המחצית הראשונה של שנת 2013 הייתה חזקה למדי בשוק הדיור. מחודש ינואר ועד חודש יוני נלקחו משכנתאות בהיקף של 25.5 מיליארד שקל. חודש יולי מסתמן גם הוא כחודש חזק למדי: לפי הערכות היקף המשכנתאות יעמוד על 5 מיליארד שקל, אם לא יותר.
אם קצב זה יימשך גם בחודשים הבאים, בהחלט ייתכן ששנת 2013 תהיה שנת שיא בשוק זה. בסה"כ היקף המשכנתאות של הציבור עומד נכון לסוף יוני על 234 מיליארד שקל, צמיחה נאה של 5% מתחילת השנה.
כמעט מדי חודש נלקחו משכנתאות בהיקף הגבוה ב-20%-30% לעומת החודש המקביל. בבנק ישראל לא נותרו אדישים למצב, והטילו כמה מגבלות במטרה לקרר את שוק הדיור, אך הוראות אלה והצהרות הממשלה כי תפעל להורדת המחירים לא הרתיעו את רוכשי הדירות. נראה כי הריבית הנמוכה חזקה מכל מגבלה או הצהרה.
עם זאת, אי אפשר לומר שהצעדים השונים של בנק ישראל לא השפיעו כלל על שוק המשכנתאות. בחינה מעמיקה של נתוני המחצית הראשונה של שנת 2013 מראה כי רמת המינוף ירדה קלות, אולם האם זה מספיק כדי להקטין את הסיכון בשוק זה? ככל הנראה גם בבנק ישראל מבינים כי אין זה מספיק, ובאחרונה אף רמז המפקח על הבנקים דודו זקן כי ייתכן שיטיל מגבלות נוספות על השוק.
מה מספרים המספרים של שוק המשכנתאות לסיכום המחצית הראשונה של שנת 2013? התשובות לפניכם:
4.3 מיליארד שקל: זה היקף המשכנתאות החודשי הממוצע ב-12 החודשים האחרונים. מדובר בזינוק של קרוב ל-30% לעומת הממוצע החודשי בתקופה המקבילה.
העלייה החדה נובעת מזינוק במספר המשכנתאות החודשי. בשנה האחרונה נלקחו מדי חודש 7,192 משכנתאות בממוצע, לעומת 5,884 משכנתאות שנלקחו בתקופה המקבילה.
בעוד מספר המשכנתאות זינק בכ-22% בתוך שנה, הרי שדווקא ההלוואה הממוצעת עלתה בשיעור מינורי יחסית של 3%. המשכנתא עמדה בשנה האחרונה על ממוצע של 584 אלף, לעומת 567 אלף שקל בתקופה המקבילה. הלקוח הישראלי ממשיך לשמור על יציבות בהיקף המשכנתא שהוא נוטל. למעשה, בשנתיים האחרונות נרשמו שינויים מינוריים בהיקף ההלוואה הממוצעת, זאת בעוד מספר נוטלי המשכנתאות רשם קפיצה.
38.7%: זהו שיעור המשכנתאות שנלקחו במינוף גבוה במחצית הראשונה של השנה. הכוונה היא להלוואות שהיקפן מהווה 60% ומעלה משווי הנכס. מדובר בירידה קלה לעומת המחצית המקבילה, אז עמד היקף ההלוואות הממונפות על 40.5%.
הירידה בהיקף ההלוואות הממונפות בולטת בעיקר בהלוואות הממונפות ביותר (75% ומעלה משווי הנכס): אם במחצית הראשונה של שנת 2012 היוו הלוואות אלו 6.7% מסך המשכנתאות, הרי שבמחצית החולפת היקפן ירד ביותר מחצי ל-3.1% בלבד. הירידה בהלוואות הממונפות נבעה מהוראות של בנק ישראל, שכללו הגבלה של שיעור המימון (הוראה מנובמבר 2012), והוראה שלפיה על הבנק לרתק יותר הון בהלוואות במינוף גבוה (הוראה מפברואר 2013).
תמונת הראי היא עלייה בהלוואות במינוף נמוך. אם במחצית הראשונה של 2012 57.9% מההלוואות ניתנו במימון של פחות 60% משווי הנכס, הרי שבמחצית האחרונה צמח חלקן ל-61.4% מההלוואות.
30%: זהו חלקו של ההחזר החודשי של המשכנתא מתוך ההכנסה של משק הבית. נתון זה מהווה אינדיקציה טובה לכושר ההחזר וליכולת של הלווים לפרוע את תשלומי המשכנתא. מנתוני בנק ישראל עולה כי הנתון הממוצע נותר יציב פחות או יותר כמו בתקופה המקבילה ועומד על 30%.
