסרו לחברה על ידינו. המינהל כמובן יפעל אל מול חברת שובל איל בהתאם לקבוע בהסכם המקב"ת. אין ספק שכיום חשוב ביותר לקדם את התוכנית להפקדה. מבלי שהתוכנית תתקדם בהליכים התכנוניים אין כלל שאלה בדבר הזכויות המגיעים לצדדים, באם בכלל".