נציין כי הירידה הקלה במינוף של השוק מתבטאת גם בפרמטר הזה. כך לדוגמה, אם במחצית הראשונה של 2012 אצל 5.6% מהלווים החזר המשכנתא היווה מעל ל-60% מההכנסה, הרי שבמחצית החולפת צנח נתון זה ביותר מ-40% ל-3.2% מההלוואות.
הדבר מתבטא גם בעלייה במשכנתאות שהחזר המשכנתא מהווה חלק נמוך מההכנסה (פחות מ-30% ממנה). אם במחצית הראשונה של 2012 הן היוו 52.1% מהמשכנתאות, הרי שכעת הן מהוות 58.9%.
39%: זהו היקף הדירות שנרכשו שטווח מחיריהן עומד על 1.2-2 מיליון שקל. טווח מחירים זה היה ונותר השכיח ביותר, וחלקו אף עלה מ-34.8% במחצית המקבילה. עליית מחירי הנדל"ן הביאה לכך שרק 10.2% מהרכישות היו על נכסים בשווי של פחות מ-800 אלף שקל, לעומת 13.4% במחצית המקבילה.
אלא שניתן להבחין בניצנים של האטה בתחום דירות היוקרה: 28.3% מהמשכנתאות שנלקחו היו למימון נכס בשווי של מעל 2 מיליון שקל, וזאת לעומת כמעט 30% במחצית המקבילה.
מפילוח הנתונים על שווי הנכס, ניתן לראות כי ההלוואות הממונפות ממשיכות להילקח בעיקר בקרב הלקוחות החלשים יותר. כך, לדוגמה, 54.6% ממי שרכש דירה בשווי של פחות מ-800 אלף שקל עשה זאת במינוף של 60% ומעלה. לעומת זאת, בשכבות האמידות יותר, שרכשו נכס בשווי של 1.2-2 מיליון שקל, רק 35.4% עשו זאת במינוף גבוה, ובנכסים של מעל ל-2 מיליון שקל, ההלוואות במינוף גבוה מהוות 22.1% בלבד מסך ההלוואות.
2.41 מיליארד שקל: זה היקף המשכנתאות הנמצאות בפיגור בתשלום של 90 יום ומעלה. בעוד שוק המשכנתאות נמצא בצמיחה חדה, הרי שהיקף המשכנתאות המוגדרות בעייתיות נמצא בקיפאון, ואף בירידה קלה. כך, לדוגמה, ביוני אשתקד עמד היקף המשכנתאות שבפיגור על 2.58 מיליארד שקל.
המשכנתאות שבפיגור מהוות 1.03% בלבד מתיק המשכנתאות, נתון הנחשב נמוך היסטורית, מה שמחזק מבחינת הבנקים את ההערכה כי שוק המשכנתאות אינו נמצא בסיכון גבוה.
יחד עם זאת, יש לזכור כי גם כאשר משק בית נקלע למצוקה, הדבר האחרון שמוותרים עליו הוא החזר המשכנתא, ולכן ייתכן כי הנתון אינו משקף את מצבם האמיתי של הלווים, שבינתיים עושים מאמץ לעמוד בתשלומים.
כמו כן, משחקת לזכותם של הלווים העובדה ששוק הדיור נמצא בגאות, מה שמאפשר להם במידת הצורך למכור את הנכס בקלות יחסית ובמחיר טוב, המאפשר להם לפרוע את המשכנתא.
עוד נציין כי כאשר מפלחים את נתוני הפיגור לפי שווי ההלוואה, מגלים כי עיקר הבעיה נמצאת אצל הלווים החלשים ואצל הלווים הגדולים.
כך, לדוגמה, שיעור המשכנתאות בפיגור בהלוואות של עד 300 אלף שקל עומד על 2.7%, כמעט פי שלושה(!) מהממוצע בשוק. כמו כן, היקף ההלוואות בפיגור בקבוצה זו עומד על 1.08 מיליארד שקל, כ-40% מסך ההלוואות שבפיגור.
כאשר עוברים אל פלח ההלוואות המרכזי העומד על מעל ל-300 אלף שקל ופחות מ-4 מיליון שקל, שיעור ההלוואות שבפיגור צונח משמעותית והוא מהווה רק 0.55%-0.65% מסך ההלוואות שבקבוצה. לעומת זאת, כאשר עוברים אל הפלח העליון ביותר של משכנתאות מעל ל-4 מיליון שקל, שוב קופץ שיעור הפיגור ל-2.8% מסך ההלוואות שבאותה קבוצה - מה שמעיד על כך שהלווים העשירים ביותר, לכאורה, הם לאו דווקא הבטוחים ביותר.